南京稳定住房消费 政府与市场合力出手(2)

　　去年我市在全国率先推出海外归国创业人员（外国籍）缴存住房公积金政策，同时在全省率先推出进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业者等三类人员缴存住房公积金政策，目前已有1422个自由职业者建制缴存。

　　我市还支持无本市产权住房的缴存职工提取住房公积金支付房租，支持公租房承租职工按房租实际发生额提取住房公积金支付房租，目前职工支付房租提取达 686万元。

　　本月，我市公积金的缴存人员再次得到利好消息，市住房公积金管理中心发布《关于进一步完善住房公积金使用政策的通知》，其中明确二套房的首付比例由原先的60%降为30%，贷款利率为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。昨天该中心发布通知，公积金贷款利率从本月22日起下调0.25%。

　　同时，此次新政中明确收紧了公积金的使用条件，即便一次也未使用过公积金贷款，在买第三套房时也不能使用。

　　“差别化贷款的思路很明确，做到‘保一、限二、禁三’，也就是优先保证首套房贷款，限制二套房贷款，禁止三套（含）以上住房贷款，重点满足刚性住房消费需求。”市住房公积金管理中心相关负责人表示。

　　据了解，2014年全市预计归集住房公积金及新职工住房补贴196亿元，新增缴存职工21万人，5人以上缴存单位1500个；发放住房公积金贷款120亿元，贷款逾期率控制在0.15‰以下。

　　C 分层次住房保障格局 让更多人实现安居梦 　　　

　　今年以来，中国电子信息科技第28研究所的新员工不用为找房子发愁了，在上坊保障房片区，有一栋楼是他们的宿舍，这些新就业的大学生在工作的前3年都可以在这里过渡。

　　与这些新就业大学生在同一个小区做邻居的，还有不少是城市中低收入的家庭。市民王女士一家今年喜事连连，2月份拿到了公租房的钥匙，9月份儿子在新房里迎娶了自己的新娘，而此前，他在和父母奶奶合住的小套房子里，只能睡在阳台上。

　　在四大保障房片区，今年乔迁新居的鞭炮声一直没断过，新就业的大学生、中低收入家庭、拆迁安置户以及外来务工人员，不同的收入、不同的生活轨迹，享受着相同的住进新房的喜悦。

　　在我市，分层次的住房保障格局已经形成，对于最低收入和低收入无房家庭，以提供廉租住房为主；城市低收入住房困难家庭，主要以购买经济适用房予以保障；拆迁户则通过产权调换房和拆迁安置房解决住房问题；公租房则面向城市中低收入家庭、新就业大学生和外来务工人员。

　　据市住建委介绍，在分层次供应体系的基础上，我市还酝酿进一步完善保障制度。“积极探索集中和分区建设并举的模式，今后在部分开发地块出让时，将配建一定比例的保障房作为前置条件。”市住建委相关部门负责人表示。商品房中按一定比例配建保障房也就是俗称的“插花”模式。

　　在“插花”的保障下，市民可在更大范围内选择保障房，全市到2015年争取建成各类保障性住房2000万平方米，实现住房保障覆盖20%人群的目标。

　　与此同时，我市加大了棚户区危旧房改造的力度，截至今年5月份，全市棚户区危旧房改造安置住房新开工6457套，基本建成888套，近900户家庭告别了棚户区和危旧房。按照我市的计划，今年重点实施140万平方米城中村危旧房改造，到2015年基本完成集中成片棚户区改造。

　　D 稳定住房消费，还有哪些招数？ 　

　　南京大学城市社会学博士、南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，国务院提出稳定住房消费，也就是说要防止楼市大起大落，既要满足居民的住房消费需求，又要保障楼市的健康稳定发展。

　　目前，南京和全国其他一些城市的住房消费市场大同小异。虽然限购取消、限贷松绑及降息后，楼市成交量大幅上升，但库存依然比较高。南京目前商品住宅的库存量在5.2万余套，需要下降到4万套左右才能达到供需基本平衡的状态。在专家看来，稳定住房消费，需要政府与市场形成更强合力，在此过程中，有哪些现实路径可循？

　　1 少开发大户型，多建设中小户型

　　孟祥远认为，要想促进住房消费，降低楼市库存，首先开发商需要调整项目的户型结构，少开发大户型，多建设中小户型，重点满足刚需、改善型客户的需求。现在很多房子卖不掉，有一个重要的原因就是大户型比较多，适合刚需、改善型客户的中小户型仍然偏少。

　　2 适当调整二手房交易税费

　　“在住房流通环节，二手房交易的税费还可以适当微调。”孟祥远说，很多改善型客户，房子都是要卖出再买进的，税费较多会让他们不敢轻易出手。目前，个别城市推出了二手房交易税费补贴的政策，值得借鉴。

　　3 督促房贷利率优惠真正落实

　　央行、银监会10月1日起实施的“房贷新政”虽然明确，还清首套房贷再贷款买房算首套，利率最低可打7折，但目前很多银行都在95折以上，优惠力度并不大。

　　“11月22日央行再次降息，虽然进一步降低了购房成本，但如果银行折扣上调，购房人获益的力度将会减弱。”孟祥远表示，这方面，地方政府虽然也没有办法强制要求，但可以通过座谈等方式鼓励、督促进一步落实房贷利率优惠。尤其是掌握在地方政府手里的公积金这一块，要更加灵活地运用。

　　4 继续加大土地供应

　　住房消费市场的稳定，离不开土地市场的充足供应。

　　11月22日，央行降息首日，市国土局也恰好新挂牌8幅地块，总出让面积超过了30万平方米。这已是11月份市国土局第五次挂牌土地，当月累计推地25幅，已超此前3个月的推地总量。年底前，南京土地市场又迎来一波推地“小高潮”。

　　市国土局相关人士表示，近期推地速度加快，主要是为了增大土地供应，满足市场需求。这有利于保障楼市健康稳定发展。

　　5 鼓励空置房出租，盘活市场存量

　　在保障房方面，孟祥远认为，除了解决拆迁安置居民的经济适用房以外，未来还应该进一步加大廉价公租房的建房力度。

　　另外，考虑到建设公租房的成本较大，回报周期太长，而且很多公租房建好后，因位置较偏还面临租不出去造成浪费的风险，政府可以尝试盘活市场存量，鼓励有多套房的家庭将闲置房屋拿出来用作公租房。具体的操作办法可以专门成立一个平台，负责运作此事，通过租房补贴的形式进行引导。这样既可以节省政府的建设成本，也可以有效避免住房资源的空置浪费，让租房者有了更加灵活多样的选择。