业内：政策见底 广州换房客加快入市

　　广州迎来第三次换房潮

　　广州已经历两次比较大的换房潮：首次是上世纪90年代，换房族集中选择滨江东的江景大宅；第二次是亚运会后，珠江新城的大平层单位成为换房热点。进入2014年，第三次换房潮到来。最新的市场调查显示，第三次换房族对物业的选择偏向慎重：对社区规模有要求，对社区环境、产品档次挑剔。同时，由于投资高端物业的买家普遍存在对通胀预期的担心，高端物业因具备稀缺资源、产品附加值较高，具有投资、保值的价值，因此，高端物业是未来投资的热点。

　　政策见底，换房客加快入市

　　从上半年广州楼市的改善型居住需求来看，一般是基于家庭购买的经济实力、家庭结构变化带来的功能性需求以及生活形态的变化导致的个性化需求来进行换房。从换房周期来看，目前中国房地产开始进入新一轮换房潮。由于当前楼市调控政策已经“见底”，房价、成交量很可能逐步止跌企稳，房贷新政降低了二套房买家的资金压力，将刺激改善型需求和部分投资需求加快入市。

　　限购松绑、房贷新政，房地产政策利好接二连三。尤其受降息的刺激，过去一周，地产股强劲上涨。受房地产基本面利好的拉动，压抑了许久的换房需求重新活跃，加上换房周期到来，今年年底广州“换房潮”暗流涌动。

　　对家人好一些，换房客迎“七年之痒”

　　孩子出世，要接父母来同住，在媒体当美术编辑的周燕开始考虑把自己现有的小两房换成大一些的户型。和周燕一样，许多家庭在组建的前几年，并没有强烈的功能空间需求，但随着家庭结构的变化，换房成为必然。

　　“房子也有七年之痒”，优地美营销机构董事长沈光明指出，“一般家庭的换房周期是七年左右。”从家庭结构来看，25-32岁，是家庭形成期，过渡性的住宅空间成为这一阶段收入尚不充裕家庭的主要选择。到了32-40岁，随着家庭成员的变化，比如孩子上学、老人需要住在一起方便照顾等，换房又有新的需求。在家庭成熟期，随着家庭财富积累和圈层居住的需求，居住个性化需求更受看重。

　　业内人士分析，中国楼市发展约20年，目前恰逢新一轮的换房周期，广州也不例外。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，广州已经历两次较大的换房潮，2014年是新一轮的换房潮。未来一两年，对改善需求型产品来说，将是一个明显增长的市场。

　　沈光明认为，购房者原来的购房需求无外乎“居住、投资”，随着楼市对投资市场的干预，目前呈现的市场需求更多的是居住，换房客自住需求的比例达八九成。居住的功能空间、楼盘的环境及配套等能否满足家庭成员的居住需求，成为购房者最在意的问题。调查显示，尽管换房客的换房需求各有侧重，但是，“对家人好一些”的情感需求是换房者对居住质量的第一诉求，比如是否有更好的自然环境，更有利于老人的居住健康；是否有更好的教育资源，满足孩子的教育质量等。

　　房贷利好刺激，换房潮将持续释放

　　受政策利好刺激，尤其受房贷、降息利好等的影响，换房热度一再提升。

　　合富置业的市场数据显示，10月份改善型换房需求占全部成交量的39%，比9月份的30%增加9个百分点。中原地产的研究报告同样显示大户型交投热度的直线上升：10月份广州二手市场成交中，100-144平方米大户型的成交量环比增加27%；10月份满堂红的成交个案也表明，二次购房的买家数量环比增加2.6倍。

　　11月份，广州一手住宅市场改善需求型产品的销售同样呈现明显回暖，不同板块、不同类型的改善需求型产品的成交均有所增加。今年前三个季度整体市场的销售不畅，让房企格外珍惜年底最后的“窗口期”。市场人士认为，近期央行松绑信贷等多重政策利好，对改善型买家的影响更加直接，预计后期将有更多这类型的项目入市。某房企负责人表示：“随着年底临近，开发商回笼资金的意愿加强，在政策利好的带动下，房企或开启‘抢收’模式，除了靠普通住宅以价换量的高周转模式增加利润外，加推高端产品也成为房企在‘抢跑’时刻争夺利润的有效手段。” 　文/羊城晚报记者 詹青