从"配菜工"变身"好厨师" 商业地产步入重构时代(2)

　　从“配菜工”转向“好厨师”

　　实际上，像美国、澳洲、日本等发达地区的商业地产投资，由于经过了多年的市场积累和不断探索，早已形成了各具特色的商业模式和区域特征，这为国内商业地产的后续发展提供了借鉴意义，可以避免我们走弯路。

　　根据中购联的研究报告，以美国为例，当地的购物中心体现在城市空间要素，主要为了追求现代的消费方式和生活方式，以投资性基金为主。而澳洲的购物中心讲究高消费黏性，全功能组合，注重社会化与生活化的居民服务，投资特征为区域性配套，以养老金投资为主。

　　“与美国和澳洲不同，日本的购物中心追求服务上的满足感，讲究零售和服务功能的市场优化，投资特征为商业驱动型的片区开发和土地利用。”前述研报透露说。

　　近年来，随着九龙仓、太古、新鸿基等品牌房企大举进入内地楼市，香港房企的商业地产操盘理念也引入了内地。比如成都国际金融中心（IFS）正是九龙仓布局成都的代表作。他们为比较内地与香港商业综合体的差异提供了直观的参照物。

　　上述研报认为，当前香港购物中心的主要趋势是向泛时尚化、泛生活化演变，核心价值是与轨道交通设施建设协同发展，强调持有型和运营型的商业物业投资，但内地购物中心则是以城市更新和新区开发为载体，主要是为了获取土地开发收益现金流的模式。

　　郭增利总结说，“香港购物中心的演变给内地房企最重要的一点参考是消费者体验的转变，消费行为从过去单纯的购物变成了综合性需求，也就是一站式需求。”

　　面对电商冲击，传统的零售商不是节节败退，就是被迫寻找转型出路。在郭增利看来，移动互联网的出现让消费者随时可能改变自己的想法，他有可能看到一个商品马上上网比较。在消费者选择权增多的趋势下，如果不能满足其个性化消费体验，一定会造成消费者流失。

　　多重危机之下，郭增利为商业地产商开了一副良药。他认为，房企应从过去的 “配菜工”变成“厨师”，一定要构建新的协同关系，尊重市场需求和规律，特别是改变传统老化的经营模式，回归普遍需求、地域设施并学习互联网思维。通过增进和消费者的互动，让商业地产变成大家的生活互动场所。　　□杜冉乐