中海地产短板曝光 “地产教父”走下神坛？

　　日前围绕着内外部两封来信，让一直低调的中海地产处在了风口浪尖，仔细看过两封信给人的感觉是尽管处在千亿元销售光环之下，但是中海的问题也随之暴露，发展的瓶颈期已然出现。

　　12月10日，中海发布业绩报告显示，2014年11月中国海外系列公司的合约物业销售金额约为151.02亿港元，相应楼面面积约为112.68万平方米。此外，截止到11月30日，中国海外系列公司的累计合约物业销售约为1340.38亿港元，相应的累计楼面面积约为884.86万平方米。

　　按照中海全年1400亿元的销售目标，中海达标难度不大。中投证券发布研究报告也提出，受益于政策放松，销售、资金状况有望改善。中海地产预计全年签约销售1450亿元港元(+5%)以上。

　　在今年这样的市场环境下，中海的业绩可算是可圈可点，但是比起万科、恒大、绿地等同级别的房企，中海的增长速度在大幅下降。

　　今年前10月，绿地、万达同比增长速度超过了30%，万科、恒大、碧桂园的同比增幅超过15%，而中海却出现了业绩同比下滑两个百分点的尴尬。而2013年中海前10月的销售额为1216.4亿港元，而今年却为1189.36亿港元，同比下滑两个百分点。

　　多年来，中海地产一直被认为是中国房地产业的教父级企业，从最早的万科海盗行动流失的刘爱明、袁伯银、杜晶等人，到最近的长期负责财务融资的吴建斌去了碧桂园，集团长期负责计划管理和合约成本管理的阚乃桂去了世茂，中海为许多房地产企业培养了大量人才。

　　中海地产一直被外界称道的是强大的成本管控能力、利润遥遥领先、工程质量较好。因为中海是港资开发商的好学生，在与香港房企和黄、长实、九龙仓等长期代建合作过程中，中海学习的是系统控制成本、踩对节奏拿地和注重财务运营效率的模式，而不是仅仅依靠成本部死抠成本。这一点中海远比万科等其他巨头做得好。

　　但是这一切在2012年发生了变化，市场变了而中海却没有变，这封来自中海内部的信直指，中海突破千亿元后传统中央集权的管控模式难以完全有效管控地方的各个开发环节和流程。传统上的严格审批制度效率较差，审批流程较长，大量审批都要归于集团，集团忙不过来，难以满足日益激烈的竞争下需要快速和灵活多变的要求，过分风险控制和中央集权导致地方没效率，错失战机。

　　而更为致命的是，在2013年中海地产斩获的36宗土地中，二线城市28宗，其中沈阳和长春达到了13宗，而目前东北三省出现的大量人口流失已然让当地楼市形成了供大于求的危险形势，而沈阳和长春更是重灾区。

　　在创新改革席卷所有行业时，地产行业的龙头企业也在不断引入新的思维模式，中海也该行动了。

　　北京商报记者 赖大臣