东莞楼市冰火两重天 政策利好促楼市回暖

今年东莞楼市冰火两重天，政策引导楼市回暖。

　　胡国球 摄

　　回顾2014年东莞楼市，停贷风波、契税调整、认贷不认房、央行降息、公积金贷款新办法等因素充斥着整个楼市。东莞楼市经历年初的淡季，走过不温不火的“铜九银十”，终于盼来了畅旺的年末，演绎着跌宕起伏的故事。

　　业内人士称，2014年是房地产的调整年，开发商、购房者、中介、代理商的心态发生了翻天覆地的改变。对此，南方日报记者采访了多位业内资深人士，梳理出有关东莞楼市走向的关键词，作为回顾今年楼市市场变化和预测明年后市走向的重要依据。

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　　关键词：逆转、冰火两重天

　　据瑞峰置业市场研究机构的数据显示，2013年东莞一手住宅共成交71239套，成交面积775.56万㎡，成交金额约为662.53亿，创历史新高。

　　对此，不少业内人士表示，2014年东莞楼市会顺接2013年的火热态势，继续创造热销神话。可是却事与愿违，在全国经济下滑的大环境下，今年楼市受库存高、去化缓、房价跌、观望浓等诸多因素影响走向低迷，量价齐跌。东莞楼市也难以置身其外，与去年相比，楼市呈现大逆转的局面。

　　中原数据显示，东莞楼市上半年成交创近年新低，网签面积与去年同比下滑39%。供应方面大幅萎缩，上半年住宅新增同比下降三成。

　　东莞中原市场研究总监车德锐说，从2013年的高峰回落到现在的低谷，可用“逆转”来形容东莞楼市的变化。

　　东莞房地产协会秘书长陈骏良则用“冰火两重天”来形容今年东莞的楼市，他说，前三季度楼市成交平淡，在政策的影响下，11月、12月楼市成交恢复旺盛的局面。不过，预期与去年相比，有所差距。

　　东莞中原研究部认为，今年12月首周开局良好，市场热度明显要比去年同期高，因为今年楼市遇上银根持紧、利率上浮等因素影响，整个大环境造成市场持续低迷，许多项目走货速度比较慢，造成许多开发商在年底冲刺压力很大，业绩冲刺势头猛烈。

　　关键词：政策放宽、市场化凸显

　　2014年是政策调整年，楼市的变化不仅体现在房价的涨跌，还表现在市场参与者(包括开发商、中介、购房者)心态的调整，为以后楼市的发展、行业的调整作了铺垫。

　　世博天林湖营销总监叶伟强说：“今年的楼市可用‘变化莫测’来形容，总体来说是量价齐跌，市场变化非常迅猛，除了大品牌房企比较好过些，中小品牌房企的营销备受压力。另外，随着不动产登记条例即将落地的消息传出，客户对房子的需求量急速萎缩。”

　　车德锐表示，楼市的逆变，市场多方的参与者因变而变。2013年，开发商对火爆的楼市感到非常乐观。今年经济的下滑，开发商的心态从原来的乐观变得悲观；楼市惨淡，中介转做一手房，诞生增值的渠道；客户回归理性、务实，不急于买房；改善型产品需求占比会越来越多，已经报建的项目会作进一步调整。

　　民盈集团商管公司营销副总巫杰沅说，今年楼市发展可用市场整顿来形容。市场环境稍微低迷，但是商机还是存在的，开发商不应该盲目追求高利润，要以务实为主。

　　陈骏良说，今年的楼市“政策放宽、市场化凸显”的特征，9月以后，契税的调整、认贷不认房、央行降息、松绑限购等利好政策的影响下，市场化步伐逐渐放开。

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　　关键词：机遇和挑战并存、突围回暖

　　近段时间，在利好政策的影响下，楼市逐渐回暖。业内人士如何看待东莞楼市后市的发展？

　　陈骏良说：“我对后市抱有乐观的态度，明年会延续今年畅旺的状态。特别是随着轨道交通的推进，东莞楼市发展是向上的。不过整体格局没有变化，房价会呈现稳中有升的态势。”

　　陈骏良还认为，产品的设计要因地制宜，看地块所处的位置、价格、周边环境、配套等因素。

　　叶伟强认为，后市的发展关键在于能否突围，明年开发商的销售压力非常大。不过，明年政府或出台相关的政策，如降息、降准，再加上股市的红火，更多资金会流出，房地产会复苏。”

　　对于后市，巫杰沅表示，目前，在政策的引导下，行业在处于调整的阶段，后市呈现逐渐回暖的态势。

　　车德锐认为：“2014年东莞的逆变，意识到机遇和挑战并存，并在其中找到了发展的契机。”

　　为了更好地阐释楼市的发展，车德锐总结了后市的十大机遇和挑战。

　　首先，未来买房的人群将高位回落，并大幅减少；其次，市场进入了买方市场，客户变得更加理性和务实，回归到房子的实际价值；因为市场的调整，房价难于直线上涨，开发商盈利空间被大幅压缩；开发商出货变得缓慢，应更加注重产品的运营和成本，增强产品的议价空间；开发商投资更加谨慎、或会惜售，市场的供应断裂，会影响市场平衡发展；另外，本土开发商的发展遇到瓶颈，因为富二代发展房地产的热情不高，本土的市场份额越来越少，与外来开发商的市场抗衡和竞争力降低。

　　此外，车德锐认为，城市化进程和市场供应需求的错位，东莞的配套设施还跟不上，影响了楼盘的销售；目前，东莞房价与客户的购房能力相背离，如果开发商控制单价，推出垫首付等促销活动，吸引广深一线城市的投资客前来投资，或成为楼市发展的契机；另外，商铺等物业的后续供应紧缺；从开发商的资金来说，较为紧缺，工程的拖慢影响开发商回笼资金；营销人员的波动大，很多楼盘的销售人员回到故土，目前的楼盘营销人员的年纪较轻，楼盘营销能力急剧下降，因此，企业的人口缺口大，用工难，开发商应该加大对终端人员的投入和培养。

　　针对上述问题，车德锐提出相关的应对措施。首先，开发商应该注重改善需求对位，增加改善性的产品；其次，随着户籍政策的放开，东莞蓝领阶层的购买力越来越强，应该重视这类人群的购买力；再者，借助新型城镇化带来的机遇，广深等企业更加看重东莞，要把握好长安、虎门等临深片区的发展；另外，轻轨的开通为楼市的发展带来的机会；最后，随着二手房交易的手续的简化，新房配套还没跟得上，二手房部分区域的成交或会上升。

　　车德锐认为，目前，移动互联网的机遇，万科、联华等开发商谋求转型，房企业务开始衍生；专业的开发商运营住宅和商业，实现专业化经营；另外，房地产税的改革，在一定程度上，缓解了成本的压力；股票市场不断往前走，民间财富不断积累，财富实现重新分配，更多的热钱或会流向房地产。南方日报记者 叶永茵 郝金朋