年末楼市上演"推拿" 政策红利缓解滞销压力

　　在楼市回暖迹象已现、年底翘尾可期的2014年最后的30天里，在很长一段时间里沉寂的刚需项目似乎有了逆袭的冲动。

　　市场数据显示，12月里，北京商品住宅市场预计将有30个项目入市，其中五六环之间项目多达14个，六环以外的项目多达13个。由此，五环外、主打刚需的项目占据全部供应的90%。

　　同样，值得关注的是，一向被看好的改善盘销售在12月则出现了部分项目暂缓推盘的迹象，一部分开发商已经开始备战明年市场。

　　猛推

　　大批中低价位项目入市

　　12月，一批新增的六环项目成为刚需供应的主力，首置刚需客群也纷纷外迁至六环以外；而传统意义上的刚需项目集中的五至六环，按此前20000元/平方米以上的价格标准，正成为中低端改善群体的主战场。但如果严格按购房人的组成和需求来看，这些区域仍属于广义上的刚需领域。

　　进一步解读这些项目的区域分布，会发现一些传统的刚需房源集中区域目前正向“准成熟板块”靠拢，如房山良乡板块的首创伊林郡、五矿铭品；大兴黄村板块的中建国际港；昌平地铁沿线的领秀慧谷、北一街8号；通州运河核心区的富力运河十号、华业新北京中心等。

　　除此之外，在12月里，一些远郊区县的新项目也伺机出动，其中延庆的城建万科城、怀柔的万通·熙悦华府等，都比较引人关注。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，在12月里，中低价位楼盘入市量的显著上升，是基于刚需市场的购房人需求升温推动所致，“无论调控政策如何变化，刚需依然是支撑楼市的最主要的消费力量”。

　　自住房抢走不少购房人

　　今年刚需市场给人整体的印象，是销售一直不振、销量下滑，价格停涨。部分原因是来自于市场整体的调整格局，以及自住房的有力狙击。那么，这种印象是否准确？

　　市场分析机构的数据显示，这种印象的确符合事实。当前，商品住宅库存仍在近9万套的高位徘徊，其中，五至六环之间的刚需、刚改房源占到总库存的50.8%，位居各环线区间之首，这是传统的刚需区域；对于更狭义、更精确的首置刚需房源来说，这部分六环以外的库存的占比也达32.7%；如果将二者相加，则比重高达83.5%。由此可见，当前市场刚需、刚改产品的库存压力较大。

　　一家在通州、马驹桥等地拥有多个刚需项目的开发商的高层告诉记者：“今年的刚需市场遇到的挑战较多，如一部分其实本不是对位自住房的购房人，在整个市场的预期影响下，这部分群体都开始倾向自住房；等到人们对于自住房的看法比较理性后，今年的时间已经过半，销售目标压力和现金安全压力又驱使开发商把精力投到受限购影响较小、利润高、回款快的LOFT产品上。”

　　由此看来，今年刚需市场的遇冷，既有客观的市场因素，也有开发商追逐短期目标、以及患得患失的主观心理因素。

　　政策红利缓解滞销压力

　　一位品牌房企的高层也承认，今年某种程度上对于刚需类纯商品房是“失去的一年”：“刚需其实才是市场需求的主力，但以往匹配这一市场的的‘以价换量’王牌在今年变得很难打出手。”

　　的确，一位市场分析人士也告诉记者，相对于降息、利率下调等给购房人带来的几万元的购房成本下降，一套纯商品房每平方米降价几千元，就能带来几十万元的让利空间，但这个选择并不容易做出。

　　从数据来看，“不降价”是刚需开发商的事实选择——今年1-11月，北京五环以外位置的一居室共成交了10247套、成交均价为20006元/平方米，两居室则成交了25120套、成交均价为19515元/平方米。

　　这一数据说明，今年的刚需市场现出明显的“量跌价挺”的特点，说的更直接些就是“宁跌量，不降价”——其中一居室的成交套数下降了50.9%，二居室的成交套数则减少了28.8%，但价格并没有明显松动。

　　那么，明明去化不利，为何开发商还是不愿意降价？前述房企人士告诉记者：一则是刚需房源本身降价的空间就比较有限；二则是对于不少老项目后期来说，降价可能引发一系列反弹，以及影响整个项目的声誉；三则是多数开发商判断供不应求仍是市场主流，短暂的供需逆转并不能持久，“坚持下去”就能等到回暖。

　　最近的成交数据也反映，在成交逐步升温后，开发商更将止住隐隐的降价步伐，进而保持房价平稳。而由于一系列政策利好的释放，不少开发商都感受到了蓄客水平的改善，因此开始在年底大量增加刚需市场的供应，也就出现了前述“刚需逆袭”的态势。