杭州楼市调查：当初降价是假摔 现在是真跌

　　年初，有人说“降价潮”将席卷全国，年中，又有人站出来大胆预测房价将跌破50%，临近年底，救市、还是回暖。成为2014年楼市争论的焦点。一时间，泡沫说、崩盘说、降价说、救市说众说纷纭，这些说法的背后，到底隐藏这什么真相呢？ 央视财经频道11月29日22:00《中国财经报道》栏目播出的中国楼市调查《楼市怎么看》。以下是记者来到杭州调查的情况。

　　十月底的房博会，就如同杭州楼市的一面镜子，广场早已变成促销员们的T台秀，优惠、降价、打折广告，一一亮相，促销似乎是拉动销售最有效的“偏方”。

　　上官剑，已经连续8年参加杭州房博会。今年，由于主办方将场馆缩小了近一半，他们自己的展位只能摆在了过道。这届房博会参展商不仅比以往减少了三分之一，而且，参展的近30家开发商全是杭州本地企业。

　　乐居杭州公司副主编上官剑在房博会现场告诉我们，在这次的房博会上，参展商们带来了80多个楼盘中，就有20多个楼盘在降价，我自己在会上问了一圈，基本上没有看到涨价的楼盘，更多的是通过降价，以价换量为主。参展的83个楼盘，带来约1.5万套房源，杭州城区占34个，这中间，萧山区有4个，仅余杭区就推出了30个楼盘，这些区域供应量的充足，预示着价格战在所难免。

　　最让上官剑觉得饶有兴味的，是他发现了两个企业的身影。

　　这次房博会上，最大的两个变化就是，大家一直关注的杭州德信地产，把招聘会搬到了房博会现场。而今年上半年宋卫平把绿城地产转卖给融创中国的孙宏斌，十月，宋卫平又组建了一个新的公司，将农副产品搬到房博会是为了助阵自己的养老楼盘，卖掉企业退出市场的绿城地产，只不过现在改头换面，叫了一个新名字“蓝城地产”，看来他们并没有停下房地产生意。而曾经打响杭州楼盘降价第一枪的德信地产，眼下不是忙着降价卖房子，而是打起了广告招募人才。

　　关注到这些现象的，不止是上官剑，还有十几年来一直从事房地产研究的虞晓芬，她正带着博士生做楼市调研。

　　中介门店，是虞晓芬调研的重点。在她的带领下，我们来到了这家二手房门店。房产经纪人黎军，已经在这里做了五年的生意。对拱墅区这片的房源了如指掌。即使没有成交，黎军每天也会不停地约客户看房，只要客户能来，就多一点希望。这大半年，客户看得多，真出手的却很少，黎军有点着急。

　　“国庆之前可能真的是卖不动，因为那个时候受政策的影响，连挂牌的客人都不会有”。黎军所在的拱墅区和相邻的余杭区，是杭州商品房供应量最大的片区。这个片区对房价最敏感、市场波动也最强烈。目前的话整个房价的话也开始复苏了。

　　黎军骑着他自称为“开单神器”的电瓶车，领着我们，来到了门店附近的北海公园楼盘。这里曾经是2014年杭州楼市最吸引眼球的降价楼盘。

　　黎军指着前面的一个即将竣工楼盘说：“这就是德信、北海公园，由小户型、大户型都有的，边上是大户型、中间一套是小户型，89平方的户型”。

　　在北海公园楼盘周边，还有杭州万达广场、宝嘉誉峰等三、四个在建商品房项目。在黎军眼里，北海公园选择调价是迫不得已，因为这个地方新楼盘一股脑涌出来，竞争特别激烈。

　　黎军坦言：当时北海公园只是做一个营销手段而已，更多的是一个营销的噱头，北海公园把房价从均价每平米18000元拉回到了每平米15800元，其实只是想把房子给卖掉。而不是外界媒体报道的，是一个跳楼大甩卖。

　　在黎军的描述中，降价故事的版本是这样的。

　　2012年北海公园一期开盘价1.2万元/每平米，2013年旁边的万达广场破土动工，万达的高品质高价格全国皆知，于是北海公园借着万达的品牌优势，将二期开盘价提高到了1.8万元/每平米，当时，恰逢杭州楼市最火爆的一年，北海公园二期1100多套房卖得特别好，到2014年初只剩下不到200套尾房。

