“地王”项目突围术：调户型、控总价、高周转(2)

　　德佑地产市场研究部监控的数据也间接反映了高端项目入市的压力。数据显示，2014年截至目前，新增房源报价超过20万元/平方米的项目只有5个，但这些楼盘的实际成交价格与最高报价相距甚远，多数楼盘成交均价都不超过15万元/平方米。

　　孙华良表示，目前在上海滞销的楼市库存中，绝大多数是高总价大户型产品。在此背景下，“地王”以往那种增大户型面积，向高端人群溢价销售的模式，面临很高的风险。因此，调整户型结构，以更低的总价销售是各家房企的主要思路。

　　记者和去年高价拿地的部分开发商交流得知，大部分房企都选择做小户型，控制总价的方式来避免 “地王”项目滞销。10月、11月连续成为上海销售金额冠军的尚汇豪庭项目负责人戴正芳介绍说，尚汇豪庭最大的户型面积也就180平方米，总价控制在千万左右，这是项目热销的重要因素。

　　显然，那些正要上市的地王首先要做的就是精确定位，避免太高的总价把消费者“吓跑”。

　　部分项目保本销售快速去化

　　事实上，不少项目一期产品贴近成本销售，最典型的莫过于中海地产2009年拿下的全国总价“地王”长风地块，当时该地块的楼板价已接近周边的二手房价，但2012年上述项目入市之后，由于采用保本销售策略，快速成为上海市场的明星项目。2013~2014年，该项目一直名列上海房地产市场销售金额前十。

　　同样，泰禾集团去年溢价118%拍得的宝山高境社区地块，曾被认为可能会以5万元/平方米单价对外销售，但该地块上开发的泰禾红御项目成交价仅3.5万元/平方米。

　　不过，以贴近成本的价格销售，自然会对房企的业绩带来压力。比如，融创和绿城组成的合资平台在接手上海绿城项目后，曾启动过大规模的降价行动，结果上述项目拖累了两家公司利润水平。　　每经记者 杨羚强 发自上海