楼市走向：反腐之下太原楼市从豪奢回归真实(2)

　　太原豪宅盘无奈给户型“瘦身”

　　受政界反腐以及煤炭行业不景、楼市限购的因素影响，原来以大平层为主的高端盘纷纷改户型来应变。

　　曾有煤老板整条梯买楼

　　太原星河湾率先从2012年开始改户型面积，之前1号园和2号园都是三四百平方米的大平层，如今户型面积下调到200多平方米，以适合改善型置业的3房舒适设计为主，过往置业门槛至少要在800万元，如今四五百万元已可以买到，置业人群大增。代理太原星河湾的易居中国人士告诉记者，以往都是大型企业的企业主或管理人员才买得起的星河湾，现在中小企业主和高管都能买得起。

　　位于城北龙潭湖的万达广场天玺小区也是改户型的“代表”之一。该小区2008年开售，毛坯发售，价格6000~9000元/m2，如今二手房卖到11000~12000元/m2。一位销售人员告诉记者，当年煤炭行业景气，该小区的确出现过煤老板整条梯买房屋的情况。目前销售的是万达公馆二期，三户一层，户型面积290、300和360平方米，望湖的东向房屋价格在18000元/m2以上。由于户型偏大，限购期销售不太好，万达将户型调整为190、245和247平方米。

　　同样出现改户型的还有恒大华府，原来户型较大，分别是300、400和500平方米的大平层，其中尤其以500平方米的大平层滞销，至今只售出30%，故此项目后期重新规划，改成188平方米的三居室和200多平方米的四居室。

　　户型一百多平方米最好卖

　　与这些需要调整户型的高端盘相比，10月18日才开盘的保利香槟花园无疑是幸运的。保利地产从今年4月开始进入太原市场，保利香槟花园是其进入太原的第一个项目，位于长治路上。该项目户型以89平方米和93平方米两居、143平方米三居为主，合适的户型设计以及“惊喜”的开盘价——毛坯均价8500元/m2，令其推出的680套单位一下子卖出300多套。从销售的户型来看，143平方米三居室卖得最好。

　　其实，纵观整个限购期的太原楼市，不仅仅是超大户型高端盘的日子不好过，到限购取消前，太原楼市已到了调控的谷底。2014年上半年，山西省商品住宅开发投资额为440.6亿元，同比增长6.4%，增幅同比大幅下跌；土地购置面积同比下降50%，增幅同样大幅下滑。

　　面对冷淡的市场表现，众多开发商打出“优惠”、“特价”以价换量。然而，这些措施让购房者对房价进一步“去泡沫”有了新的期待，很多投资者更不敢轻易出手，持币观望情绪愈加浓厚。

　　太原限购启示录

　　反腐之下，太原楼市告别豪奢

　　记者到访太原之际，正是官场反腐最高峰之时。一个个山西高官落马，使得当地政界乃至楼市都吹起一股寒风。记者在当地采访，甚至行业协会人士都因此而三缄其口，不愿就限购松绑后的楼市发表意见。而记者在各楼盘采访时发现高端楼盘人气非常差，而在“刚需”为主的楼盘，售楼部却是门庭若市，丝毫没有受到政界台风的影响。

　　山西地产人士表示，限购加上政商界风气的转变是影响太原楼市的最大因素。以往过千平方米的大平层很好卖，多是能源老板或者其他人士所购买，如今高端盘也肯放下身段来考虑首次改善或者二次改善置业者的需求，户型变得更亲民，以往豪奢做派的房屋将不复存在。本次限购调控背后还“隐藏”着全国不动产登记的联网以及可能发生的房产税立法等，而不动产登记联网与官员财产申报制度息息相关，限购限贷取消有利于有真正需求的购房者人士，而以往以各种方式得来不义之财的房子主人恐怕将在反腐风暴中落马。

　　太原调入善于城市改造的大同市长也是当地楼市变化的一大因素。以往开发商可以与城中村一起谈合作，曾经有一个开发商与某个村谈好，4亿元拿下一块优质的村地，到时再通过一些手续转成国有土地，不过政府发现有关交易后，立即取消交易，退回4亿元，由政府来改造土地。同样一块地，后来挂牌转让价高达20亿元。地产人士普遍对新市长的作风非常认同，因为唯有政府手里有钱，才能在城市建设上花上大价钱来改造城市面貌。

　　政策回顾

　　2011年1月12日

　　太原出台限购政策，太原市原则上对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。

　　2014年8月4日

　　太原正式取消楼市限购政策。

　　主流媒体地产主编

　　当地楼市

　　点评

　　山西房地产业

　　将步入新常态

　　8月初，在杭州、西安等多个城市限购全面松绑，全国再掀限购松绑潮的大背景下，太原宣布取消始于2011年的商品住房限购政策。9月30日，央行推行房贷新政，改善型置业者限贷松绑。不过，太原整体楼市并没有因为限购和限贷松绑而销量明显增加，楼盘销售依然人气不旺。

　　在大部分城市楼市未见太大波动，走势平稳，仅有少数城市成交回暖幅度较大的大背景下，结合山西楼市现状，短期来看，取消限购并不能达到立竿见影的效果。限购令取消后，太原市场整体表现平稳，房价一直在合理区间内稳定波动。此外，由于长期限购，太原楼市一直处于下降通道，消费者对市场有观望期，因此取消限购对楼市的作用仍需进一步观察。

　　山西房地产业协会会长于世玮认为，山西省房地产价格比西部地区要低，在中部地区也处于中下水平。山西房价长期处于一个相对稳定的区间，房价不会因为取消限购而暴涨暴跌。影响房价构成的成本如土地成本、建安成本、配套费、税费、贷款利息以及营销成本等没有减少，房价就很难下降。通过深度调整，山西省房地产业发展将步入新常态。房地产行业将告别暴利时代，进入持续稳定的发展阶段。

　　业内专家也指出，太原取消限购，形势意义大于实际意义，此次政府解除限购也是正常举措，无需过度解读。取消限购的单一政策很难扭转市场预期，更不可能逆转市场的供需状况。取消限购并不能立即催热楼市，短期看来影响不大。但从中长期看，取消限购有利于太原楼市的规范发展。