杭州下沙核心区楼王贱卖 近半可售房源被抵押

　　近日，一则来自朋友圈的消息引起了钱江晚报记者的关注。一个叫做“精欧荣寓”的楼盘，悄悄放出了8800元/m2低价出售的消息。记者随即在杭州市房管局的官方网站上查到，该楼盘总共有5幢楼，可售房源为7.5万m2，而抵押房源就多达3.52万m2。

　　无独有偶，精欧荣寓的开发商浙欧置业旗下的另一处楼盘尊宝大厦，目前也有大量房源被抵押。官方数据显示，该楼盘已销售面积7.34万m2，但限制房产面积达到8.14万m2。

　　地段优越，拿到的地价也不贵，但抵押的房源比卖掉的还多，浙欧置业怎么了？

　　下沙核心区

　　现房楼王放出贱卖价

　　“你周围有人要买房子吗？公司打包了一二百套低价房子非常划算！地址在下沙物美边上精欧荣寓(下沙最热闹地段)，70年产权现房，现房，售楼处价格14500元/m2，网上13500元/m2。内部高管价格很低哦！可按揭！”

　　近日，一个网名叫做“燕儿”的人在朋友圈里放出了这样的消息，但很快她自己便删除了这条信息。

　　根据相关的信息，记者辗转找到了这个“燕儿”。她表示，自己是在一家叫做盛麒实业的公司工作，这批房源是老板弄来的，价格非常优惠。她透露，公司打包拿来的价格是7500元/m2，对外的价格是8800元/m2，关系好的还可以拿到内部价格。

　　成熟的地段，现房，差不多6折的价格贱卖。即使是在如今这样不景气的楼市，这也是让人颇感意外的一件事。记者决定前往现场一探究竟。

　　小区内的售楼处

　　开发商公开报价打9折

　　根据透明售房网显示，该楼盘售楼处位于杭州经济技术开发区5号路大北四季会所，但是当记者赶到这里时，发现一楼的展示大厅早已是人去楼空，一位工作人员告诉记者，这个楼盘的售楼处早在2012年就搬走了。

　　记者随后了解到目前售楼处在项目现场。赶到现场后，一位保安对记者的疑问不耐烦地指了指墙上一张小小的指示牌说，小区4幢。4幢，也正是这个楼盘今年领出预售证且整幢被限制销售的那一幢。

　　走进小区，乍看石材干挂的外立面尚且是新盘的景象，但冬日的草地已经枯黄，新种的小树稀稀拉拉站在草坪上。这个交付将近一年的楼盘，整个公共区域随处可见乱堆的建筑垃圾，地面上铺着的薄薄的塑胶步行道局部已斑驳脱落。记者在1、2、3、5幢房源看到有少数入住迹象。

　　推开门，未经装修的“售楼间”传出呛人的烟味。几张简陋的办公桌前，有人在办公。记者问：“是在这里看房吗？”一位约摸40岁的大姐应了一声，指指角落：“自己看”。她手指的方向是两个蒙了灰的模型，一个是138m2的三房，一个是192m2的四房。有一张销控表比较整齐，全部是4幢的房源信息。

　　记者以购房者的身份表示，想要买3幢138平方米户型的，看到701的房源感觉不错。这位大姐看了看销控表，701的价格是13174元/m2，她表示可以打9折，打完折的价格是11857元/m2，总价163.6万元。当记者问到是否可以再低，她表示没有更低的折扣了。

　　盛麒实业拿下楼王

　　私下报价只要8000元

　　因为放出低价售卖精欧荣寓的是盛麒实业，那么这家公司与精欧荣寓又是什么关系呢？为了了解盛麒实业的公司情况，记者又来到位于申花路的某写字楼，盛麒实业的办公地点就在这里。公司的场面不小，装修也比较新。

　　记者以购房者的身份前往咨询，董事长蔡新华接待了记者。他表示，精欧荣寓的房源目前是分两批抵押。一批是零碎的房源，抵押给了建筑方，还有一批就是楼王4号楼，整个被抵押给了招商银行，2万多平方米的房源，银行只给了8000万元的贷款。

　　蔡新华说，他和开发商都是老乡，知道这个信息以后和开发商方商谈代理销售，由他们寻找买家。只要这批房子可以顺利销售，那么精欧荣寓便可以顺利实现资金周转。

　　记者表示，只需要买138m2的户型就够了，4号楼的房源面积太大，装修成本也高。蔡新华给记者算了一笔账，这些房源单价8000元，198m2的房子也只需要158.4万元，比在售楼处买138m2的户型还要便宜好几万。“而且给你开的发票上，都是按照售楼处的原价做的，所以你买好以后去银行做按揭，也差不多能把整个房款贷出来。”但是对于这中间的价差如何操作，他表示目前还没有设计好方案，所以暂时也不收购房者的订金。

　　蔡新华说：“目前的房地产市场，这样大批量的房源抵押给银行又没钱还的情况会越来越多，但是像这样现房，位置又好，而且还是一整幢楼没有动过的，这类机会还是比较少的。”

