北京新地铁沿线多为改善盘 总价普遍过千万

　　日前，相关部门公布消息称年底又将有4条地铁新线通车。但似乎今年地铁开新线并没有给楼市带来太多销售刺激。为此，《广厦时代》梳理即将开通的4条地铁沿线发现，之所以没能推动楼市，主要是因为今年开通的4条地铁多数位于相对成熟的市区范围，在售楼盘较少，基本都是改善盘及高档盘；而向通州进一步延伸的6号线二期沿线，也没有太多的新盘供应。

　　以横贯东西的地铁7号线为例，目前在售的华侨城、华瀚国际、鸿坤花语墅等项目，由于都位于四环沿线及四环以里，整体均已改善型产品为主，价格也基本都超过了50000元/平方米。14号线东段，因为与东四环相平行，也明显呈现出高端化的趋势，其中霄云路8号报价达到150000元/平方米，多年销声匿迹的老盘泛海国际今年也高价再推新品；而地铁15号线沿线，则基本没有在售盘，只有位于安立路的观巢在售，价格也达到60000元/平方米。

　　业内人士表示，从今年底即将通车的几条介于四环-五环之间的地铁沿线楼盘也不难看出，四环附近无疑已经全部成为改善型楼盘，甚至一些楼盘已经或即将站上100000元/平方米的大关。

　　而以往一直刚需扎堆的通州，今年的热点也发生了转变，集中供应的重心向南平移到了台湖板块，八通线及6号线二期沿线则鲜有新盘。而且从八通线、6号线二期沿线目前在售的合生滨江帝景、大成国际、华业东方玫瑰等项目销售的产品来看，也不再是单一的刚需产品，转而有更多的大户型供应。另外，与大市相匹配，通州楼市价格涨不动，但也不像前几年，没有出现楼市一旦低迷通州肯定大跌的情况。

　　鸿坤花语墅

　　地址：朝阳西大望路北京工业大学西门北侧100米

　　装修：精装修

　　户型：150平方米、200平方米三居，及300平方米带花园户型

　　价格：88000元/平方米

　　位于大望路板块的鸿坤花语墅，市场销售一直不温不火，一方面是因为该项目单价及总价都较高，难以形成抢购的场面；再者，开发商似乎也不着急卖，因此，造成了市场声音不如之前的鸿坤理想城以及现在位于香河的鸿坤原乡系产品火爆。

　　据了解，目前鸿坤花语墅主力在售产品为150-200平方米的三居，虽然面积不算奢侈，但该项目实际成交价格近70000元/平方米，因此，总价站上了千万大关。据介绍，该项目首层与顶层均为跃层，中间层为平层设计。在该项目销售人员看来，首层的下跃层设计是该项目的一大亮点。“所有的首层产品，购房人都将同时拥有一个私家花园，在城市核心区享受类别墅的生活形态。”销售人员说。

　　从实地探访，鸿坤花语墅与很多高端盘一样，虽然还有不少的待售房源，但已经现房实景呈现。现房一方面让购房人所见即所得，也让购房人看到了该项目的一些不足。一位参观过鸿坤花语墅的购房人就表示，该项目的户型设计大体上中规中矩，只是个别房间的布局还是稍显不足，对于改善型置业来讲，还是希望每一个屋子的面积都更实用。

　　虽然存在不尽如人意的地方，该项目销售人员表示，小区的区位及环境优势还是给了不少购房人以出手的信心。“我们销售带购房人看房，很多购房人都会不自觉地注意到整个小区的内部环境，由于该项目容积率只有1.6，因此，也给开发商精心做园林留出了更多的发挥空间。也正是因为小区内部的整体环境较好，也侧面刺激了鸿坤花语墅首层带花园的户型最受欢迎。”销售人员表示。

　　事实上，在一些购房人看来，相比近年新开发的高档盘来讲，鸿坤花语墅在产品本身的优势正在逐渐减弱，而之所以还是犹豫要不要在该项目置业，主要是考虑到鸿坤花语墅的区位优势。“现在的高档盘都在逐步向外环延伸，如此一来，鸿坤花语墅的性价比就被动拉升了。”一位购房人说。

　　合生滨江帝景

　　地址：通州运河西大街果园环岛向东两公里

　　装修：精装修

　　户型：99平方米和137平方米三居

　　价格：29000元/平方米

　　地铁6号线二期年底通车，为一直推广双线地铁的合生滨江帝景再添利好。据了解，地铁6号线二期距离合生滨江帝景大约3公里，与八通线到该项目的距离相当。虽然距离两条地铁都不算很近，但是对于轨道交通出行至少有了更多的选择。

　　合生滨江帝景所处的位置是通州的老城区，周边玉桥北里、运乔嘉园、柳岸景园等社区都已入住多年，因此周边生活氛围较为浓厚，各项生活配套也很齐全。项目南侧即是卜蜂莲花通州店，可以满足业主的各项生活需要。

　　另外，作为通州为数较少的改善盘，目前在售的主力产品为99平方米精致三居和137平方米舒适三居，销售均价为29000元/平方米。全部采用飘窗设计，户型朝向均为南向或南北通透，其中99平方米的小三居，南向采光面达到10米，设有南向阳台，可以做独立洗衣房，三个卧室全朝南。137平方米南北通透大三居，设有独立餐厅和客厅的双厅设计，南向客厅带独立阳台，主卧面宽近4米，三个卧室均是直通飘窗设计，增加使用面积的同时，从观景效果上来说视野更好，提高了居室通透度。

