北京住宅土地平均楼面价涨五成 来年有望开门红

土地溢价空间变窄成共识，明年产品竞争压力加大。晨报记者 武新/摄

年内宅地已成交52宗，仅占总供地数的近四成。　　晨报记者 李木易/摄

　　年内土地市场出让金总额再创新高

　　今年北京土地市场创造了两项纪录：出让金总额和住宅平均楼面价双双突破历史最高点。来自于多家机构统计，截至本月16日，北京土地出让金总额达到1911.4亿元，超过去年全年土地出让金总额，刷新历史纪录；北京住宅类地块平均楼面价达到14557元/平方米，比去年同期上涨51%，创历史新高。业内人士认证，土地溢价能力大幅下滑，开发商单靠土地溢价赚钱的时代已经过去。

　　土地成交顺义排第一

　　与去年不同，今年北京住宅用地供应格局发生了变化。据美联物业数据统计显示，截至本月16日，北京土地共成交140宗，其中住宅用地为52宗，土地面积共计6369706.35平方米。从住宅用地成交面积来看，排列在前三位地区分别是顺义区、门头沟及丰台区。其中，顺义区住宅用地成交面积共计1333710平方米，交易金额为168.14亿元；门头沟住宅用地成交面积总计1003978平方米，交易金额为159.14亿元；丰台区住宅用地成交面积共计806792平方米，交易金额达243.28亿元。

　　美联物业高级经理张磊分析说，原来北京住宅用地供应热点区域集中在朝阳区、房山区、大兴区，在这些区域的住宅用地项目陆续上市后，不仅推高了所在区域的新房价格，而且还使得这些区域的市场竞争加剧。随着这些区域可开发土地越来越少，北京住宅用地供应范围逐渐外延，扩展到顺义区、门头沟区以及丰台区西南部。明年，在顺义区、门头沟区以及丰台区西南部三个区域，新房项目入市将会增多，市场竞争必然会加剧。

　　值得注意的是，2014年北京土地市场出现了罕见的“百日”断供现象。中原地产市场研究部总监张大伟介绍说，今年北京住宅类土地供应出现减少，相比去年减少了460万平米。

　　顺义宅地楼面单价最高近3万

　　今年北京楼市遇冷，新房、二手房均价都出现了下降。尽管这股寒意传导到了土地市场，北京土地市场出现“流拍”现象，但是北京的地价并未回落。“北京地价已居于高位，掉下来的可能性不大。”一位业内人士对记者说。据美联物业、中原地产等多家机构数据显示，截至12月16日，北京土地出让金总额为1911.4亿元，算上仅剩下丰台区一宗地块待售，预计全年的土地出让金总额或将达到1920亿元。北京住宅用地平均楼面价高达14557元/平方米，与去年平均楼面价9616元/平方米相比上涨51%。

　　值得注意的是，从美联物业统计数据中看出，今年顺义住宅用地楼面价大幅上涨。据张磊介绍说，今年北京顺义区宅地成交共有8宗，其中顺义新城第21街区一居住用地楼面价最高，约为2.92万元/平方米；去年顺义宅地最高楼面价约为1.28万元/平方米；前后两者楼面价相差1.64万元/平方米。今年北京门头沟区住宅用地成交数量共有5宗，其中门头沟永定镇一宗宅地楼面价最高，超过2.04万元/平方米；去年门头沟地区宅地最高楼面价约为1.6万元/平方米。前后两者相差约为4000元/平方米。“今年门头沟区宅地的楼面价突破2万元/平方米，顺义区宅地的楼面价逼近3万元/平方米。两个区域地价的上涨将会推动明年房价的上涨，预计明年门头沟区新房均价奔4万元/平方米，顺义区新房均价奔5万元/平方米。”张磊如是说。有业内人士感慨说，“北京的房价变化真快，从前几年四环住宅房价奔4万、五环房价奔4万，到明年六环房价看样子也要奔4万了。”

　　地王刷新频率降低

　　去年，北京土地市场火爆，地王纪录被刷新三次，包括融创农展馆地块、恒大东坝南区地块和三家房企联合拿下的门头沟区永定镇地块。

　　今年却仅出现一块地王——华嘉胡同地块，起始价35.5亿元，最终华融以74.6亿元竞得，溢价率高达110%。“除去商业部分，该地块住宅部分楼面价超过9万元/平方米。”张磊告诉记者，华嘉胡同地块刷新了北京土地市场的总价和楼面单价纪录。一旦华嘉胡同地王入市，势必会带动所在区域的房价上涨。后来，海淀区太平庄村2号地出让消息挂出，起始楼面单价约为3.71万元/平方米，是今年北京推出的楼面单价最贵的地块。有业内人士说，“这块地有可能成为今年北京新单价地王。”最终，该地块被金地兴业、永同昌和中金元泰联合体夺得，没有刷新年度单价地王纪录。

　　对于今年北京地王刷新频率降低，张磊表示，这一现象表明北京土地市场转冷，房企拿地热情不高。受到北京楼市整体下行的影响，部分房企销售状况不佳，回款速度变慢，资金链出现问题。虽然今年地价出让金总额看涨，但由于房企资金紧张、底气不足，使得房企拿地节奏减慢。

　　晨报记者 武新

　　■业内观点

　　土地市场有望

　　来年“开门红”

　　930新政出台、央行降息后，土地市场逐步回暖。据机构统计，10月份，北京土地成交金额达1978000万元，环比九月增长了103.93%。京城土地市场的复苏，增强了房企拿地的信心；从央行降息政策出台到12月4日，仅仅十几天的时间内，北京经营性用地成交3宗，面积总计104877.6平方米，成交金额共计27.83亿元，其中，房山新城良乡组团地块溢价率高达52.38%。

　　明年京城土地市场走势如何？亚豪机构市场总监郭毅表示，明年北京土地市场能否进一步回暖，关键还是要看政策和市场的变化。一方面，如果明年货币政策更加宽松，房企的融资渠道畅通，能够获得比较充足的资金，就有可能加大土地储备。另一方面，如果明年北京二手房税费减少，央行进一步降准降息，新房、二手房成交量持续上涨，库存去化不断加速，市场明显回暖，那么北京土地市场也会好转。房企出手拿地的热情就会增加，优质地块能够受到房企的追捧。

　　在中原地产市场研究部总监张大伟看来，目前信贷政策的松绑使得北京楼市已经出现了企稳的迹象，在这种情况下，房企再次开始进入北京土地市场抢地，特别是热点区域的住宅地块，未来前景被看好。“随着各类救市政策的出现，部分房企进入北京土地市场期待抄底。2015年1月份，北京土地市场将会迎来一个开门红。”张大伟很有信心地说。

　　“北京农展馆地王项目入市，刷新了北京豪宅获批单价历史纪录，打破了北京市场价格标准。”郭毅说，这是北京地价推高房价的典型例证，然而超过16万/平方米的高价能否得到客户认可，还有待于市场的考量。

　　张大伟认为，今年北京住宅用地供应量减少，将会导致在明年的下半年，北京楼市有可能出现供不应求的现象，而持续运行高位的土地价格再加上供不应求的市场状况，就会转化为房价上涨的动力。郭毅认为，明年北京会有一批新的豪宅项目扎堆入市，像农展馆地王项目一样，这些豪宅均价大多会超过10万元/平方米。

　　晨报记者 武新