天津4号线南段工程启动 带动新兴居住板块升温

　　天津地铁4号线南段工程将在今年年底启动。据了解，地铁4号线建成后将成为津城地铁换乘站最多的线路之一，与其他地铁线路交织成强大的交通脉络，有效填补现阶段部分商圈及新型居住板块的城铁盲点。记者近日走访本市部分售楼处及中介门店发现，对于地铁4号线的开通，新建商品住宅市场与二手房市场的反应及敏感度有些许不同，但总体来说，沿线物业未来发展大有潜力已经成为一种普遍的共识。

　　地铁4号线的启建对于沿线物业特别是新建商品房市场来说无疑是新增了一个巨大卖点。据了解，天津市地铁4号线走向与中心城区的沿河发展轴带高度重合，其线路将对沿河发展带的形成发挥重要的作用，相对于其他已运行或在建线路，4号线接驳站点更多，其整体集散能力更强，它的启动对沿线区域新房市场带动将尤为明显。

　　根据以往经验来看，地铁开通后，对于线路两端物业的影响通常会高于中间地段，由于地铁4号线南段部分率先启动，因此，津滨大道至张贵庄这一区域成为当前新房市场关注热度较高的板块。张贵庄板块紧邻津滨大道，交通便捷，近几年来，板块发展十分迅速，生活商业配套也日臻成熟，金隅悦城、远洋风景、和泓四季恋城、万科金色雅筑、松江津滨置地广场等品牌房企及项目的进驻使其俨然成为众多地产大鳄在津的重要竞技场地之一，区域内新房市场始终保持活跃，靠近市内六区的地理位置加上低于市内六区的房价，促成了这一区域楼市的热卖。记者近期走访发现，地铁4号线启建的消息公布后，“准地铁房”、“地铁沿线黄金物业”几乎成为板块内各大楼盘共有的特色标签。

　　“‘地铁房’一直受购房者的青睐，轨道交通的建设增强了区域交通便捷性，也提升了片区的保值、增值性，尤其交通限号的实施，导致地铁房热度攀升，地铁4号线南段已按计划于今年年底启动建设，从购房者的直观感受来看，规划和现实的动工意义将完全不同，周边沿线板块房源的关注度不断提高，周边房源价格将呈现稳涨走势。”中国指数研究院天津分院分析师尹洪泽接受记者采访时表示，“对新兴的住宅板块来说，交通便捷性的吸引力是尤为突出的，地铁的建成吸引更多置业需求，相对投资需求得到发展，互补的发展模式将促使区域快速成熟，地铁4号线的建成将会促使目前天津市场向西、向南置业的趋势有所改观，促使更多的购房者关注线路沿线区域，尤其张贵庄等居住区，这些区域内目前在售的商品房项目不多，房源竞争现象不是很激烈，4号线的动工将吸引更多的置业目光。此外，地铁的建设不仅会大幅带动周边沿线的区域价值，其进展同时还会受到房企的密切关注，勾起其拿地热情。尽管今年以来土地市场较为低迷，但随着年终的临近，整体有所回升，以北辰区为例，其京津城际地区综合提升工程内规划推出多宗地块，位于4号线辐射范围内，于上月成交的高峰路地块楼面价达6132元/平方米，较2013年成交的与之临近地块涨幅近一倍。”

　　根据过往交易数据显示，沿线物业价格涨幅大致可分为三个阶段，第一阶段为规划出台期至动工建设期出现小幅上涨；第二阶段为动工建设至投入使用期，此阶段价格上涨速度、幅度均较为明显，价格水平逐步攀升接近峰值；第三阶段为投入使用期至运营成熟期，此阶段价格变化幅度较小，逐渐趋于平稳状态。因此，有关专家建议，随着地铁线路开通节奏加快，沿线板块房源紧俏度还将不断提高，准备在地铁沿线置业的购房者要抓准时机，越早出手越好。

