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上一页 万达香港IPO 现金流比估值更重要(2)

2014年11月25日 11:37 来源:经济参考报 参与互动(0)

  他说,商业地产和住宅开发模式不同,需要沉淀大量资金,这个财务模型就迫使万达需在最快时间完成项目,为此,万达内部约定,一般情况下18个月到24个月完成一个商业中心建设,极个别需11到12个月完成。“如果现金流缺口太大,我们前期就否定项目。而且我们前期测算了,做完之后往往现金流比前面测算还要好。从现金流的角度,万达走向一个良性循环。”

  万达集团董事长王健林也曾直言,对于万达来说,现金流永远比负债率更重要。但从招股说明书披露的数据来看,万达商业地产的现金流并不足够让人放心。招股说明书显示,截至2014年6月30日物其业收益为232.51亿元,较2013年同期318.34亿元减少27%。现金流变化更为明显,招股书显示,2011年万达商业地产经营活动产生的现金流达359亿(主要来自物业销售),2012年大幅降至115亿;2013年进一步降到68亿;2014年上半年变成了负数89.5亿。

  招股说明书还显示,2011年-2014年上半年,万达商业地产的流动负债急剧攀升,分别为1238.79亿元、1571.29亿元、1802.77亿元和2193.60亿元。在资本充足率方面,其杠杆比率则分别为38.8%、48.7%、53.0%和87.8%,其资产负债率则分别为47.4%、45.9%、49.4%和51.6%,近年来上升幅度明显。

  分析人士说,早期万达都是利用土地质押获得开发贷款。但目前万达手中沉淀的持有物业在不断增加,通过银行贷款的途径并不能解决万达所有资金链问题,而规模速率的降低也影响了其销售部分的现金流支撑。如果寻求信托或其他融资机构,资金成本则会比较高。而一旦上市之后,万达就可以在国内外公开市场进行债务融资、海外股权和债券融资,极大地降低融资成本,从而继续支持其快速扩张。

  或许并非万达的好时机

  虽然曾经贵为首富,但与其内地同行相比,王健林无奈地接受了一个并非好的上市时机。

  同样是地产大佬,碧桂园2007年4月上市,股价一度高达14.18港币,但时至如今仅仅3.16港币,市净率仅1.04倍数,而碧桂园去年的市净率还维持在2倍左右。富力地产去年初股价高达16.28港币,现在只有9.17港币,市净率甚至只有0.74倍,而富力地产去年的市净率也在1.3倍左右。首创置业去年初股价3.81港币,现在只有2.82港币,市净率仅0.55倍,而首创置业去年的市净率也在0.6-0.7倍。雅居乐去年初股价12.82港币,现在只有4.44港币,市净率仅0.45倍,而雅居乐去年的市净率基本维持在0.9-1.0倍之间。

  如果万达此时上市,究竟该如何估值?“五六年前,港股看内地的房地产企业很简单,在房地产的泡沫期,就拼土地储备,谁的储备多,谁的开发量高,谁的周转率快,谁的估值就高。那时候的房地产市场类金融属性,讲求土地为王。”上述的分析师说,现在全变了,大家看到的是销售萎缩、高库存和行业的流动性收缩。

  评级机构穆迪11月12日表示,2015年中国房地产业销售将继续下降,而行业展望仍为负面。同时,库存水平也将相应维持高位,并且整个行业的流动性仍将维持紧缩格局。   □记者 梁倩 吴黎华

【编辑:孙建永】
 
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