　　然而此时，杭州楼市急转直下，一河之隔的万科北宸之光，此时秉承万科一贯的薄利多销策略，一口气推出了400多套精装修房，每平米开价只有1.2万元，这让北海公园感到了压力，他们把价格压到了每平米1580元，但其实，仍高于一期开盘时的价格。

　　降价清盘，资金及时回笼后抄底土地市场，这是房地产商们经常采用的策略。北海公园同样如此，2014年他们成为杭州拿地最多的本地房企，连续拍得三块土地，成交额近35亿元。

　　北海公园的案例在虞晓芬看来，引出另一个问题，就是楼市冷暖怎么看？在她的研究当中，能够真实准确反映出楼市冷暖的，是二手房市场，完全依据一手房的成交情况来判断楼市，容易存在偏差。二手房市场应该讲是最敏感的，它更真是体现市场的波动，如果说新建楼盘，开发商可以做广告宣传，二手房交易是买卖双方的交易价格，能更加准确反映市场的真实状况，从二手房的成交量看楼市，更能真实反映市场的一个真实的成交量的变化，和市场的冷暖程度。

　　早在2006年虞晓芬就提出过“中国楼市只有平稳增长，才能使政府、百姓、开发商多方受益”的观点，呼吁对增速保持警惕。八年过去了，她的观点没变，并提醒我们，楼市究竟是调整，还是崩盘，关键是要看有没有成交量来配合。

　　浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬分析说：2014年1-9月份杭州市区商品房成交量已经超过了五万套，这个应该讲是历来来看，它的成交量水平还是比较大的、是比较高的一个水平。杭州应该讲它的房地产市场，还是有很多的有效需求在承接，但关键还是这个房价，前几年呢，可能上升的幅度也过大，今年杭州楼市调整，不是一个楼盘的崩盘，或者是房地产市场的一个崩溃，它更多的其实是市场基于供求关系，当前的整个的宏观经济、宏观金融环境做出的一种理性的一种调整。

　　为了抑制房价的快速上涨，早在近几年，杭州市加大了土地供应量，以杭州余杭区北部新城板块为例，目前在建在售的商品房供应量达到约2.2万套，而2013年该区域新房销售量只有2000套左右。在这个板块里头，有些开发商是有钱赚，有些开发商是没钱赚，比如说万通地产，它拿的土地就在万科旁边，楼面价每平米9000多元，而9000多元现在，在这个区域的房价可以购买一套每平米12000多元的精装修商品房，万通的项目明摆着就要亏。包括越秀地产，它拿的楼面价也是每平米9000多元，也肯定要亏。所以这个市场，杭州的市场应该讲是充分竞争，竞争很充分的，有些项目可以赚钱，但是一不小心，你可能不对市场做准确的分析和判断，有可能就要亏本。

　　面粉价格决定着面包价格。土地价格同样决定着商品房价格。

　　2012年，万科以楼面地价4000多元拍得这块万科北宸之光商品房用地，两年后的2014年，它以精装修每平米1.2万元的价格入市。研究分析后虞晓芬发现，正是这个大楼盘的入市，逼着这片区域挤出了2013年疯涨的泡沫，整个区域的房价正在被重新定位。

　　黎军向我们透露，其实，要看清一个楼盘是“真跌”还是“假摔”。其判断标准，简单说，就是看二手房挂牌价格是否出现倒挂，也就是看楼盘的二手房成交价，是否低于楼盘当初的开盘销售价格。凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘，它们开盘的时候，价格还是比较低的，1.3万元/每平米到1.4万元/每平米左右，等他们交付的时候，2010年，那个时候二手房转卖价格比较高，差不多卖到了2.7万元/每平米，现在的话基本上只能卖到2万元左右，这就是真正的价格倒挂，这跟刚才相比的北海公园的房子，它们那个就不叫降价，它们那个是叫清盘。

　　激烈竞争，价格下跌，泡沫被挤出，虽然从长远来看是件好事，但却让购房人陷入了迷茫。俗话说买涨不买跌，整个2014年杭州楼市都被“降价潮”笼罩，购房人观望、犹豫，开发商、特别是急于周转资金的小企业，信心一再被击穿。

　　虞晓芬，不止一次被购房人问起，现在能不能买？也不止一次有开放商找她咨询，是否到了该逃离撤出的时候，楼市未来究竟该怎么判断？