温州楼市：炒房者的天堂与地狱(3)

　　温州楼市启动“纠错模式” 10月楼价止跌

　　根据温州市房管局相关统计数据显示，10月份温州新盘再度出现“零供应”，而市区住宅销售8.22万平方米，成交697套，较去年同期的648套基本持平；相比9月的1293套，则环比下降46%。从数据上看，10月份温州市房产销售量并未受新政影响而出现大面积回暖迹象。10月份，市区住宅成交均价为2.03万元/m2，也是温州房价连跌36个月后首次持平。

　　根源：供求失衡 监管不力

　　当初是什么因素造就温州成为炒房“天堂”？泰和地产总裁林育的分析相当到位。首先，是土地供应结构极其不合理，供应持续偏少，2011年及2012年温州土地供应分别只有18.45万平方米和21.9万平方米，这如何能满足当地五六百万人的购房需求？直到2013年才开始增加土地供应，但长期上市量太少造成的市场饥渴，是促成疯抢新盘的根本原因；第二个原因是当地对房地产交易的监控一度缺失，前几年市场乱象丛生，预售条件不严格，挖坑就可以开盘、随意转名过户、对发展商的资金账户监管不严格等，所有这些都助长了非理性的炒房潮。

　　在采访中记者了解到，现在，饱尝苦果的温州房地产市场已经启动了“纠错模式”，首先是增加土地供应，2013年土地供应猛增至69.5万平方米，相当于2012年的三倍多。在土地饥渴时代，溢价200%拿地是常有的事，但今年以来80%的土地都是以底价成交，土地价格下来了，发展商求稳打短平快，楼价稳定是可以预期的。然后是调整产品结构，从2013年开始，“刚需”户型才开始在温州市区出现，目前市场主力产品以88~140平方米为主。

　　此外，还推出了遏制炒风的撒手锏：提高预售证发放条件，规定达到“正负零零”才能开盘，而且开盘前的储客期不能超过半个月，下订后不可随意转名。

　　温州限购启示录

　　民间资本脱离实业祸患无穷

　　从这次温州之行的调查发现，温州炒房族的销声匿迹、温州楼市的神话幻灭，根本的问题并非出现在房地产本身，资金才是背后的关键因素。对于温州而言，房地产、实体经济、金融系统环环相扣，哪一环都不好解。

　　2008年4万亿投资计划极大地刺激了温州这样的民营经济发达的三四线城市，不仅催生了“温州炒房团”横扫全国各大城市托高各地楼价，最要命的是让众多本身与房地产投资毫无瓜葛的温州实业家们，从企业“抽血”炒房。“银行对企业授信过多，只要40%的抵押、60%担保就能贷款。地方贷款突然爆发，银行找上门来希望企业贷款投资，很多小企业主几乎一夜间身家暴涨，钱多得不知该投向哪里，然后又听闻房地产最容易赚快钱，于是便抱团进入。”某商业银行温州支行总经理形容当年的市场真是被热钱冲昏了头脑，“起码有20%~30%的企业都参与了房地产的投资，可谓全民参战。”

　　全民炒房吸走了温州丰裕的民间资本，经济脱实向虚导致实业失血、传统低端产业错失转型良机，资金成为制约着整个温州各行各业的枷锁。

　　直到现在，我们在温州街头所见到的遍地开花的大小楼盘，有很多都是当年由几十个甚至上百个小股东组合而成的“草台班子”发展商开发出来的。当地人介绍说，曾经有一家开发商股东就有300多个，融资渠道就像民间集资一样，资金特别复杂。“业余部队”一上来拿了地以后，没有专业的设计、市场调查和策划推广，开工挖坑就卖楼，最终也导致了为赚快钱而乱象丛生。君不见，以民营经济见长的温州，至今没有出现几家具备强大实力的专业房地产开发商。

　　“温州样本”提出了值得关注的问题：民间资本为什么热衷抽离实业？导致经济脱实向虚的根本原因是什么？限购政策虽然令炒房团一夜间销声匿迹，从表面看高热是退下来，但落下的病弱身体还需要从根子里强筋健骨，显然，放松限购和限贷肯定不是固本培元的良方。从这个意义上讲，需要转变的远不仅仅是温州。

　　限购与解限进程

　　2010年10月：不管名下有无房可再买一套。

　　2011年3月14日：出台温州版“限购令”，限制本地户籍家庭购买第2套住房，这与新“国八条”要求的“限购第3套”政策相比，更加严苛。

　　2013年8月：对限购政策微调，已购买1套住宅的本地户籍家庭，可以再购买1套住宅，但名下所有房产只能是2套，之前名下无房产的可以再购买2套。

　　2014年7月28日：宣布放开限购，房屋交易登记时不再核查现有住房情况。在外温州人和新温州人在温州购房享受与温州市户籍居民同等待遇。

　　主流媒体地产主编

　　当地楼市

　　点评

　　限购基本实现房价合理回归

　　温州素有“全国楼市的风向标”之称，于今年七月羞涩地放开了限购，成为全国第一批放开限购的城市之一。但是限购放开后，从九月的成交量看并没有明显迅速反弹或者上升，从温州住建委官网发布的信息看，八月份温州四区（含开发区）住宅一手楼盘销售面积为7.45万平方米，套数为727套，到了九月份有了一波楼市“小阳春”，成交15.54万平方米，套数为1293套，比八月增长了近一倍。但是十月又有回落。

　　温州这座城市的开发量一直不大，这可能与银行限贷没有完全放开有着一定的联系；但从最近这个月看，购房人气足了很多，看房的人、询价的人明显增加了。据官方数据发布，温州房价开始企稳，结束了36个月的持续下跌现象。其实，36个月下跌的背后，还有一个喜人的数据：就是温州新房的库存量并不大，这种现象给一些“刚需”购买者增添了一定的购房信心。温州的经济在最近几年虽然有些发展缓慢，但是温州人不缺钱，他们缺的只是信心，买涨不买跌是温州人购房心理的一项基本原则。还有就是在“金九银十”的季节，成交量没有明显上来，可能与新开盘的楼盘数量有着一定的联系。九月和十月，温州四区（含开发区）新开盘的楼盘并不多。十月份的万科金域传奇一期、11月的温州立体城、四季原著、温州碧桂园二期，据了解出货率都在七成以上。

　　温州四区（含开发区）的住宅成交量来看，8~11月比上半年开始有好转。正如温州住建委相关负责人讲的那样：“温州房地产市场在调控政策下，基本实现了房价合理回归的目的。”