广州:传统商圈旺铺仍值钱 新商圈商铺多遇挑战

　　尽管近三年的电商“双十一”很火，但其对传统商圈的冲击并不似外界传闻般猛烈。多位业内人士表示，以老城区的两大传统商圈北京路和上下九为例，今年以来，沿线街铺转租的情况有所增多，但其租售价格未见明显波动。而由于部分服饰零售店的生意受电商影响较大，街铺业主为求获得稳定的租金回报，现时亦不敢轻言涨租。另外，租金出现较大回落的街铺，多半是因商圈经营环境发生变化，并非仅因电商冲击所致。

　　天河北京路还是最旺

　　百货超市向社区进军

　　在电商不断冲击传统行业下，品牌商在进入广州市场时依然首选核心商圈的零售物业，预计未来核心商圈的租金将保持平稳，而新兴商圈在新增供应量庞大的背景下，将在吸引客流等方面面临新挑战。

　　传统商圈旺铺仍然值钱

　　新兴商圈商铺多遇挑战

　　房价点评网分析师林璟睿表示，今年全市主要优质购物中心首层平均租金水平保持平稳，约为人民币每平方米每月665元，相对比较稳定，“但只是在传统老的商圈，如天河、北京路、上下九等。”

　　“即便是服饰零售业，虽减少了在实体店的投入度，但不代表他们会放弃实体店。”满堂红商铺部高级经理郭海波表示，传统商圈的客流量不容小觑，更为重要的是，在传统商圈开设店面，还是品牌宣传及企业文化输出的良好窗口。“在电商发家的品牌，若想扩大影响力或塑造企业品牌形象，从线上转入线下是其必经之路。”

　　不过，新兴商圈物业则需要更长的时间来达到理想的出租率。据悉，2014年所有新增供应项目集中于番禺和珠江新城等新兴商圈，而在2015~2016年超过85%的新增供应量也都位于这些区域。

　　服饰店撤场珠宝店来接手

　　大型超市开起社区便利店

　　“如果按业态来看，受电商冲击较大的主要是百货和服饰零售。”中原地产工商铺区域营业经理吴峰表示，今年传统商圈的业态调整较明显，在老城区的传统商圈，如上下九、北京路，“吉出”的街铺以经营服饰的商户居多，而且今年传统商圈街铺的转租现象有所增多，就连商铺的顶手费也出现腰斩。以往传统商圈街铺的租金，每年大多按5%的幅度上涨，但在今年，商铺业主为了挽留商户续租，大多放缓租金上涨幅度，部分业主甚至停止涨租。

　　所谓“一鸡死，一鸡鸣”。高力国际零售房地产服务董事邓剑晖表示，从近两年广州传统商圈的业态调整来看，服饰零售商户的数量在减少，但精品珠宝类的商户却在增加，餐饮类商户在传统商圈的表现也很积极。“百货和大型超市的商家，在一二线城市的发展更倾向于在社区商圈驻点”。

　　火

　　门槛低租值稳 社区铺受热捧

　　电商红火这些年，亦是社区商铺投资热升温最快的时期。多位业内人士表示，近两年的社区商铺租售行情明显较以往活跃。据中原地产吴峰介绍，其所在中介公司今年1~11月中旬所促成的社区铺买卖成交量，比2012~2013年两年的总量还要多。

　　满堂红郭海波表示，与传统商圈街铺相比，社区铺的入市门槛较低，总价300万~500万元即有交易。租值起点不高，租客却稳定，而且租金逐年递增。“作为长期持有的商用物业，社区铺可以满足投资客对租金及物业升值的憧憬。”

　　房价点评网分析师林璟睿分析指出，社区商铺是否卖得好，还要看开发商品牌、社区的成熟度和定价的合理性等。

　　惨

　　江南西天河南街铺

　　被地下商城抢了客

　　那么，在电商蓬勃发展的同时，是否意味着传统商圈的街铺含金量将面临缩水？房价点评网分析师林璟睿指出，单从投资收益而言，未来一段时间内，广州整体商铺成交情况将不复早几年投资热情。之前所谓的“一铺养三代”等概念，只能在成熟商圈的优质物业所体现，有的投资总价透支了未来的收益就只能够沦为“一铺套三代”。

　　“格子铺”面临“见光死”尴尬

　　特别是到了2014年，早几年很火的“格子铺”都面临“见光死”的尴尬。“2009年受到限购政策的影响，商铺特别是总价较低的商业裙楼‘格子铺’，打着五年返租，每年8点的投资概念吸引了一大批普通的投资者。”林璟睿表示，现时所谓返租五年的裙楼商铺纷纷到期，从五年里面每年开发商返租8个点，到现在实际市场接受租金少于2个点，业主很失望。而且空置率很高，经营状况不理想，业主纷纷拒收楼、低价转让，有的要求开发商退款等，都大幅降低了普通投资者对投资商铺的热情。

　　江南西天河南街铺租金跌得快

　　在业内人士的眼中，今年传统商圈的商户生意难做，电商仅是其中一个原因，经济大环境的低温才是影响居民外出消费的关键。另外，部分传统商圈的临街商铺租值还受到地下商城扩张所影响。

　　据满堂红郭海波介绍，市区几大传统商圈中，要数天河南和江南西商圈的街铺租赁行情最为低迷，租金回落幅度也堪称全市之最。而这两个商圈街铺含金量之所以下滑，其所在路段的地下商城日趋繁盛是重要原因。

　　譬如天河南一带的街铺，前两年的租值基本在1000元/月/m2，但随着与地铁站无缝接驳的天河又一城、时尚天河购物广场等地下商场的经营步入正轨，越来越多在天河商圈购物的消费者改变了以往的逛街路线，从地上转入地下，“广州的夏天格外漫长，地下商城凉快又不用晒太阳，沿线街铺被抢客也是意料之中”。天河南的街铺商户生意一落千丈，空置待租的商铺数量增多，业主的放租价亦同步回落，目前街铺租值在600~700元/月/m2。

　　同样，在江南西商圈，这边厢，地下商城江南新地一二期“一铺难租”，供不应求；那边厢，地上街铺空置率高企，租金更是从前两年的800~1000元/月/m2跌至500~600元/月/m2。记者 王雯倩