　　当记者问，为什么独有4号楼没有开卖，蔡新华表示，4号楼是该小区的楼王，开发商本来想捂一捂再卖的，结果市场不好，错过了机会。

　　相关部门：

　　方案更改导致几度延期

　　记者看到，4号楼的预售证号是2013003027，开盘时间写的是2013年9月25日，但同时预售证信息又显示，预售证的核发时间是2014年4月24日。根据官方解释，开盘时间是指预售证三天核发公示期过后，首次开盘销售的时间。预售证核发时间是指核准批发预售证的时间，即提前三天公示时间，若预售证有变更，则相应核发时间也会更新。也就是说，4号楼的预售证是变更过的。

　　房管部门的相关工作人员证实了这一说法：“精欧荣寓的这批房源，本来是按照大户型做的，但有两本证，后来因为市场限购，两本证影响了销售，他们又去修改了规划条件，把两本证合成了一本”。

　　从相关方面了解到的信息显示，精欧荣寓这块地所属的杭政储出[2008]17号商品住宅4号楼是2008年8月26日成交的，按照规定拿地两年内就应该开工的，但是第一本施工许可证是2010年12月30日才领出。

　　之所以拖了这么久，是因为规划上这块地要建一个幼儿园，开发商前几轮的方案中，都将幼儿园放在最差的位置，因此方案报批迟迟未能通过。最后，他们为了开工，只能做出妥协，将幼儿园放在了一个相对不错的位置上，但这就减少了一部分收益。

　　业内人士表示：第一次开盘是2011年10月底，离拿地已经超过三年，这期间两个多亿的土地出让金加上其他各项成本就不好说。

　　区域中心地价不贵

　　开发商却没赚到钱

　　精欧荣寓所处的地段，位于下沙繁华的商业中心区，南临6号大街、西临5号大街，距离地铁1号线文泽路站约700米，公交站和快速公交B1区间(6号大街5号路口站)，周边学校、超市、购物商场、小吃、休闲、移动营业厅、邮局、医院各类配套齐全。

　　这个项目均价大概在12000元/m2左右，共售出3.9万m2的房源，资金回笼4.68亿元，其中土地出让金成本2.74亿元，再加上各项建安成本和6年的资金成本，整个项目成本保守估计超过5亿，记者算下来，开发商并没有从中赚到钱。

　　据蔡新华透露，这个项目之所以将剩余房源抵押，也是因为股东内讧：“几个股东投了钱，这么多年一分钱回报都没拿到，人家当然不干了”。而浙欧置业的老板刘丐算对于记者问到的股东内讧一事，并没有给出正面回答，只是表示这个项目他自己是大股东，占有80%的股份。

　　浙欧置业旗下项目

　　都是一流地段，但销售困难

　　精欧荣寓这块地，地价并不高。

　　2008年拿地的时候，由于没有竞争对手，这块地被精欧置业以3557元/m2的楼面价直接拿下。其母公司浙欧置业，则有更多引人关注的细节。无论是在下沙还是钱江新城，无论是在杭州还是北京，刘丐算拿下的土地，都是在板块中一流的位置。

　　比如钱江新城的尊宝大厦，项目总建筑面积160000平方米，限制房源的总面积超过一半，达到8.14万m2。2004年，这个项目的拿地价格仅为2.3亿元，楼面价不到2000元/m2，但是时间已经过去了10年，这个项目还有一半以上的房源没有售出。一位正在钱江新城寻找办公楼的企业家告诉记者，在钱江新城他接触到的写字楼里，尊宝大厦的租金是最低的，但品质也是不佳的，“别的大厦都是带装修出租，唯有他们是毛坯出租的”。

　　在北京，刘丐算还与同样浙商背景的中融携手，拿下过位于东城区的棉花片危改A-2地块，这个项目地段一流，位于二环菜市口，毗邻国家新闻出版广电总局，但这块地目前仍然处于搁置状态。据刘丐算说，这个项目他早已退出，但是对于这个项目的盈亏情况，他没有做更多解释。

　　对浙欧置业的经营状况造成困扰的，恐怕还有刘丐算老家所在的丹璐百货项目。

　　据公开媒体报道，丹璐百货项目中，刘丐算的温州欧洲城建设有限公司占有股份30%，新疆丹璐实业有限公司占有股份68%，部分自然人占有股份2%。2012年，丹璐百货提出破产清算，2013年5月法院正式宣告其破产。“主要是负债过多，亏损达2亿元左右。”刘丐算曾向媒体表示：“我个人与欧洲城建设公司共借给丹璐百货数千万元。丹璐百货经营不善，主投资方撤离了，我为公司担保的贷款最终均是自己还上。”

　　至于精欧荣寓的项目，刘丐算给记者的回答是：“市场不好，我们自己卖卖不掉，也只能委托别人来卖了。”此后，对于记者关于公司多个项目的经营状况的疑问，他以身体不适为由，匆匆结束了采访。