老龄房地产市场被看好 刚需不均产业链尚未形成

　　我国是全球最大的房地产业市场，也将成为全球最大的老龄房地产业市场。但从整体上看，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题。

　　2010年，万科宣布在北京房山窦店试点老龄房地产项目“万科幸福汇”，采用租、赁两种模式，为万科进入老龄房地产业铺路。与万科不同的是，绿城采取“先养老，后地产”的做法，成立绿城颐乐教育投资公司，首创了我国学院式养老模式。

　　而早在2008年，保利地产就涉足老龄房地产业。如今在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划建设了7个老龄房地产项目。

　　据不完全统计，目前全国有80家房地产商进入养老地产领域，涉及养老地产项目逾百个。

　　不仅仅是房地产开发企业如此，在人口老龄化日益严峻、各级政府陆续出台一系列旨在鼓励和引导社会资本加快进入老龄产业的政策背景下，受老年消费市场巨大潜力的吸引，各路资本也蜂拥而至。以保险公司、央企为代表的“金主”们谋划布局、抢占市场，力求在前景广阔的老龄房地产这一新兴业务上取得突破。

　　不差钱、业务广的央企动作迅速。早在2013年4月，中石化就与四川郫县签订协议，投资80亿元，规划养老床位超过1万张，探索养老产业园区开发模式。2013年5月，中国水电也宣布，将以合作方式在重庆璧山投资80亿元，打造养老地产项目。

　　保险企业资金实力雄厚，追求长期稳定的收益，而老龄房地产开发资金需求量大、投资回报周期长、投资收益稳定的特点恰好吻合这些要求。《中国老龄产业发展报告（2014）》显示：目前有泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿、中国太平、中国人保7家保险企业进军老龄房地产业，投资约1000亿元。

　　与此同时，受中国老年消费市场巨大潜力的吸引，一些国际知名的养老服务集团、房地产投资基金等投资主体也开始进入。如美国爱玛克、法国索迪斯、香港美格菲等就作为服务承包方，承担了我国老龄房地产业的先行者上海亲和源的家政服务、物业管理、老龄配餐、老年康复健身、老年医院运作等服务和业务。

　　刚需不均，产业链尚未形成

　　从世界范围来看，随着老龄社会的到来，老龄房地产业逐步成为全球房地产业的新生板块。我国是全球最大的房地产业市场，或将成为全球最大的老龄房地产业市场，这已经成为广泛共识。“事实上，我国老龄房地产业已经具备加速发展的基本条件，其中重要的一条就是需求日益凸显。”中国老龄科学研究中心老龄社会与文化研究所所长、副研究员李晶对《经济日报》记者说。

　　“虽然市场上已有一些老龄房地产业的雏形，但真正成熟的盈利模式还在探讨和摸索中。”中国老龄科学研究中心老龄经济与产业研究所助理研究员董彭滔告诉《经济日报》记者，整体上，我国老龄房地产业还刚刚起步，面临有效刚需不均衡、盈利模式不清晰、产业链尚未形成等问题，更多的资本还处在积极关注、逐步研究、筹备布局、相互观望阶段。

　　从年龄看，关注老龄房地产的大多是老年人，全社会老龄意识和“及早备老”的理念远未形成；从区域看，西部地区老龄房地产业发展滞后于东部发达地区；从城乡看，老龄房地产项目几乎都位于城镇。

　　董彭滔认为，刚性需求不均衡，一方面制约了产业的发展，另一方面预示着未来产业发展拥有巨大的空间，关键在于调动大量的消费需求，变潜在需求为现实需求，进而逐步转变为刚性需求。