众筹买房成风 机遇与风险并存

　　房企玩“众筹”似乎已经开始上瘾，继“双11”万科、绿地等房地产大佬们联手互联网大鳄们纷纷玩众筹之后，原以为是一时热情的促销却演变成了一种新的营销模式，而且愈演愈烈。万科联手平安好房网挑战史上最大规模房产众筹，远洋二度携手京东以“11元筹首付”抽奖式众筹买房。众筹在当下的房地产营销市场上已经炙手可热，而这种借力于互联网平台，以“零钱博大房”的模式引来的不仅是置业者的蜂拥而至，更引发了一起行业内的观点大战。在互联网的热潮之下，“众筹买房”是借机造势还是“跨界合作”的新经典？是提振楼市的机遇还是蹭着“非法集资”的擦边球？

　　抢眼球“众筹”楼市流行

　　2014年已经被称为房地产行业的“众筹元年”。从今年的“双11”开始，网络“众筹买房”活动就甚嚣尘上。包括远洋、万科、龙湖、保利、方兴等众多房企都投入到“众筹”大军当中。当时，这种“众筹”方式一度被认为是房企借力“双11”所进行的短暂性促销活动。但随后，房企的“众筹买房”并未随着“购物节”的过去而停止，相反是愈演愈烈，投入的力度也越来越大，涉及的楼盘和房源数量也不断地增加。

　　在房企中，对网络众筹最为钟情的是远洋和万科两家大房企。其中远洋联手京东在今年的“双11”就推出推出11元参与1.1折购房抽取资格活动。当时曾一度引起市场的震动。而在“双11”过后，11月14日，远洋更是将活动升级推出一项名为“11元筹首付”的项目，具体的操作方式是，京东用户在网上支付11元，将获得一套房三成首付款的抽取资格，当首付款募集满额后，远洋和京东即从所有支持用户中，抽出一名用户获得这笔首付款。这也被行业人士称为“抽奖式众筹”。

　　而与远洋相比，作为行业龙头的万科同样也是力推“众筹购房”，但其方式就更为“规范化”，也更规模化。从11月17日开始，万科与平安好房网联手推出了房产众筹项目“平安&北部万科城”，一次性推出216套房源众筹，如果此次众筹成功将创下国内单次房产众筹房源数量最多的纪录。记者了解到，这已经是万科与平安好房网的二度合作进行房产的“网络众筹”。

　　除了远洋和万科以外，还有绿地的“微信众筹抢房”、方兴地产的“100元众筹30万”等等，一时间，“众筹购房”已经不仅是个别的“眼球营销”，而更像是演变成了一种置业的潮流。

　　“众筹购房”难成市场主流

　　眼下各大房企热衷于“众筹”，甚至在宣传上更是铺天盖地，但在行内专业人士眼里却只是一种营销的手段，很难成为市场的主流。

　　中原地产项目部总经理黄韬现时代理广州多个楼盘的销售，作为在一线打滚多年的专家，在黄韬看来，无论是多大的房企，包括万科、保利、远洋在内，目前所推出的“众筹购房”都是一种营销的手段，而且是一种“非主流”的手段。

　　“众筹更多只是一种吸引人眼光的营销方式，不会成为市场销售的主流。”黄韬分析认为，现时把“众筹买房”闹得最厉害的是远洋和万科，这两家房企都是行业的领头羊。“他们也并不是以众筹的方式大规模的推房源，只是少量地推出来。”比如远洋目前是在北京、上海、杭州等全国9个城市拿出9套房源，包括北京远洋春天著精装LOFT户型，秦皇岛的海悦公馆和大连红星海100平方米以上的三居室，天津和抚顺远洋城的两居室。而万科的动作稍大一些，最新推同的众筹是216套房源，但也只是集中在广州北部万科城一个项目。

　　“之所以我认为众筹这种模式不可能成为主流，原因就是范围会被大大限制。”黄韬称，开发商推出众筹的只是很少的一部分房源，不会大范围的众筹，而且更多是个盘行为。“像万科、远洋这样的房地产开发商，一个项目一期所推出来的房源数量动辄就上千甚至几千套，拿出众筹的只是少量，更像是吸引人眼球的噱头。”黄韬认为，这种众筹的方式在作用上与去年部分楼盘以五折甚至更低折扣推出一套特价房然后竞拍的效果是一样的。“都是为了吸引更多的人关注他们项目。”

　　对于“众筹”很难成为主流的观点，黄韬还表示，这与购房这一市场行为的特殊性有关。“众筹是靠网络平台进行的，但买房不可能只通过网络，这就限定了众筹买房只是个案，不可能是主流。”

　　买家确获部分“实惠”

　　投入十几块，或者是几千块就可以有机会拿下一套几十万甚至几百万的房子。不管是不是噱头，这对于买房子的人来说，很难说不是“一本万利”的买卖。这也是为什么当下只要有房企以“众筹”的名义推房源，都是一呼百应。而事实上，按照目前几大开发商推出的“众筹”方案来看，对于买家来说，的确看不到会吃亏的地方。“无非是一种赌博，多数人集资成全少数人买房。”

　　以远洋地产此前的“11元筹首付”的众筹项目为例，在网上支付11元，买家获得一套房三成首付款的抽取资格，众筹完再抽出一名买家独得这笔首付款。以小博大，而且是十几块博几十万，这对于很多买家来说都可以作为一种尝试。而更为关键的是，在开发商的众筹当中，投入的小数额钱如果没有取得首付款，但却能够获得开盘额外的折扣。例如，上述远洋的项目，买家一档支付5000元参与众筹，就可以获得远洋全国12个城市25个楼盘最大优惠力度的折扣房购房资格，尤其在北京地区，一套房最高可省60万。

　　而在万科与平安好房推出的众筹合作当中，更是将众筹固定收益化。记者在其网络的众筹平台上看到，众筹的门槛最低5万元，最高不超过13.5万元，持有期限为10个月。而众筹者除了享均价4800元/平方米（市场售价是5500元/平方米）的优惠购房券外还将获得年化3%的固定收益。黄韬就认为，“这实际上就是变相的降价，从获利来说，买家还是可以尝试的。”

　　不属“非法集资”但有风险

　　“众筹买房这种方式是国外前几年就有了，我们也曾经想过尝试，但其中有不小的风险，所以就没着手去做。”广州某家知名的房企老板向记者表示，“众筹”这种手段买家能得实惠，开发商也能卖房，可谓一家便宜两家得益，但是却也很容易触碰到“非法集资”的红线。

　　记者查阅到，所谓非法集资，是未经有关部门依法批准，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式向社会不特定的对象筹集资金。

　　对于眼下，众多房企大肆进行的“众筹”行为，广州威戈律师事务所陈宇昆律师表示，这是在打法律的擦边球。“对于众筹方式来说，开发商没有直接获取众筹款，而是以抽奖或者其他的方式将这部分钱返还给部分的参与者作为首付或者房款，从法律上说并不是‘非法集资’的行为。”

　　陈宇昆分析认为，此前法律上并没有出现过这种方式的案例。“在法律上也没有哪条明文这个行为违法，按照法无明文不为罪的原则这不算是违法。”但同时陈宇昆律师也提醒，这种行为是存在风险的。“这种众筹其实就和‘双色球’彩票形式差不多了，有博彩的性质，数额小还好，如果众筹数额大，参与的时候自己需要考虑到承受的能力和相应的风险。”

　　南方日报记者 蒋劲劲