出租回报率低无优势 广州商业公寓沦为鸡肋

　　近年来，随着限购等政策的出台以及住宅市场成交的起伏，投资型公寓开始在广州兴起。最近三年，广州的公寓市场极为热闹，不仅是市中心，更包括番禺、萝岗、南沙、增城等近郊区域，公寓项目不断涌现。而在今年，公寓市场更是达到高潮，仅万达在广州就在南沙、萝岗推出两个项目。而像敏捷、奥园等品牌房企都纷纷投身到公寓市场当中来，今年已经推出了众多新公寓楼盘。这些公寓产品也一度受到市场的热捧。

　　临近年末，随着政策环境的好转，住宅市场的成交逐渐走高，而公寓产品却受到库存压力以及激烈的竞争，销售情况急速下滑。近日，甚至包括市中心的商业公寓项目也开始纷纷降价促销。有分析认为，截至11月底，广州公寓库存面积达96.6万平方米，公寓项目压力倍增。

　　商业公寓沦为鸡肋

　　前两年的限购，带动了2014年广州市场一大波不限购不限贷的公寓产品出现，从新货供应量及现有库存看，商业公寓市场早已供过于求。高力国际的数据显示，2014年上半年80万平方米商业公寓入市，而消化率只有0.66。

　　随着近月来住宅市场的回暖，一手住宅成交不断攀升，而公寓市场却受到住宅成交回暖而显得“低迷”，不断传出公寓楼盘降价的消息。12月16日，广州市国土房管局发布了11月楼市网签数据分析报告，显示11月广州全市网签均价和网签面积分别达到15626元/平方米和87.17万平方米，环比上升9.1%和15.4%，呈现出量价齐升的局面。

　　而下半年新增商业公寓面积预计达110多万平方米，若非极具吸引力或降价优惠刺激的项目，投资客出手几率较低，与住宅市场的投资操作模式不同，公寓的产权年限制约了其二手转售不可能像住宅那样火爆，加上供过于求的局面，商业公寓逐渐“沦为”市场鸡肋。

　　记者了解到，近日，位于越秀区核心文德路的文德先生推出部分特价公寓，最低售价为29000元/平方米，楼层、朝向好些的单位售价约为32000元/平方米，早前类似产品的售价超过40000元/平方米。

　　此外，芳村板块的公寓项目邦华星际二期，新品价约为16000元/平方米，比首期售价降低了2000元/平方米，降幅约11%。而芳村公寓新盘芳华都汇带精装修开盘售价14800元/平方米。而该盘自今年上半年“吹风价”在20000元－22000元/平方米之间，如今最低价为14800万元/平方米，比“吹风价”大幅下降了6000元/平方米左右。

　　出租回报率低无优势

　　对于近期广州众多公寓项目降价，据业内专家分析，库存压力是主要的原因。据数据显示，截至11月底，广州公寓库存面积达96.6万平方米，是今年库存量的第二新高(9月份库存量最高，为101.4万平方米)，按照近半年的平均成交量计算，去化周期为13个月。“库存压力摆在这里，不降不行。而且即使降了价，但如果降价不到位，成交还是上不去，因为其出租回报率和目前市场上很多理财产品的回报率相比，已经不具有优势了。”

　　而据高力国际的调查数据显示，2014年第3季度，广州盛捷滨江东服务公寓落成，新增32套四房公寓，市场总库存上升至3245套。尽管市场有新增供应入市，但由于数量较小且位于核心商务区外围，对整体市场冲击有限，广州市服务式公寓市场整体平均空置率约为15.2%；环比下降约2.5%。但记者发现，在今年的年末，广州各区在售的公寓项目都在不断地推新。

　　近日，位于海珠区的公寓楼盘万科派继开盘后首次加推新品单位约48-73平方米LOFT复式公寓。据悉，此次该项目加推的公寓数据是18-20层三层。目前项目单价约25000元/平方米，首付最低需近38万元。

　　而在近郊，萝岗奥园广场也即将推出的万能LOFT。据悉推出的产品将是48平方米可打造三房两卫的LOFT公寓，空间虽小，但中空客厅、小孩房、Mini吧、厨房、客厅等应有尽有。据介绍，项目已强势引入酒店式公寓运营商“蔓蒂酒店”，包租10年。

　　在南沙，广州南沙万达广场目前正加推全新B6栋精装SOHO，户型约40-90平方米，均价约9200元/平方米。项目同期在售约40套40-120平方米金街商铺，价格约18000-50000元/平方米。

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