降息难挡楼市全面调整趋势

    11月14日，两位市民（右）在向销售人员咨询。当日，2014中国·沈阳冬季房地产展示交易会在沈阳国际展览中心开幕。房交会展出50311套房源并推出16项优惠政策。 新华社记者 姚剑锋摄

    央行降息后，多地房地产市场咨询量均有较大幅度攀升。专家表示，短期看，降息对房地产市场的确是利好，但也不要过分解读。此次降息的主要目的在于稳增长、调结构、促改革，并不是针对房地产市场。业内人士对房地产后市预期也普遍谨慎

    中国人民银行日前宣布，自22日起，银行开始下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。从基本规律来看，房地产市场的供给端和需求端都会受到降息影响。对于开发企业而言，降息意味着融资成本的降低，开发企业的资金链会趋于松弛，因此房价下行的压力会减小；对于购房者而言，向银行申请房贷的成本也会降低，总购房款降低，购房压力减轻，有利于让更多购房者入市。

    房价、地价又要涨了吗？买房子的人又要多了吗？房地产市场又要火起来了吗？

    从市场的反应来看，降息之后，多个城市房地产市场咨询量均有较大幅度攀升，短期之内，成交量增长可期。然而，业内人士对后市预期却普遍谨慎。

    国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，短期来看，央行降息对于房地产市场的确算是利好。但是，不应过分解读此次降息对于房地产市场的影响。此次降息的主要目的还在于稳增长、调结构、促改革，并不是针对房地产市场。

    国家统计局的数据显示，今年1至10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%，其中，住宅销售面积下降9.5%。10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米。1至10月份，房地产开发企业到位资金100241亿元，同比仅增长3.1%。

    “以上数据表明，房产市场表现出库存压力大，新开工负增长的态势。同时，在销售总体低迷的背景下，行业资金到位较去年有较大幅度下降。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，“央行降息虽然降低了购房者的月供负担和开发商的融资成本，但房地产销售拐点已经到来，住宅市场调整的趋势难以改变。”

    任兴洲分析认为，对于房地产相关业务而言，银行贷款利率的下降空间已经比较小了。首先，此次非对称方式下调贷款和存款基准利率，存贷之间的利差缩小。同时，存款上限调整为1.2倍意味着，时至年末，一些小银行为了吸收更多存款一定会行动起来，先上调至1.2倍，大型银行也会被迫跟上，这样一来，利差就有可能进一步减小。其次，当前银行利率市场化程度提高，互联网金融等新兴金融模式的冲击让银行压力增大。房地产市场的总体形势也与以前有较大不同，总体上已经趋于供求平衡，相当数量的城市还存在供大于求的状况。因此，银行业会从控制风险的角度对房地产相关贷款业务持比过去更为谨慎的态度。

    今年以来，楼市持续下行，银行已经加大了对自住、改善型需求购房者的支持力度。“实际上，一些银行房贷利率已经打了九四折，再加上上述银行成本不断增加等因素，房贷利率在现有基础上不上涨就不错了，房贷有更大优惠的可能性不太大。”任兴洲表示。

    任兴洲同时强调，开发企业不要对形势盲目乐观，以为楼市又将迎来爆发式的上涨，从而大幅度提价。而是应该扎扎实实去库存，特别是库存压力较大的三四线城市。同时，开发企业应合理调整战略，为转型升级多做打算。对于购房者而言，也应理性看待当前形势，确有实际需要的刚需和改善性需求，再根据自身实际情况适时出手。

    中原地产首席分析师张大伟也持类似观点。他认为，央行对整个房地产市场而言，推动作用有限。但他推测，市场分化将愈加严重，一二线城市楼市因为资金面明显好转，房价继续下跌的可能性小，部分城市可能据此走强；三四线城市因为库存绝对值过高，即使信贷政策刺激，出现全面回暖的可能性也不大。

    “央行降息的目的是促使资金更多、更便宜地流向实体经济，促进宏观经济的持续健康发展，而非再度大规模流向房地产市场，实际上，后面这种情况发生的可能性也不大。”任兴洲说。