房地产众筹风险中的试验 实为开发商营销手段(2)

　　众筹实为

　　开发商营销手段

　　房产众筹项目具有“房地产+金融+互联网”三个行业属性。房产既可以收租金又可以享受资产增值，所以房产众筹项目作为一款金融产品，其投资收益好于一般的理财产品，同时投资风险相对较高。天津房地产领域业内人士认为，房产众筹可以引起房地产行业的营销变革，只要100元或1000元就可以当房主，使房地产公司迅速完成潜在客户积累，大幅降低营销推广费用；房产众筹既可以是互联网公司向房地产行业的跨界(如平安好房网)，也可以是房地产公司嫁接互联网思维(如万科城众筹)，既可以应用在投融资环节，又可应用于营销环节，以及很多其他环节；房产众筹还是一类新商业模式，不仅是高风险的“融资”作用，房产众筹通过互联网平台线上线下互动，实现房地产商、潜在客户群、潜在投资者三方整合于一款众筹产品上。

　　但武清区某在售楼盘营销总监李先生表示，房产众筹实际上是开发商的营销手段。“开发商拿出一套房子做众筹，牺牲一部分利润，依靠众筹投资人做网络营销，将位置偏、户型差的房子卖出去，既做了营销推广，又消化了库存。”还有专家指出，房产众筹并不是真正意义上的众筹，而是一种“卖房噱头”。“虽然此类众筹更加倾向于投资理财，但是开发商的积极参与是其关键的推动因素，其目的仍然是卖房。”

　　中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬认为，房产众筹的营销噱头大于实际操作的可行性。方圆地产首席市场分析师邓浩志也认为，房企不会无缘无故让利，更多的是借助金融、网络来让更多的人参与，实为扩大销量服务。对此，万科总裁郁亮也承认这一点：“目前，对于开发商而言最大的难题就是找客户，如果众筹效果理想，也会推广到其他城市。”

　　但是津城也有开发商表示暂不敢接招，需要关注接下来的效果。卖房时的沟通成本及后期纠纷的处理问题，或将成为制约这种新模式推进的主要原因。

　　中国房地产数据研究院院长陈晟指出，整体房地产行业的利润率不断下降。开发商纷纷寻找转型的新模式，而众筹的出现解决了房地产最关键的问题——资金和客户。众筹模式能更好地了解客户需求，使产品更贴近客户所需甚至提前锁定购房者。这种互联网思维下的房产众筹模式值得鼓励。

　　界线含糊

　　潜在风险大

　　业内专家提醒，房产众筹实际上是开发商的营销手段，并且众筹参与人数众多，但目前并无任何行业标准和监管，一旦产生纠纷，投资人的资金很可能“打水漂”，房产众筹项目的潜在风险巨大。

　　天津明洲律师事务所律师张彦荣表示，房产众筹参与人数众多，一旦产生纠纷，众筹发起方、开发商和买家之间极易形成利益同盟，进而损害投资人的利益，投资人投资前应确定所投资的资金是由权威第三方机构进行监管的，并且时刻关注资金的安全和动向。“由于房产众筹项目都是线上公开进行的，是对未来的投资，所以平台的资质很关键，对房产项目的信息披露是否准确，各项描述是否真实是保障投资者权益的关键。另外，虽然项目表面看都没有损失，你可以拿回本金，还能有回报等等，但房价的涨跌其实是不能保证的。”

　　陈晟也有同样的担忧，由于众筹模式在房地产领域尚处于探索阶段，各种类型都存在潜在风险，其中最重要的风险就在于房地产市场的涨跌。房价上涨时，开发商是否愿意履行之前的合约。房价下跌时，购房者同样存在违约风险。这需要一整套制度约束。

　　对于很多市民关注众筹和非法集资的界线怎么来划定？房地产领域资深专家韩世同也表示：目前这两者之间还没有特别明确的界定，由于互联网的存在，可能有一些尝试探索目前是在被允许的范畴之内，但未来是必须要界定的。

　　对此，张律师认为，该模式产生的交易行为如果发生于开发商获得预售许可证之后，则为正常的买卖交易，即使出现多人共有产权也与非法集资有本质区别，并不能说其不合法。但该模式并不宜广泛提倡。这类模式的投资客户群(投资方)大多都是社会普通民众，投资行为更多存在盲目性，并不具备识别和把控投资风险的能力。一般海外众筹产品都提倡闲钱投资，特别是一些回报不确定的股权众筹项目，不会有人把全部资产投入其中。当前国内兴起“众筹风”，投资者切忌盲目，前期要认真考量项目的可行性、回报率和风险性。