大户型降价频放量 改善型需求能否迎“暖冬”？

　　静默良久的大户型改善性需求楼市，在接连的政策松绑之后，出现了些许暖意。根据透明售房网成交数据统计，刚刚过去的10月份，杭州市区面积在120平方米以上的房源成交占了3成。而进入11月份，虽然市场的整体成交量有所回温，但近期一些以销售大户型面积房源为主的楼盘却频频出现在当日的楼市三强榜。

　　大户型卖得动了

　　政策的调整除了给市场带来整体量价、供应和库存的改变，对市场成交结构的影响也较大，尤其信贷政策的调整明显提升了改善需求入市的积极性。据透明售房市场研究院统计，10月份杭州市区新建商品住宅120平方米以上改善型房源签约套数占总量3成，较9月占比提升5个百分点。其中，初次改善置业需求选房集中对象——120-140平方米户型区间涨幅最大，达4.8%，共占签约总量20.1%。当然，这种变化并非代表首次置业刚需在减少，仅是由于改善人群大幅入市，使得市场成交的面积结构发生变化，市场中成交主力依然是90平方米以下的中小刚需户型，10月占比60.6%。

　　在进入11月份之后，虽然市场整体成交有所回落，但大户型成交的步伐依旧非常紧凑。从11月3日至9日这一周，杭州主城区共成交商品房981套，其中住宅792套，总成交面积90222平方米左右，套均面积近114平方米。从具体城区来看，上城区成交1套，套均面积160平方米；下城区成交55套，套均面积近129平方米；江干区、拱墅区、西湖区分别成交了214套、242套和74套，套均面积都在106-109平方米之间；之江成交25套，套均面积129平方米；下沙成交46套，套均面积121平方米。

　　从11月10日和11日这两天的单日成交看，10日主城区成交第二名是滨江紫金府，共成交9套，总成交面积1210平方米，套均面积约134平方米，单价2.8万元左右。11日这一天主城区成交排行榜第一名的是龙湖春江郦城，130平方米左右的大户型房源卖得比90平方米的小户型更畅销，而第二、三、四名的热销楼盘主打的也是大户型。其中第二名是远洋大河宸章，成交8套，总成交面积1528平方米左右，套均面积达到191平方米！排第三名的是九龙仓碧玺，成交7套，总成交面积848.66平方米，套均面积121平方米，排第四名的是坤和和家园，成交5套，总成交面积860平方米，套均面积172平方米。

　　多年的尾盘开始有人问

　　“最近一些大户型的房子明显好卖了。”天阳置业的一位负责人透露，最近一段时间，除了尚城国际129平方米的大户型房源一开盘就基本被抢光以外，他们在售的一些尾盘问的人也多了不少。

　　其中1套天阳上河的排屋，已经留了很多年，最近限购限贷的政策放开后，不停地有人来咨询，几个客户都抢起来了，这个楼盘最后的1套排屋很快就被买走了。另外还有天阳观筑的一些排屋大户型，9月份至今已经陆续卖了5套，而今年1-8月总共也就卖了2套。

　　“最近售楼处里来看房子的、来买房子的人的确多了很多，尤其是一些改善性的需求，有的已经下单了，有的还想多看看，多进行一些比较。”杭州某楼盘负责人坦言，“本来今年我卖尾房的任务就是4000万，现在早就已经完成了！”

　　打折降配也是好出路

　　不过，大户型的房源要成交，除了政策放松的原因外，一些开发商积极的调整产品和价格也起到了很明显的效果。

　　目前在桥西一带，一些原本单价都超过3万元的精装大户型，最近的成交价都在2.6万元左右， 有的是通过降低精装修标准的方式拉低价格，还有的则是推出部分特价房的方式拉低价格。据某楼盘的一位负责人透露：“现在降低精装修配置的做法还是比较普遍的，而且市场的接受度也很高，我们有一部分楼幢的内饰装修，原本是石材的换成了地砖、原本赠送的电器也取消了，还有的墙纸也不贴了，让客户自己后期选择，单价拉下来好几千，降配的情况都向客户说明了，结果房子很快被抢光，公司很多内部员工想抢1套都没抢到。”

　　原来许多楼盘在开发产品的时候都想提高品质，东西越用越高级，成本也上去了，其实许多购房者对改善户型的需求很迫切，因为家里有老人、小孩，想要房间多一些、卫生间多一些、房子的面积能稍微大一些，这种需求很普遍，但是原来很多开发商一造大户型就容易造成“豪宅”了，面积大、配置又豪华，造成高高在上的高总价，一些想改善的人根本改善不起。现在不少楼盘的降配有时看起来反倒是好事，楼市需要一些豪宅，也需要一些普通人能消费得起的改善型房源，好房子不一定要造成豪宅。

　　改善型需求或带来楼市“暖冬”

　　刚刚过去的房博会上，合创地产机构进行了一次详尽的市场调研，从接受调研的意向购房者目前的住房情况看，拥有自有房的人群占据了59%。据调研结果，在所有受访意向者的购房动机中，四种需求表现突出，分别是纯粹改善居住、无房安家杭州、落户杭州和结婚购房，其中纯粹改善需求占比最大，为31.6%，无房安家杭州位居第二；落户杭州位居第三，结婚购房位居第四。另外，对比历年数据可以发现，三房选择大比例上升，从2013年10月的41.1%上升到2014年5月43.3%，本次调研上升到63.4%；两房、一房需求量大幅下降，从2013年10月的52.5%下降到2014年5月40%，本次调研下降到21.7%。

　　一方面是购房者们的改善性需求蠢蠢欲动，而另一方面，一些开发商也正准备应对市场反应推出一些大户型房源，想必优惠还是少不了的。

　　因为最近销售情况火爆，刚刚销售了68套190平方米左右房源的远洋大河宸章这几天正式推出7号楼300多平方米的超大户型，这也是这个楼盘最后的房源。而武林壹号也时隔半年于前两天再次领出了一批房源的预售证。

　　不知道接下来楼市改善性需求的成交能否迎来一个暖冬？□记者 余丽