十月北上广深去化周期略降 库存量同比仍居高位

　　“十一”长假之后，北上广深四大一线城市都出现销售量抬头，去化周期略减的情况。但这是否说明这几个大城市的库存量得到有效释放，楼价有再度抬头的可能？据房价点评网提供的资料显示，从去化周期看，四大一线城市中的上海、广州和深圳在今年9月均创出了去化周期的新高。北京9月份去化周期达到16个月；上海为18.1个月；广州为17.2个月；深圳为17.8个月。而一般业内认为，去化周期超过12个月已是进入楼市高风险期。从库存量看，四大城市库存量尽管10月份环比9月份都有轻微下降，但同比去年库存量仍在增加。也就是说，目前楼市的去化速度还赶不上库存量的增加，“以价换量”还将成为年底之前楼市销售的主旋律。

　　阶段性反弹？

　　专家有嘢讲

　　开启新常态下房地产的黄金时代

　　合富辉煌（中国）首席市场分析师 黎文江

　　央行“9·30”文件出台，给一年来的房地产调整期画上了句号。一线城市虽然未如其他城市放松限购，但房贷的放松足以撬动受压已久的购房需求。10月份以来广州住宅市场交易量一扫往日颓势，无论“刚需”房或是改善型住房，无论中心区或是外围区，都呈现一派复苏景象。由于市场反应往往滞后于政策的出台，市场统计数据亦不可能立竿见影。因此，要到明年一季度才能全面体现政策的效果。

　　经过2014年的房地产调整期，2015年将开启新常态下的房地产黄金时代。新常态下，国民经济进入7%～8%的中高速年增长；新常态下，法治和市场化取代人治和行政干预；新常态下，住宅开发高成本低利润取代低成本高利润，过去轻松赚钱的黄金时代一去不复返。正所谓“退潮之下才能看到谁在裸泳”，依靠自身实力，认认真真实干的房企，一定欢迎新常态下黄金时代的到来。

　　有央行“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”的表态，有国务院“稳定住房消费”的国策，有工业化、城镇化持续发展的支撑，有为国民经济保驾护航的“安全垫”功能，房地产的黄金时代依然长期存在。

　　整理：记者 王荔珏

　　这次是整体回暖 不是阶段性反弹

　　方圆地产首席分析师 邓浩志

　　持续回暖是没有问题的，楼市是政策市，目前各地方先后放开限购，央行又放开限贷，政策发生了180度逆转，消费者心态也发生了巨大改变，八九月份放开限购的城市成交额大幅度上涨，十月放开限贷之后全国均出现了成交爆发性增长，所以市场已经是明显的触底反弹。未来随着成交量的逐步放大，成交价也可能逐步出现回升。所以这次是整体回暖，而不是阶段性的反弹。

　　从整个大环境来看，房地产的利好也是不断的。从全国范围来看，人民币还有升值压力，外贸出口提振困难的情况下，扩大内需是必然的，只能刺激消费。至于整体经济环境不景气，反而是房地产的机会，这个机会就是首置、改善的自住型消费会得到支持。以往的经验也表明，越是经济不好时对房地产的利好政策更多，经济好时反有打压政策出台，因此明年的行情也不会差。

　　整理：记者 刘丽琴

　　筑底期可能延续到明年五六月

　　广东中原项目部总经理 黄韬

　　10月份的确迎来一波回暖行情，不过从10月下旬至今，成交速度有明显回落，增长后继乏力。总体来说，11月和12月肯定不会像10月成交这么多套，但是相比今年六七八月的低谷，年底每月成交应该都会量微升，价格保持平稳。从目前楼市来看，政策落地需要一个消化过程，一些专家所谓的“楼市全面复苏”的判断过于乐观，也下得过早。

　　由于部分大开发商尚未完成任务，预计12月仍会出现一个减价潮，但减价幅度不会像今年年中这么大。改善型买家和投资者因为央行新政而首付减少，对楼市来说只是锦上添花，主要还是依靠“刚需”族来支撑楼市。由于明年经济情况不容乐观，筑底期有可能延续到明年的五六月份。

　　整理：记者李凤荷

　　广州楼市正沦为 “小市场”

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理 赵卓文

　　从全国房地产市场看，2014年“拐点”已经到来。2014年，广州房地产市场环境及竞争格局已经或即将发生重大变化。广州房地产市场正逐步沦落为 “小市场”，在2013年的房地产高峰期，广州一手商品房的销售面积仅有897万平方米。2014年预计为780万到830万平方米。广州有“一线房地产城市”之名，却没有“一线房地产城市”之实。

　　广州房地产市场受制于五个因素： 地方房地产政策反应滞后 ；房地产供求关系逆转，供大于求； 城市房地产发展空间变窄；地价、房价维持高位，制约了“刚需”；产品结构失衡。整理：记者 王雯倩

　　年底广州放开限购可能性偏低

　　房价点评网分析师 李权基

　　广州商品住宅库存量高企，已达千万平方米库存，年内库存难以快速去化。预计去化周期高于12个月的库存风险将会形成常态化，持续时间或会到明年8月。

　　个人认为年底广州放开限购的可能性偏低，即使局部放开限购也会在12月底。对于目前存量高企的现象，地方政府或会考虑出台减少购房限制的可能，比如降低外地人购房纳税年限是有可能的。 整理：记者陈白帆