郑州楼市"金九银十"惨淡收官 全年市场维稳成定局

　　黄金十月刚过，素有“金九银十”之称的中国楼市传统旺季似乎没有让人看到“足金足银”。相反，来自国家统计局的一份报告打破了楼市一贯沉寂的氛围——今年9月70个大中城市房价无一上涨!消息一出，各地政府纷纷出台相关救市政策，一时间中国楼市又泛起一波涟漪，让人产生无限遐想。

　　“限购”、“限贷”放松后，楼市并未出现成交量井喷，主要是因为市场逐渐回归理性轨道，楼市自我调整成为新常态。专家认为，房地产业发展环境正在发生变化，限购、限贷等手段逐渐退出，包括保障房建设、不动产统一登记、户籍制度改革、房地产税立法等在内的长效机制正稳步推进并不断完善，未来的房地产场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身调节机制，保障长期稳定发展。

　　9月“不增反降” 10月观望情绪进一步增加

　　“ 金九银十”已经过去，郑州市场的表现出人意料又在情理之中。

　　据克而瑞统计数字显示，9月郑州市商品住宅供应69.7万㎡，成交41.9万㎡，成交均价8739元/㎡;环比增幅分别为19%、-34%、4%;同比增幅分别为-13%、-30%、-1%。从9月份数据表现可以看出，9月份市场“不增反降”且为2014年除农历春节外成交量最少月度;这主要是由市场观望情绪导致。8月1日，郑州正式取消限购后，被压制的改善型需求短暂性释放，加上部分项目限购期间因价格过高推迟至今备案，双重影响导致8月份成交量增幅明显;但限购取消的刺激是阶段性的，随之而来更多的是理性观望，尤其是占据郑州市场绝对主导的刚需客户。

　　930新政后，10月份郑州市场观望情绪进一步增加;利率落地性如何成为刚需一族关注重点，并直接放慢了入市节奏;开发商鉴于9月市场行情和前期蓄客情况也同步放缓了推盘节奏。10月份，郑州市区开盘项目数不足10个;成交率也差强人意，除公园道1号项目去化率达到90%以上外，剩余项目开盘去化率均在50%以下。从公园道1号的突出表现可以看出，整个市场刚性需求仍然十分旺盛。

　　在郑东新区一家外企工作的陈女士告诉记者，“虽然是‘刚需’，但是在‘金九银十’却并不想出手购房，感觉市场还在调整;另外，对房贷打折有所期待，所以仍在观望。”

　　“随着房贷新政出台，看房的人多了两三成。但市场总体仍持观望态度，真正拿钱出来买房的还是不多。”从事多年房地产业务的销售人员任先生告诉记者，10月以来，他们售楼部忙了起来，但是看房的人虽然明显增多，但成交量并没有太大的提升。

　　克而瑞首席分析师赵爽表示，“金九银十”惨淡收官，四季度亦难有大的波动。临近年末，各开发商迫于业绩压力，将增大供应量，且货币政策的落地性也将愈加明朗，观望情况将有所减淡，预计四季度成交量较三季度有小幅提升，但增幅有限。价格方面，从市场供求的角度来看，虽然郑州可售存量长期维持在10个月的范围，未超出警戒值，但考虑到近几个月供求关系的短暂失衡和客户观望情绪浓厚，整体供应阶段性略大于需求。从开发商角度来看，虽然2014年全年市场行情差于2013年，但开发商资金相对还是比较充裕，降价跑量可能性较小。综合来看，四季度价格上涨乏力。全年业绩来看，已不可能冲击2013年，维稳态势明显。

　　房地产行业进入“白银时代” 部分开发商踌躇满志

　　记者从58同城房产频道看到，10月9日，有关部门再度发文调整公积金政策。此举在时间上与9月30日的房贷新政形成“接力”，被坊间解读为“救市组合拳”。但数据证明，其效果并不突出。国家统计局数据显示，10月份以来，虽然楼市成交量都有一定程度的回升，但整体未现大幅波动。

