广州近郊楼市年底“爆款” 投资客成最大推手

　　房贷情况仍是很多购房者关心的问题

　　今年年底，广州近郊部分楼盘销售火爆

　　插图/陈健怡

　　文/图 羊城晚报记者 张秀钦

　　临近年底，在大多数楼盘仍采取“小步快跑”——少货量分批持续推售的时候，另有一些楼盘却采取大规模推货的方式，五六百套新货一次性推售。现在楼市销售刚有好转，便有楼盘采取市场火爆时的推货方式，体现出部分开发商对当下市场的自信。

　　买家踊跃入市，没让这些开发商的自信变成自负，“日光”、“去化九成五”、“收金超3亿元”……让这些敢于大规模推货的楼盘成为“爆款”（指“卖得很多、人气很旺的商品”）。

　　这些“爆款”楼盘凭什么这么牛？有楼盘相关负责人给出答案——和市场整体回暖、价格没有太大的关系，靠的是楼盘自身的拓客能力和品牌影响力。也有业内人士认为，“爆款”的背后靠的还是客——投资客。

　　市场现象

　　年底楼市频现“爆款”

　　上周末，广州近郊板块都有“标志性”楼盘推售，东为增城的碧桂园城市花园，南为南沙的南沙万达广场，北为广清交界的中国美林湖。将这些楼盘定位为“标志性”，最重要的原因，是它们的推货量都有一个共同的特点：大。碧桂园城市花园在10月24日和11月14日拿到两个预售证，批准预售住宅共577套，一次性全部推出。11月14日，南沙万达广场拿到648套公寓预售证，一次性全推。从中国美林湖以往的习惯来看，推货量几乎没有“上限”。

　　推货量大令人吃惊，更令人吃惊的是买家买房如电商购物般爽快，几乎可以用上“秒杀”的字眼：据楼盘方面统计，碧桂园城市花园500多套单位当天“日光”；南沙万达广场公寓当天去化八成多，两三天时间去化九成五；中国美林湖当天报收近400套，收金超3亿元。

　　楼市“爆款”，以致一些楼盘的销售人员在微信朋友圈中“晒命”：这节奏根本停不下来，腿抽筋一下午了；签约，累到想吐，腰酸背痛，喝口水的时间都没有；连续通宵加班，“本宫”极度缺乏睡眠……

　　时间往前再推一些，可以看到更多楼市“爆款”。10月底11月初，越秀区的富力东山新天地两度推出新货两度“日光”，10月底一次推货报收超10亿元；老荔湾的花语水岸，10月份推出的新货报收8亿元，11月份销售势头依然强劲。

　　原因分析

　　非市场好转及价格之功

　　松绑限购、房贷新政，系列松绑政策下，楼市成交有所好转：10月份，全国商品房销售面积过亿平方米，住宅销售面积同比降幅收窄；10月份，一线城市住宅库存量有所下降；10月份，广州众多区域楼市销量创下今年内新高。

　　广州楼市“爆款”，是否只是成交好转之功？广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥认为，成交好转有帮助的作用，但更大的功劳来自楼盘本身。“市场还没到回暖的程度，一些楼盘卖得好完全是个盘的因素，可能是价格定得好，也可能是区域利好，总之和整体大市关系不大。”房价点评网分析师李权基的观点和赖峥相近。

　　有“爆款”楼盘的相关负责人认为，楼盘“爆款”和大市无关，甚至和价格无关。此言不无道理。碧桂园城市花园两个预售证的网签均价分别为8078元/平方米和9143元/平方米（部分装修、部分毛坯），并不比同区内带装修售价7700元/平方米起的万科幸福誉低；南沙万达广场公寓9251元/平方米的网签均价，也在南沙区商务办公物业的均价水平之上。中国美林湖的售价与广州房价比低，与清远房价比并不低。可见价格并非“爆款”大杀器。至于大市好转，上述负责人也认为对“爆款”帮助不大，“如果说是大市之功，那应该会有很多楼盘‘日光’才对。现在那么多楼盘在卖房，一日能卖几百套的一只手的手指都可以数得过来，那就说明卖得好只是楼盘自己的功劳”。

　　对于“楼盘自己的功劳”，南沙万达广场更多归结于万达的品牌影响力；碧桂园城市花园和中国美林湖则归结为楼盘强大的拓客能力。

　　“爆款”幕后

　　投资客成最大推手

　　无论拓客能力有多强、品牌影响力有多大，楼市要出现“爆款”，首先必须要有客，这些客才是“爆款”背后的最大推手。

　　作为投资型产品，南沙万达广场公寓的客就是投资者。作为广清交界的中国美林湖，除了少部分别墅买家为自住客外，洋房买家绝大多数也是投资客。碧桂园城市广场的买家中也有大量投资客，楼盘有关负责人透露，首推单位的买家中，自住客和投资客所占比例各半。

　　“爆款”的最大推手原来就在于此：投资客。赖峥认为，当下市场成交虽然有所好转，但仍未到全面回暖的时候。看房的人有所增加，但自住买家多数仍持谨慎态度，单靠谨慎型的自住买家，很难营造销售火爆的局面，只有投资客的加入，才能制造楼市“爆款”。无一例外，上述楼盘都没有限购的制约，为投资客的入场创造了条件。

　　有业内人士分析，富力东山新天地、花语水岸的客更多是来自受益二套房贷重新认定的买家，这部分买家即使购房自住，也带有强烈的买房保值、升值的投资意向。相对普通买家，这部分客属于高端买家，有更强的资金承受能力和更敏锐的市场触觉。

　　在广州2009年楼市的回暖过程中，率先出手的也是投资客和有更敏锐市场触觉的高端买家，现在广州楼市出现相似的苗头，是否意味着广州楼市再次站在了全面回暖的大门前？