广州市区住宅租金回报持续走低

　　日前，记者走访市区多家房地产中介分行得知，自央行“9·30”政策落地，部分仍有购房名额的非自住型买家开始回流二手房市场。此类型买家多认为现时是房价的低位，并且看好后市的发展。从置业目的来看，此类买家更偏向于长线持有物业，以求稳定租金和物业升值带来的双重回报。然而，就全市租赁情况来看，在2014年前10个月，全市租金均价呈现出轻微波动的趋势。不少区域的二手房租金与去年同期相比，均录得不同程度的跌幅。

　　前三季度住宅租赁活跃度同比下降两成

　　对于住宅市场的中长线投资客而言，租金回报率是衡量物业投资价值的重要指标之一。然而，2014年前三季度，广州住宅的租赁需求有所下降，据合富置业标准租金监测显示，2014年前三季度广州住宅租赁实际成交活跃度同比2013年和2012年同期均下降了两成。此外，市区多个板块的住宅租金回报率更持续下滑。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌表示，由于住宅买卖售价的上涨速度快于租金，因此近年来出租回报率一直呈缓慢走低的趋势。2008年第一季度广州住宅的出租回报率高达4.7%，其后出租回报水平一路下降，2014年第二季度的出租回报率仅为2.5%。第三季度，广州二手房价小幅回落，而租金则保持平稳。受此影响，出租回报率略微回升，为2.6%。以户型来看，现时一房出租回报率相对较高，平均为3.1%。两房和三房单位的平均出租回报率为2.4%和2.5%，“绝大部分两房单位出租回报率集中在2%~2.7%之间。”

　　对此，满堂红市场部研究员刘镜棠亦表示，近几年广州二手租售市场供应量不平衡，二手售价涨幅均高于租金涨幅，租金回报率逐年下降，且由于今年部分小业主在限购的持续影响下，因放售价格始终达不到心里预期，便将放售物业改为放租，或将空置物业改为出租，这都加大了租赁市场的供应量。“特别是6~9月，‘转售为租’的现象较为明显，致使供需关系发生变化，租金上涨趋缓，造成租金回报率进一步下降。”

　　市区热门板块租金微涨 租金回报率微跌

　　满堂红的交易数据显示，广州市今年前三季度二手住宅租赁市场热门板块主要有珠江新城板块、黄埔板块、工业大道板块及广州大道南-南洲板块等。不过，与去年同期数据相比，上述板块的二手房租金回报率均有下滑，但租金仍在上涨。如今年前三季度珠江新城板块平均租金单价约为76.53元/m2，上涨5.9%；租金回报率约为2.7%，比去年同期的2.8%相比下降0.1%。广州大道南-南洲板块平均租金单价约为43.03元/m2，同比上涨3.8%；回报率平均约为2.5%，比去年同期的2.7%下降0.2%。

　　另据中原地产二手住宅租赁数据显示，全市中心六区中，机场路板块、新港西板块、洛溪板块、东风东板块、珠江新城板块是租金回报率相对较高的区域，基本都超过3%。而滨江东板块及中山八路板块是租金回报率相对较低的区域，基本在2.2%~2.4%左右。

　　租售价格不平衡 老城区学位房成“重灾区”

　　“在全市租金回报率较低的二手房源中，以老城区名校学位路段的物业居多。”满堂红刘镜棠介绍，如位于东川小学入学路段的东川大厦，租金单价为52.06元/m2/月，租金回报率约为1.6%。而位于培正小学入学路段的均益大厦，租金单价为49.50元/m2/月，租金回报率约为1.7%。另外，位于铁一小学入学路段的富力东堤湾，前三季度的租金回报约为2.0%。地处东风东小学入学路段的东风广场，前三季度的租金回报率约为1.6%。

　　对此，刘镜棠表示，由于名校学位房具有独特的资源优势，相较于周边非名校学位房来说售价自然较高。但对于租赁来说，由于租客并不具备入读周边学校的资格，“学位房这一特殊资源优势基本消失，”而此类价格高企的学位房，不少是大龄楼梯楼物业，租金价格与其他非学位房并没有明显的差距，因此租金回报率自然就不高了。