　　对此，有购房人表示，产品设计本身以及该项目临近运河公园是其最终选择出手的重要因素。“户型实用功能可以实现三代同堂，而且还有一个公园遛弯，算是一个不错的选择。”不过，临近收房也有购房人表示苦恼，“原定于11月入住，却到现在仍旧没动静。而且，有业主到房间里去看过，精装修方面也不敢恭维，很多地方较为粗糙。开发商在节约成本方面也做得挺极致，一个不小的屋子里，只有一个暖气片，日后入住只能自己再加暖气片。”

　　对此，业内人士表示，这一方面体现了开发商对精装修的把控能力，再者，在2012年首期开盘的合生滨江帝景售价16000元/平方米，这一价格在当时一度刺激该项目逆势热销，较低的价格入市，势必也会加大开发商给产品“瘦身”的可能性。另外，从前一阵该项目施工方向开发商追讨工程款来看，施工方的不满情绪也导致其在作业过程中的惰性。

　　臻园

　　地址：朝阳区望京广顺北大街与来广营西路交汇处西侧

　　装修：精装修

　　户型：175平方米三居和215平方米四居

　　价格：48000-50000元/平方米

　　位于朝阳区望京北侧的臻园，南侧紧邻北五环，随着年底14号线的通车，臻园的业主出行可以实现步行快速换乘地铁了。据了解，今年以来臻园的成交数据始终名列楼市前茅。继摘得上半年及前三季度销冠之后，凭借42亿的业绩也成为了北京楼市前10个月的销冠。

　　据介绍，目前臻园在售的产品为215平方米的四居和175平方米的三居，共计143套房，精装修交房，单价在48000元-50000元/平方米，并可以交10万元享受9.8折。可见，销冠也没有端着卖，仍旧寻求积极出货。

　　在购房人看来，臻园不仅紧邻北五环的区位优势明显，产品本身也可圈可点。在户型设计上，臻园的户型三面采光，以215平方米的低聚户型为例，南北通透的大面宽短进深户型颇受改善型购房人的青睐，13米南向大面宽，主次卧均朝南，主卧、起居室均带有阳台，主卧带有独立卫生间和衣帽间。“毕竟也是千万级左右的改善置业，首先强调住着舒服，格局通透，面积使用合理最重要。”一位购房人表示。

　　另外，据介绍，臻园的金牌管家式服务更注重邻里关系的融洽，以招商会为平台的9个平台、5个系列的子品牌、3个个性节日等丰富多彩的人性化社区活动，创造了臻园丰富与和谐的社区氛围，为住区融洽的邻里关系，提供保障。并创办了京城首个家庭成长学院，还携手早教机构金宝贝，伊顿国际教育集团两大教育机构，推出成长学院首季定制课程。

　　值得一提的是，臻园更是有着景山学校这样的优质教育资源。对此，一位业主坦言，倒不是因为有景山这样的学校就在这里买房，但不可否认，景山学校给该项目锦上添花。“在臻园买房前也是各种打听到底能不能入学，得到教委的权威解释是，到时候看当年的划片情况，谁也无法保证。这几乎是所有学区房都面临的问题，因此，有入学的可能总比没有好，本身也是奔着居住舒适而来，如果再有学区那自然是锦上添花。”一位购房人说。

　　华侨城

　　地址：朝阳东四环四方桥京沈辅路南侧(欢乐谷)

　　装修：毛坯

　　户型：170-186平方米三居、243平方米四居、350-500平方米跃层

　　价格：41000-48000元/平方米

　　本月即将通车的地铁7号线西起北京西站，东至焦化厂站，填补东南四、五环间没有轨道交通的空白。与此同时，7号线上的欢乐谷站也给开发已久的华侨城带来了轨道交通的便利。一位业主表示，之前出行东南四环没有轨道交通，日后有了地铁，出行方式的选择自然多一些。

　　据了解，位于7号线欢乐谷站的北京华侨城项目目前在售的产品全部为改善型大户型，其中主推170平方米三居，此外，还有186平方米的三居、243平方米的四居以及350-500平方米的跃层产品，价格约41000元/平方米，而且基本都是现房出售。

　　事实上，华侨城不仅有着现房的优势，该项目前期早已入住，生活氛围已经形成并完善。值得一提的是，华侨城的教育资源在北京楼市显得与众不同。据了解，华侨城引进了湖北黄冈中学，虽然不是北京的老牌名校，但教学水平在全国也属前列，这让该项目的家长颇为满意。此外，在学前教育方面，该项目的伊顿双语幼儿园，也给业主提供了不错的选择。

　　一位该项目的业主表示，几年前在华侨城置业时，预期并不是特别高，然而，实际住了几年发现，不论是房子本身，还是房子以外的居住环境都令人满意，从较高的入住率来看，该项目受到业主的认可度还是较高的。“有时候经过小区附近的二手房门店，可以观察到华侨城的二手房价格都算得上坚挺。”该业主称。本版文/张蛟