苏绪盛：开发商通过养老地产弯道超车难度比较大

　　央广网财经12月18日消息 据经济之声《交易实况》报道，中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机约4万亿元，到2030年有望增加至13万亿元。

　　近年来，传统地产开发商、险资纷纷高调宣布进军养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界进入，近两年至少有32家上市公司宣布进军养老地产项目。目前养老地产的规模有多大？进入这个市场的上市公司盈利状况如何？长城证券地产行业研究员苏绪盛对此进行分析。

　　经济之声：目前养老行业当中，养老地产占有多大比重？地产行业里，养老地产真的能给地产公司带来新的增值空间吗？

　　苏绪盛：作为老年人每年开销最大的一块其实是来自于哪？医疗保健，房子基本上都是自有的，或者是跟子女住在一块。全国一年商品住宅销售额大概是7万亿作业，其实开发在售的养老地产项目占比不高，这种类型算是开发商试水和探索的产品多元化，绝大多数的地产项目还是扶持的普通公益，所以目前养老地产不管在地产行业还是在整个养老产业当中占比很小，个人估计也就在1%到2%。

　　养老地产是否能给地产公司带来新的增值空间，可以从这么几个方面来看，第一目前大多数的开发商做养老地产，实际上是做产品多元化，类似去做旅游地产、文化地产等，本质上是特殊渠道低价土地资源获取；第二也有一部分开发商，在认认真真的去尝试或者摸索，把养老的服务和地产结合起来，在房地产行业的增速见顶，地产公司在转型的大背景之下，纯正以服务为主要持有型养老地产，客观来说目前的盈利水平并不高，年回报率也就大概在8%到10%左右，远远低于普通的商品开发。

　　经济之声：前两天任志强说，我国的存量房已经达到峰值。在目前的经济环境和政策背景下，养老地产可以成为地产行业中实现弯道超车的子行业吗？如果要投资这个题材的上市公司，需要把握哪些要点？您是不是认同这样的判断？

　　苏绪盛：国内养老地产发展还处在探索和试水的阶段，这种相对成熟的商业模式还没有形成，市场环境政策扶持的关键点还需要培育，只能做一个题材股去炒作。养老地产的市场容量和趋势还是放在那，大的逻辑是没有问题，当然养老项目在主流开发商中占比比较小，目前来看还难以成为独立的可持续盈利模式，同时现在政策和金融环境难以支持它做大，所以就当前而言，开发商如果通过养老地产做弯道超车的话难度还是比较大的。

　　关于养老地产个股投资，显然还是归属于题材股或概念股范畴，那么投资该类上市公司我们认为其实跟一般别的题材股投资主要的逻辑大局明晰，第一就是风口，比方国家或者相关部门出台了某项重要的扶持政策，概念股投资、题材股投资不看业绩，看概念的结合的紧密程度和想象空间。