　　二手房市场

　　买家反应不一挂牌房源待价而沽

　　与新建商品住宅市场有所不同，由于二手房“个人对个人”的交易特征，因此，地铁4号线启建对于沿线板块内二手房市场的刺激程度也不尽相同。

　　“地铁4号线启建的消息公布后，在买卖双方市场中得到的反响与效果还是有些出入的。很多业主对这个信息很重视，许多房主都把自家房源加上了‘地铁物业’的标签，而且挂牌价格现在很难划得下来，我们中介人员在介绍房源时也将此作为一大推介卖点。近期，受地铁4号线启建影响，市区内尤其是南开过来看房咨询的客户明显增多，不过，对于更多客户来说，毕竟地铁开通还是未来三五年以后的事，所以现在的敏感程度并不高。”采访中，中原地产双街新城分行经理魏旭表示，双街、小街板块内的二手房成交近来一直增幅明显，7月份区域内月成交大概只有10余套，10月份达到了月成交70套以上，许多观望型客户开始积极入市，每天的咨询和到访次量也显著提高。

　　作为地铁4号线终端板块之一，尽管此次率先启动的仅为南段部分，但位于北段的双街板块目前关注度也有所提升。据了解，目前区域内商品房在建在售项目不多，许多楼盘属于尾盘、清盘阶段，且剩余房源多以大户型为主，所以一二手房相互之间影响不大，这也是区域内二手房成交活跃的因素之一。价格方面，片区内砖房产品成交价位大约在10000元/平方米，楼层位置较高、朝向略差的则在单价8000至9000/平方米之间，高层产品均价在9000/平方米左右。比较热点的小区有城际美景、双街新家园等，户型主要还是集中在以刚需和改善为主的中小户型。如城际美景通透的两室H户型产品是比较受欢迎的，双街新家园60平方米左右的一室和80平方米左右的两室户型受关注程度也比较高。魏经理介绍，“购买客群主要以市区养老型客户以及一些在北辰周边工作的刚需客户为主，近两年来双街板块交通配套等方面设施都发展的较为迅速，而价格相对市区来讲便宜许多，所以成为这部分人的置业首选，还有一些市区五六十岁的老年置业群体，退休后考虑来此置业，尤其是双街新家园一带的房子户型适中，小区园林景观及社区环境都不错，所以得到了这些养老型客户的青睐。”

　　而对于地铁4号线沿线备受关注的张贵庄板块来说，二手住宅成交近年来一直都保持着比较活跃的态势，区域内产品类型呈现出十分突出的多元化特征，无论是新房、次新房还是10余年至30余年的老牌小区，可选范围都比较丰富，产品、户型、档次各有差异与区分，不同类型的购房者几乎都能找到适合自己的住宅。中原地产东区事业部利津路片区区域经理范有维告诉记者，张贵庄包括其辐射的一号桥、二号桥整个大区域范围内，目前月均成交大概在120至150套左右，并且保持着增长势头，成交均价在10000至12000元/平方米左右，市场整体呈现的是一种供需两旺的局面，刚需、拆迁型客户占主体，成交房源以两室为主，“地铁4号线启建的消息公布后，虽然许多客户在看房、购房过程中也认同这的确不失为一种利好，但他们来此置业的原因主要还是因为工作、学习、生活的范围在这周边，特意为购买地铁物业而来的现象并不具有普遍性，对于他们来说，地铁4号线的启建只是起到辅助与锦上添花的作用。”由此可见，对于二手房市场来说，尽管对于地铁物业未来的升值空间均持肯定态度，但买卖双方的敏感度差距甚大，卖家普遍认为自己手中的物业价值陡增，欲待价而沽，但买方显然不怎么买账，很难为这部分加价买单。

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　　4号线与6条地铁线换乘

　　天津地铁4号线北起北辰区双街越秀园，东至民航学院天津机场，全长39km，设站36座，贯穿了北辰、红桥、南开、和平、河东和东丽等6个行政区，沿京津公路、天泰路折向西侧的西沽公园进入西站副中心范围，再经老城厢商贸居住区、大沽北路、金街商圈、小白楼CBD、六纬路居住区、河东万达新中心，达张贵庄居住区以及中国民航大学等重点发展地区。

　　4号线是唯一一条可以与6条地铁线换乘的线路：西站站与1号线、6号线换乘，东南角站与2号线换乘，和平路站与3号线换乘，成林道站与5号线换乘，张贵庄与规划10号线换乘，如此之大的换乘密度，将会使得地铁4号线未来成为津城换乘能力最强的一条地铁线路。