楼市回暖指数首看土地和二手房(2)

　　>>分析

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　胡景晖表示，从10月份土地市场成交表现来看，随着9月以来宏观层面市场利好和北京市相关政策利好的出台，部分开发企业对宅地市场的热情有所恢复，位置较好的土地依旧受到热捧，宅地市场较过去几个月有所复苏。在2014年北京市土地成交热度不减、地价大幅增长、配建各类保障房比例提高的情况下，对于开发企业来说，意味着对后续项目规划、产品定位及设计、项目运营等方面进一步提出了更高的要求，项目的整体开发运作风险和难度有所加大；同时，这一情况也促使很多实力欠缺的中小房企面临“一地难求”的窘境。从现阶段北京市土地成交情况来看，截至年末，土地出让总金额突破2000亿应已无悬念，2014年的楼市尽管长期遇冷，但土地市场却热度不减。

　　链家地产市场研究部张旭认为，房企拿地的积极性与市场预期紧密相关，9·30房贷新政出台后，市场筑底特征明显，转暖迹象出现，这在一定程度上提高了房企拿地的积极性。市场预期的变化加上相对宽松的信贷政策，预计四季度对于北京优质地块，房企拿地的积极性会有所提高。

　　□二手房

　　日均新增客源环比上升31.1%

　　敏感的二手房首先对央行新政做出了反应，来自中原地产、链家地产等机构的统计显示，10月北京二手房网签合计8923套，但实际签约接近1.8万套。业内称，按照网签延后的趋势判断，11月北京市二手住宅网签量突破万套的可能性较大。

　　中原地产市场研究部统计数据显示：在最后一天913套的网签冲刺下，虽然有长假影响，但10月网签依然达到了8923套，接近9月的9109套。从10月20日后，更是连续突破450套，最近一周工作日基本在600套以上，上周也再次创造了年内新高成交量。北京网签数据滞后于一线实际成交起码15天以上，实际因为9·30政策带来的集中签约滞后，实际市场签约接近1.8万套。

　　链家地产的统计显示，从新增房客源情况来看，10月日均新增客源环比上升31.1%，与此同时，日均新增房源量环比也出现15.8%的上升。日均新增客源量达到了2013年4月以来的最高水平。10月新增需求供应比为7.2:1，较9月上升1个百分点，达到年内最高水平。

　　在价格方面，根据链家地产市场研究部统计，10月北京市二手住宅成交均价为28724元/平方米，环比上涨7.2%，与去年同期价格基本持平。从各区域成交均价情况来看，10月份除石景山区和大兴区成交均价出现0.4%和0.3%的微降以外，其他区域房价均出现不同程度的小幅上涨。从调价情况来看，10月在售房源挂牌价下调比例为73.3%，环比下降13.3个百分点，为近8个月以来首次降至80%以下。同时，成交房源议价空间本月也进一步下降至2.5%，为年内最低水平。

　　数字

　　实际签约近1.8万套 新增需求供应比为7.2:1

　　>>分析

　　链家地产市场研究部张旭

　　张旭认为，三季度各月新增客源量虽也出现回升趋势，但整体增速较为平缓，环比增幅均保持在10%以下水平。进入10月以后新增客源量则大幅回升。

　　9·30新政的出台对于恢复购房者信心，促进刚需入市产生了明显的作用。

　　尤其是限贷政策的全面放开释放了一批此前受到抑制的合理改善性需求，这成为带动10月成交量和新增客源量大幅上升的最主要原因。

　　但随着既有需求的消化以及需求较为急迫的购房者逐渐入市，新增客源量很难持续大幅增长。