租金回报率低成商业地产融资绊脚石(2)

　　反思：内地现有“REITs”存硬伤

　　北京某信托公司研究人士对记者表示，区别于一般的融资类房地产信托，REITs相当于股票投资形式，每年以分红形式给投资者回报。而从收益率水平来看，境外REITs投资收益率平均要高于国债水平，波动性低于股票。

　　事实上，此前越秀集团、中信证券等先后试水这类融资方式，将商业地产的收益权转让并进行信托份额化。

　　广东地区一位信托公司人士对记者表示，由于这些基金的管理方都不是独立的第三方，因此都不算是真正意义上的REITs。而其运作模式均存在典型硬伤，即租金率不足以覆盖付给投资者的收益率。“现有的房地产投资基金其实是一种变相抵押借钱，实质是一种将利息租金化的方式。比如说，融资方可承受的成本是10%，那么其就将商业地产的租金标准提高，然后让集团自己的公司去租这些物业，再将租金变成收益给予投资者。”

　　目前靠融资方的信用变相兜底

　　此外，他指出，现有的运作模式类似于自融，因此其“安全垫”主要靠融资方的信用变相兜底，若大型国资企业背景则风险较低。与此同时，这类产品大多数只有收租权，没有产权和所有权，若持有人将物业再次抵押融资可能就会带来一定风险。

　　硬伤

　　商业地产平均年租金回报率可能在4%~6%左右，低的只有2%~3%，难以满足信托基金的收益率要求。

　　政策层面上，包括交易模式、交易方职责、上市规则、税收等制度缺位。

　　国内信托在这方面的投资管理能力还不足，所以信托目前还不具备独立承担REITs运作的能力。

　　房地产市场走势不明朗，抑制投资需求。

　　相关法律法规尚不完善。

　　除写字楼外 其他商业物业收益率

　　均低于10年期国债收益

　　广发证券此前的研究报告也显示，从国际经验来看，商业物业收益率高于10年期国债收益率是REITs发行成功的关键因素，其通过对我国商业物业收益率进行了测算并与10年期国债收益率进行了比较，发现除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益率外，其他商业物业的收益率均低于10年期国债收益率。

　　而同时，尽管我国整个地产行业即将迈入新阶段，商业地产取得了一定发展，但仍处于初步发展阶段，供给偏弱，空置率较高，租金涨幅有限。

　　名词解释

　　REITs：即一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。　文、记者　　周宇宁、潘彧