　　中国指数研究院日前发布的数据显示，2014年10月，中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10629元人民币，环比上月下跌0.4%，与去年同月相比下跌0.52%。这是百城房价连续第6个月环比下跌，也是其同比在经历连续22个月上涨后首次下跌。

　　政府忙“救市”，购房者在观望，今年的“金九银十”没了往年的热闹，从前三季度上市房企的销售来看，约七成上市房企销售未达标，利润出现下滑。中国房地产报调查结果显示，11月中国房地产经理人信心指数出现轻微下滑，环比下降0.5%至80.72。

　　然而从近期地产大佬们的动态却可以看出：大佬们并不忧伤。在冯仑看来，国内的房地产行业已过了青春期，告别了躺着就能挣钱的黄金时代，但这并不意味着房地产行业的萧条，而是“美好的生活和烦恼一起到来的时刻开始了。”他认为，面对互联网的力量与改变，地产商唯有改变自己才能抓住机会，传统房地产企业应该要从开发商变成服务类的房地产企业。

　　刚刚宣布自己退休的任志强在退休之际放出豪言：北京的房价还会涨!同时，对于楼市走势，任志强再次预言，“由于目前的新开工增长是负的，明年9月份之后住宅市场会出现供不应求的现象。不过，短时间内房价将继续在底部运行，偶尔会出现小幅波动。”

　　万科郁亮也不示弱，认为如果不跨界，中国地产的白银时代至少还有十年!郁亮认为，大家都要改变黄金时代的思维方式。“房地产行业已经过了青春期，不再是长‘个头’，应该是长‘力量’的时候，应该换个标准衡量已过青春期的房地产。”未来十年，在白银时代，万科还是做房地产，传统住宅业务还是占取比例最大。

　　事实上，万科已陆续开始多元化实践，从商业地产到旅游地产，再到养老地产，这是万科眼中的房地产白银时代应对之策。

　　销售面积环比有望回升 “年底”是不是“抄底期”?

　　虽然新政已出，但是具体落地实施，就目前的形势来看，还不甚明朗。对于整个房地产市场来说，11月、12月对于开发商来说，进入传统淡季，若再有变化就没什么意义了。对于银行来说， 12月就要开始结算账务了，11月开始实行对于银行的意义也不大。

　　所以，有业内人士预测，银十结束，对于开发商来说，在这一轮降价潮的影响下，要想抓住最后的机会，可能将价格已经做到最低，而对于购房者来说，也进入抄底阶段。

　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授、城市发展研究中心主任刘社不认同“抄底”之说。其分析说，郑州市官方数据显示：2014年前九个月，市区商品住宅销量下降3.18%，价格每平方米累计上涨996元。市场的反映是：一方面是需求强劲，房价上涨;另一方面是商品住宅越来越难卖，库存量增加到608.1万平方米，消化周期为8.4个月。

　　刘社认为，政府虽相继取消了限购，松绑房贷，降低交易环节税收，降低公积金贷款门槛，但预计对市场的提振作用有限，政策的时效也不会太长。因为放宽限贷政策释放出的主要是改善性需求，对当前的房价，刚需购房者根本承受不起，投资性需求也不会大批进场，而各大银行实际放贷的优惠幅度也有限。

　　“郑州未来的楼市主要靠刚需支撑，而刚需多是中低收入阶层，要维持楼市持续发展，房价就不能上涨过快。目前郑州楼市的开发量已经很大，而原有的市民和打工者的需求已释放殆尽，需要源源不断产生新的大量需求，方能维系当前的市场。这些新的需求从哪里来呢?要靠郑州航空港、物流园区等项目发力来支撑楼市了。”刘社表示。

　　谈到后期销售，某10月份新开楼盘负责人表示，“还是会抓住房贷新政的机会尽快达成销售”，至于价格方面将比较平稳，因为“已经没有太大降价空间”。

　　业内人士认为，房企在加大推盘力度的同时，借优惠政策的出台，必将进一步合理定价、促使刚需入市，预计房地产市场在资金投入、竣工面积、新开工面积、销售面积等方面将出现环比回升。