石湾在营楼宇纳税额近10亿 房地产发展空间变小

　　石湾街道已形成了以经华大厦、财富大厦、公交大厦等为首的一批优质楼宇。 南方日报记者 戴嘉信 摄

　　季华路沿线一幢幢拔地而起的高端写字楼除了为城市注入现代气息外，对于地方经济意味着什么？目前这些项目的出租情况如何？都有哪些行业进驻？

　　过去几年，随着城市升级三年行动计划的推进，季华商务带成为佛山经济发展的热土，民间资本的热烈参与带动了沿线区域楼宇经济的发展。以石湾镇街道为例，目前形成了以经华大厦、财富大厦、公交大厦等为首的一批优质楼宇。

　　为了摸清石湾镇街道的楼宇经济的“家底”，为今年的招商方向提供更精准的指引，今年以来石湾镇街道先后组织了三次大规模调研，取得了关于楼宇经济的大量一手信息，并形成了一份《石湾楼于经济报告》(简称“报告”)。

　　那么作为禅城中心城区的重要组成部分，石湾经济结构在城市化进程中发生了哪些变化？这些变化对于地方经济带来了哪些影响？为未来的发展提供了哪些指引？

　　在营楼宇纳税额近10亿元 房地产、批发零售、制造业包揽前三

　　报告显示，目前石湾镇街道在营楼宇包含商业楼宇、总部大楼、裙楼等三种类型。三类楼宇2013年地税总额为163949万元，其中裙楼地税总额为97311万元，占比59.35%；14栋商业楼宇地税总额为43002万元，占比26.23%；总部大楼地税总额为23636万元，占比14.42%。

　　从楼宇缴纳地税情况来看，石湾镇街道楼宇经济主要集中在房地产业、批零业、制造业、金融业、服务业等行业，占比分别为43.27%、13.89%、13.77%、11.57%、11.11%。其中裙楼地税主要来源于房地产业、批零业和制造业；商业楼宇地税主要来源于金融业、批零业和房地产业；总部大楼地税主要来源于服务业和制造业。

　　石湾镇街道楼宇企业总数为13723家，其中裙楼企业总数为13146家，占比95.80%；商业楼宇企业数量为572家，占比4.17%；总部大楼企业数量为5家。占比0.04%。

　　按企业数量划分，石湾镇街道楼宇经济主要集中在批零业、服务业、住餐业、制造业等行业，占比分别为57.89%、20.89%、7.68%、6.05%。其中裙楼企业类型主要有批零业、服务业、住餐业、制造业等；商业楼宇企业类型主要有批零业、服务业、房地产业等；总部大楼企业类型主要是服务业。

　　石湾镇街道楼宇平均每个企业的地税额为12万元，其中，裙楼平均每个企业的地税额最低，仅为7万元；商业楼宇平均每个企业的地税额为75万元；总部大楼由于企业数量少、地税高，其平均每个企业的地税额高达3000万元。

　　从行业角度来看，楼宇经济中房地产业平均每个企业的地税额最高，达到193万元；金融业次之，为96万元；制造业为27万元；批零业和住餐业平均每个企业地税额最低，分别为3万元和1万元。

　　房地产业发展空间变小 商业楼宇金融业税收贡献近半

　　虽然房地产业地税总额约占石湾镇街道楼宇经济的43.27%，但这种贡献是不可以持续的。据了解，石湾镇街道房地产开发程度已达到75%，未来再继续开发房地产项目的空间很小。

　　从已进驻的企业类型来看，房地产业主要集中在房地产开发商、中介机构、物业公司、租赁公司、土地及资产估价等细分行业，均是围绕着房地产展开的相关行业。比较优质的房地产公司均位于14栋商业楼宇中。

　　金融业作为石湾的支柱产业之一，在《报告》中得到了充分体现。根据统计，目前石湾镇街道的金融业企业主要集中在14栋商业楼宇中。这14栋商业楼宇地税总额为42985万元，其中金融业地税总额最高，达到18101万元，占14栋楼宇地税总额的42.11%。

　　虽然金融业的地税总额很高，但实际企业数量很少，目前仅有32家，主要集中在银行业、财产保险业、人寿保险业、证券业等细分行业中，平均单个金融机构缴纳地税额达1343万元。

　　《报告》指出，作为佛山市中心城区的核心区域，金融业是石湾镇街道实现城市化发展的重要产业方向之一。从创税的角度来看，金融业无疑也是楼宇经济发展的优质行业。

　　在营商业楼宇出租率超九成 缺乏5A标准写字楼

　　根据统计，目前石湾镇街道在营商业楼宇有14栋，分别是经华大厦、卓远国际商务大厦、东建世纪广场、季华大厦、世纪名轩-交通银行大厦、金融广场大厦、京禅大厦、公交大厦、岭南大厦、发展大厦、金桥大厦、财富大厦、东江国际、碧桂园城市花园。其中有8栋楼宇位于季华五路，3栋楼宇位于岭南大道北，2栋楼宇位于华远东路，1栋楼宇位于汾江南路。

　　根据14栋楼宇各个物业管理公司反馈的数据，石湾镇街道14栋楼宇总建筑面积达到40.10万平方米。根据国际房地产顾问五大行之一的戴德梁行统计，2013年佛山写字楼总供应量达304万平方米，石湾镇街道目前写字楼供应量约占整个佛山市的13%。随着石湾镇街道在建及立项项目规模普遍较大，未来占比可能会增大。

