专家看广州城市建设：兼具老城肌理与新城活力

　　城市前进的步伐有着自己的内在逻辑。从城市建设而言，城市总要往前走，总要拉开骨架再建新城。而从人文传承来看，城市有自己的核心与灵魂，再怎么往外走也要回到最初出发的地方。

　　所以，很多专家认同，广州市核心的灵魂地带在于老东山与新中轴的交会处，这里既沉淀着属于老广州的人文肌理，又同时把握着广州城市新中轴的话语权，这里聚集了广州最精华的配套体系，地标云集，城市建设在此达到高潮，这里可称为“广州之芯 ”。

　　专家观点

　　中轴物业的繁荣是世界经验

　　中轴线文化不仅是广州独创，也是一种成功的世界经验。在美国华盛顿市中心，就有一条以白宫、国会大厦、华盛顿纪念塔构成的中轴线；法国巴黎以凯旋门为中心至总统府的香榭丽舍大街为中轴线。城市中轴的出现标志着城市核心区域的形成，也是商用物业最发达的区域，中轴物业的繁荣是世界经验、世界现象。

　　购入核心物业如同收藏古董

　　老东山公共资源集中，珠江新城CBD也是公共资源相当集中的一个地区，两者交会地可以说是广州市最优质的公共资源所在地。在核心地段，70年后的住宅价格比现在还要高，好比收藏古董，一个清朝的花瓶，现在值多少钱？几百万元、几千万元，甚至无价。为什么？因为它古老、稀缺。所以，在城市核心地段的物业，越老价值越高，要趁早买，不然价格还会贵。

　　老东山肌理：最具人文魅力的核心

　　2005年，原东山区合并入越秀区，“东山区”成为历史。但对很多老广州人来说，对老东山仍有一种挥不去的情愫。“东山少爷”、“东山小洋楼”是文化、品位的象征。东山区消失了，老东山还在，老东山留给广州这座城市的人文肌理，更是隽永的。2000多年的文化沉淀，使得老东山永远是广州城的“心脏”，这种文化认同上的地位从未改变。

　　老东山是广州最具人文魅力的地方，也是文化资源配套最集中的地方。这里名校林立，学子们的读书声、小洋楼里的咖啡浓香、怀旧的乐曲与玉兰花的清香交织，流淌着让人无法忘却的东山情。这里更会集了20多家三甲医院，拥有全广州优质的医疗资源。

　　正是如此，东山的人文价值造就了极高的地段价值。据了解，老东山的物业升值能力大大优于其他板块，即使几十年楼龄的老房子，都具有超强的升值能力。满堂红的成交数据显示，老东山一套“黄皮楼”（指楼龄较长的老房子），十年间的房价涨幅高达8.6倍。

　　“房子的价值由地段决定，好房子的价值在不断提升，甚至有超过70年楼龄的房子价值仍在上涨。”合富辉煌首席分析师黎文江以东山新河浦小洋楼为例，这边的房子至少有70年的楼龄，甚至有的已近100年，“这边最近成交了一栋130平方米的小洋楼，总价1200万元，单价约9.2万元/平方米，几乎可以挑战珠江新城最高的一手房价格。一栋70年楼龄以上的小洋楼凭什么挑战珠江新城的房子？就是因为地段，因为核心地段的价值”。

　　新城市中轴：最具价值活力的高地

　　随着老城的发展，城市开始迈开步伐向外扩展，于是出现了新的城市中轴线。新的城市中轴线以珠江新城为轴心，以CBD为依托，是广州过去十年土地价值突飞猛进的代表，是广州城最具活力的地方。

　　“在过去20年中，政府在珠江新城投入超2000亿元做公建配套，加上开发商在这里投入巨大的财富，在这片土地上，累计资金投入已经高达4000亿元。”黎文江介绍，这个集全广州之力共同建造的地方，确实已经成为广州力量的新引擎。

　　珠江新城的地段价值毋庸置疑，这是广州楼市的价值高地，全广州最贵的豪宅就诞生于此。“中轴线文化不仅是广州独创，也是一种成功的世界经验。中轴物业贵，也是一种规律，因为中轴物业的地段价值更高一筹。”中山大学教授、国家注册城市规划师袁奇峰表示。

　　几千年的历史沉淀，老城拥有更丰富的文化底蕴，集约了更丰富的公共资源。而在城市新中轴的推动下，空间拓展、产业融合，老城释放出更大的能量，新城显现出更强的活力，广州城越发舒展。“广州之芯”在哪里？很明显，就在新旧交会的核心地段，这里拥有双引擎的拉动，拥有人文与经济的双翼，是广州的根，也是广州的未来。