湖北棚改新政：过半住户不同意就要“拆迁听证”

　　日前，湖北省政府出台“关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知”，要求各地优先安排棚户区改造安置住房用地，鼓励吸引社会资本参与。房屋征收时应尊重居民意愿，“先安置、后改造”，不同意征收户达到半数以上，必须召开听证会。通知还对棚户区改造范围的界定、安置房建设周期等作了具体的规定。

　　据11月20日在宜昌市召开的湖北省棚户区改造工作现场会通报，截至今年10月底，全省已开工改造各类棚户区住房35.185万套，占全年计划任务的94.7%，而在2013年至2017年间，湖北计划完成改造棚户区80万户以上。

　　通知中，湖北省界定棚户区改造范围包括城市棚户区、国有工矿棚户区、林业棚户区和国有垦区危旧房改造等方面，禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等实施的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围，禁止将城市规划区外因工程建设征收搬迁项目纳入棚户区改造范围。

　　此外，湖北省政府要求全省各地优先改造城市建成区内集中连片、规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。在此基础上，逐步向城市建成区外的规划区延伸，并坚持整治与改造相结合，维护城市传统风貌特色，保护好历史优秀建筑和历史文化街区。

　　通知提出，全省各地要进一步核实待改造棚户区的底数，包括户数、面积、类型等情况，编制完善2015-2017年棚户区改造规划和年度实施计划。对棚户区改造项目实行统一规划，连片改造；单栋、小规模的地块，可并入相邻项目一并改造。

　　湖北省政府还要求，在城市总体规划和土地利用总体规划确定的建设用地范围内，科学合理确定安置住房选点布局，并做好与城市基础设施建设规划的衔接。

　　记者了解到，目前湖北一些市、州已经出台了棚户区改造规划或方案，宜昌已经出台了《宜昌市城区棚户区改造实施方案》，规划在2013年至2017年间，实施棚户区改造81300户，其中到2017年完成改造总量不低于60975户。黄石市编制了《黄石市城市和国有工矿棚户区（城中村、旧城）改造规划》，统筹各类棚户区164片，占地面积约200万平米，涉及居民3万户。

　　棚改须与城市基建规划衔接

　　按照此次发出的通知，湖北各地要将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地利用计划，优先安排，棚户区改造安置住房中符合条件的公共租赁住房建设项目，可通过划拨方式供地，并依法缩短有关审批时限。

　　在融资方面，通知要求各地加大棚户区改造的资金投入，有条件的可以对棚户区改造项目给予财政贷款贴息，各地承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券和中期票据专项用于改造项目，还可以吸引社保资金、保险资金等社会资本参与棚户区改造。

　　对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，对新建安置小区，水、电、气等项目，可以适当减免征收入网、管网增容等经营性收费。

　　记者了解到，目前宜昌市除依法免征行政事业性收费和政府性基金外，对涉及的经营服务性收费按最低标准减半征收，对棚户区改造安置房项目建设用地免征城镇土地使用税。对棚户区改造安置房项目土地增值税、企业所得税不实行预征，项目建成后再行清算汇缴。

　　在吸引社会资本参与方面，宜昌市鼓励各类市场主体投资棚户区改造，土地一级开发整理完成并经出让实现收入后，返还投资人的投资。其中，对投资人取得棚户区改造项目土地使用权的，返还其实际投资额及财务费用；投资人没有取得棚户区改造项目土地使用权的，在返还实际投资额和财务费用的基础上，给予其投资回报。财务费用按照同期银行贷款利率核算，投资回报按照同期银行贷款利率的1.3倍确定。在土地出让中无人举牌时，投资人须按土地起拍价摘牌。

　　棚改安置房用地要优先安排

　　过半征收户不同意就须听证

　　为了解除棚户区局面后顾之忧，此次通知中明确提出，棚户区房屋征收时应尊重居民意愿，坚持“先安置、后改造”的原则，不同意征收户达到半数以上，必须召开听证会，并根据情况修改征收方案。

　　对征收房屋面积过小的，要明确最低面积补偿标准。对经济困难，无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供公共租赁住房、共有产权住房等方式满足其基本居住需求。

　　此外，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择，对选择货币补偿安置的被征迁户，可以按货币补偿标准给予一定比例的奖励。

　　今年7月，武汉市青山区在应对老工业棚户区尚未改造的居民居住问题时，安排了一部分不能居住、无法修缮的棚户区房屋居民租房过渡，并安排282万元专项资金对存在较大安全隐患的房屋进行治漏排危，同时启动还建房建设，并争取在2年内完工。

　　黄石市则在统筹棚户区改造安置房建设中，形成了“规划安置点—建设安置房—实施搬迁—集中还迁”模式。此外，黄石市还规定在被征收房屋的价值评估方面，按照被征收房屋相邻或相近区域内新建商品房市场公开销售价格，结合使用功能、土地利用状况等因素综合评定被征收房屋价值。

　　配套设施须与安置房同步交付

　　住房征收了，安置房迟迟不能交付；好不容易交付入住了，发现周边配套设施都没有。这是保障性住房中容易出现的问题。此次通知则对棚户区改造安置房的建设交付时间、安置房配套设施等方面，均进行了明确规定。

　　一般情况下，当年开工的18层以下单体住宅，建设周期满2年应竣工交付使用；当年开工的多层单体住宅，建设周期满1年应竣工交付使用；当年开工的19层以上单体住宅，建设周期满3年应竣工交付使用。

　　通知还要求，在加快单体工程建设进度的同时，加快完善配套设施建设，做到与主体工程同步规划、同步报批、同步建设、同步交付使用。

　　全省各地对10万平方米及以上的棚户区改造项目在土地出让、规划许可中要明确绿色建筑指标要求，推进绿色建筑标准实施，并按规范标准建设小区绿化、文体娱乐、社区管理等服务设施，确保小区内道路、交通、水电、通讯管网等同步建设到位。

　　棚户区

　　指城市、工矿、林区、垦区等建成区范围内，建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。根据中国社会科学院数据信息中心贾晶的介绍，棚户区包括帝国主义势力侵华时期搭建的劳工房、原国有企业的职工宿舍及特定历史和政策背景下居住人自行搭建的临时住房。

　　链接

　　任务

　　到2017年要改造棚户区80万户以上

　　省级统贷融资需求780亿元

　　成绩

　　截至今年10月底，已开工改造各类棚户区住房35.185万套，占全年计划任务的94.7%