　　其中建筑面积超过3万平方米的楼宇有4栋，单体规模普遍较小，完全达到5A标准写字楼基本没有。其中，东建世纪广场是石湾镇街道已建楼宇中建筑面积最大的楼宇，达到75000平方米；发展大厦建筑面积达到52301平方米，仅次于东建世纪广场；金桥大厦是14栋楼宇中建筑面积最小的楼宇，其建筑面积仅为8200平方米。

　　这14栋商业楼宇空置率均在10%及以下，仅有2栋楼宇空置率高于10%。其中，有5栋楼宇空置率为0，分别是东建世纪广场、季华大厦、公交大厦、金桥大厦和财富大厦；有3栋楼宇空置率为1%-2%，分别为经华大厦、世纪名轩-交通银行大厦、卓远国际商务大厦；有2栋楼宇空置率为5%，分别是金融广场大厦和发展大厦；有2栋楼宇空置率为10%，分别是京禅大厦和岭南大厦；东江国际和碧桂园城市花园空置率较高，主要原因在于2栋楼宇入市时间较短。

　　由于中心城区商业楼宇较稀缺，导致平均租金较高。14栋楼宇平均租金在60元/㎡·月，其中东建世纪广场租金幅度较大，每平方米50—200元/月不等；京禅大厦租金较低，仅为20元/㎡·月。

　　楼宇经济档次上升空间较大

　　延伸

　　虽然楼宇经济在石湾经济中的占比不断提高，但目前石湾的很多楼宇还存在着业主自主招商，企业进驻门槛较低，“来者即入”等问题。《报告》认为政府对楼宇经济并没有出台相关的有效的市场监督机制，同时忽略对企业进驻的引导作用，导致了无序发展。

　　此外，石湾镇街道企业以中小型为主，缺乏自主创新意识，经营理念落后，导致很多企业保守式经营，做强做大的意愿薄弱。本地区原有支柱产业并没有产生很明显的税收贡献，甚至出现部分企业开始外迁的现象。

　　目前，石湾镇街道在营的商业楼宇大部分的税收来源于房地产业、批零业、制造业、金融业。其中，房地产业已进入后期发展，不可能还采用原先的发展模式，急需转型升级，甚至要大力发展“大消费”产业；批零业总税收虽然较多，但小型企业且无证照企业太多，将带来很多社会问题和安全隐患，需要加强整顿力度；制造业可能会对环保方面产生影响；金融业是目前较有发展前景而且也是城市化进程中必须发展的产业之一。

　　《报告》认为，石湾在营及在建楼宇虽然体量很大，但真正高端的楼宇数量很少，导致石湾镇街道较难吸引银行机构进驻。石湾镇街道新增商业楼宇体量较大，未来很有可能会造成供过于求，且大部分楼宇是由业主自主招商，同质化严重，较难形成产业集聚。

　　所有这些案例都表明了一个事实：石湾镇街道楼宇经济档次及配套上升的空间较大。

　　《报告》为招商指明方向

　　将重点引进金融、能源等服务型产业

　　解读

　　对于这份针对石湾楼宇经济的分析报告，石湾镇街道办事处副主任杨涛认为系统解决了两个问题，“一个是我们以后需要建怎样的项目，另一个是需要往这些项目放哪些产业。”

　　杨涛认为，《报告》所反映的情况与此前预估的差不多，但也发现了一些新的动向，“从《报告》的情况来看，我们看到金融、能源、大宗商品消费等产业具有发展潜力，对于地方经济贡献度大，对于周边的辐射力强，是我们未来重点引入的方向。”

　　杨涛认为，石湾作为中心城区，其城市中心的功能限定了它的产业发展必须要以高端服务业为主，对周边区域形成辐射作用。

　　此外，杨涛还表示，《报告》对于未来的规划也有参考意义，“过去我们只要有地就想发展楼宇经济，但现在发现地段很重要，包括银行等高端服务业情愿承受较高的租金，也希望在中心城区办公，这给了我们很大启发。”

　　石湾楼宇经济之最

　　经华大厦地税总额最高

　　最土豪

　　14栋楼宇地税总额为43002万元，其中经华大厦地税总额最高，达到10909万元；财富大厦次之，达到8347万元；东江国际地税额最低，仅为3万元。

　　金融业纳税占比近半

　　行业纳税之最

　　14栋楼宇中，金融业企业数量仅占5.59%，但缴纳地税总额几乎占了14栋楼宇地税总额的一半；批发业企业数量较多，但缴纳地税仅占24.56%，每个企业平均地税纳税额仅为49元/个企业；房地产业每个企业平均地税纳税额较高，约为219元/个企业；商务服务业每个企业平均地税纳税额较低，仅为22元/个企业。

　　由此可见，金融业、批发业和房地产业对石湾镇街道楼宇经济的税收贡献较大。

　　三楼宇每平方米纳税额3000元以上

　　单位面积纳税之最

　　14栋楼宇中，公交大厦、财富大厦、经华大厦每平方地税纳税额均在3000元/平方米以上，处于较高水平；岭南大厦、世纪名轩—交通银行大厦处于中档水平；卓远国际商务大厦、季华大厦、金桥大厦、金融广场大厦、京禅大厦、发展大厦、东建世纪广场、东江国际、碧桂园城市花园处于较低水平，每平方地税纳税额均在1000元/平方米以下。其中碧桂园城市花园和东江国际每平方地税纳税额低的原因主要在于入市时间短。

　　撰文：孙景锋