央行降息房贷月供利息减少 楼市回暖尚待观察

　　11月22日起，央行正式下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%？

　　这意味着房贷利率，包括公积金贷款利率都将下调，贷款购房者可以节省一笔利息开支。不过，由于多数银行的利率是采取一年一调，因此房贷月供减少还要等到2015年1月。

　　金融机构人民币存贷款基准利率调整表

　　调整前基准利率（单位：%） 调整后基准利率（单位：%）

　　一、城乡居民和单位存款

　　（一）活期存款 0.35 0.35（二）整存整取定期存款三个月 2.6 2.35半年 2.8 2.55一年 3 2.75二年 3.75 3.35三年 4.25 4

　　二、各项贷款

　　一年以内（含一年） 6 5.6

　　一至三年 6.15 6

　　三至五年 6.4 6

　　五年以上 6.55 6.15

　　三、个人住房公积金贷款

　　五年以下（含五年） 4 3.75

　　五年以上 4.5 4.25

　　房贷100万20年月供可省234元

　　11月21日晚间，中国人民银行宣布，自11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。

　　这是继2012年7月之后，两年多来央行首次降息。这个消息对于每月担心月供的“房奴”来说无疑是个好消息。因为贷款利率下调，五年以上贷款利率降至6.15%，相当于此前利率的9.4折，因此准备购房或者已购房者且合同注明“浮动利率”的“房奴”，可节省一笔不小的利息支出。

　　以商业房贷100万元、20年期为例计算。按照调整前的基准利率，月供为7485.2元，20年的总利息高达65.77万元；而按照调整后的基准利率，月供降至7251.12元，总利息将为61.76万元。也就是说，月供减少了234元，总利息节省了4万多元。

　　以商业房贷50万元、20年期为例计算。按照调整前的基准利率，月供为3742.6元，20年的总利息为39.82万元；按照调整后的基准利率，月供降至3625.56元，总利息降为37.01万元。也就是说，月供减少117元，总利息节省2.8万元。

　　此外，公积金贷款本次也一同降息，五年以下 （含五年）的贷款利率从原来的4.00%降至3.75%；五年以上的公积金贷款利率由原来的4.5%降至4.25%，下降幅度为0.25%。以青岛市公积金可申请的最高额度60万元、20年期等额本息还款法为例进行计算，每月还款额将从之前的3795.9元降至3715.41元。

　　月供减少得从明年开始部分银行上浮存款利率

　　虽然贷款利率已经开始下调，但月供减少还需要等到明年1月份。银行业内人士介绍，什么时候开始按调整后的利率还房贷，具体要看房贷合同中对于调息周期的约定，因为多数银行都是约定“按年调整利率”，所以要享受调整存款利率后的月供减少红利还需要等到2015年1月份，一般是贷款利率执行在年初执行前一年年底最后一次调整的利率标准。

　　虽然存款利率有所下调，但央行同时宣布，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。这在一定程度上抵消了存款利率下调对储户的影响。

　　据了解，2012年6月，央行将存款利率上限扩大至基准利率1.1倍，此后各家银行为揽储纷纷将利率上浮1.1倍。本次降息前，1年期、2年期、3年期存款利率分别为 3.3%、4.125%和4.675%。本次降息又上浮20%后，1年期、2年期、3年期存款利率分别变为3.3%、4.02%和4.8%。相比之前上浮10%的情况，1年期基准利率与调整前保持不变，2年期利率调整后比调整前的4.125%略微减少0.1%左右，3年期利率则比原来的4.675%还上涨了0.125%。

　　记者采访获悉，截至24日，青岛银行、青岛农商银行的储蓄存款利率全部上浮20%“一浮到顶”，随后恒丰银行、平安银行(行情,问诊)两家商业银行表示上浮20%，齐鲁银行、威海市商业银行、潍坊银行、日照银行等城商行也表示上浮20%。

　　一次降息难立竿见影楼市回暖尚有待观察

　　央行降息，无论是对于准购房者，还是地产企业来说无异于一针“强心剂”，不少持币待购半年有余的购房者上周末开始频繁看房、咨询房贷，入市积极性提高。

　　从股市方面看，11月24日，降息后首个交易日，房地产板块表现十分抢眼。截止到当天收盘，同花顺(行情,问诊)数据显示，房地产板块涨幅达到3.74%；统计数据中，有118家板块上市公司处于上涨中，下跌的仅仅8家。

　　有业内人士认为，楼市资金依然紧张，前不久还专门放开房企融资通道，此次央行下调贷款利率，对开发商来说是一大利好，因为过9月、10月冲量后，销售压力及资金压力有所缓和，加上对未来资金环境宽松和楼市未来成交量反弹的预期，预计未来几个月会有不少开发商上调房价。

　　青岛锐理数据总经理马光明分析，本次央行降息会对楼市产生一定的利好，但楼市是否能够很快回暖、房价是否能够反弹还有待进一步观察。

　　华泰证券(行情,问诊)首席地产分析师曹光亮认为，央行宣布降息难以起到立竿见影的效果，此举会缩窄银行息差，也会在一定程度上降低社会融资成本。但是，由于商业银行在利率市场化和互联网金融的冲击下，资金成本偏高的现实依旧存在，因此下调利率的实质效果可能会打折扣。地产基本面应该不会应声反弹，房价的进一步上涨，还需要继续降息、降准政策的支持。