惠州开发商推货加快 城区库存消化至少需21个月

惠州楼市城区库存已超过4万套。 王昌辉 摄

　　惠州房地产市场年末成交芝麻开花节节高，12月份再迎新高点。房管局数据即时统计，惠城(含仲恺)楼市半月成交房源1390套，环比上涨7.1%。

　　市场走量的高位维稳极大刺激了推货企业的热情。12月以来惠城就有多达13楼盘4873套房源新开放预售，新产品扎堆在有效扩宽了市场选择面之余，也进一步激化了困扰惠州楼市的高库存压力。

　　据记者即时统计，当前惠州城区楼市库存达到42690套，库存面积近550万平方米。按现有市场消化速度每月成交2000套计算，库存量需超过21个月消化，这已经远超城市合理库存量不超过18个月的警戒线。

　　有效去库存成为市场一大难题。惠州中原地产资源策略总监纪夕霞对此态度乐观，2013年市场的稳步走高拉高预期，以及今年市场的意外走低成交受阻，这都属于非市场常态。市场经过调整，开发商推货节奏变得更加理性，只要现有市场维持平稳就将逐步恢复。

　　年末楼市呈现供需两旺

　　四季度楼市转晴，随着市场成交量的稳步回升，开发商推货变得积极。日前，惠州市房管局发布即时市场成交数据，12月上半月，惠城(含仲恺)楼市成交房源1390套，环比10月同期1298套成交量上涨7.1%，继续刷新着年内的成交高峰值。

　　据记者不完全统计，进入12月，惠州城区市场已经有东湖花园9区、万隆新天地、香槟小镇、日昇昌天誉等7个楼盘开盘入市。大量新货入市进一步拓宽了购房市民的选择面，东江新城新推货的德威朗琴湾负责人介绍，前期市场压抑太久，年末迎来逆高峰。近两个月来，推货的项目遍布各个片区，一定程度上加剧了市场竞争，但更为重要的则是推动了整个市场的趋暖，众人拾柴火焰高。

　　开发商的合力推货也推动了需方市场的稳步恢复。记者在周末踩盘过程中发现，除去东湖花园9区低调开盘热销外，近期开盘入市的楼盘都取得较为乐观的成交。此外，更值得关注的则是市民入市信心的增加，家住东平荷兰水乡三期的魏先生介绍，近期周末都有去看房，市场资讯多了，入市房源多了，而且连优惠幅度也更加多元，再不看看害怕错过好时机。

　　在接下来的市场周期，记者监控市房管局预售平台发现，珠光御景湾、东鑫广场、鑫月城、天玺湾等7个楼盘已经领取预售证即将推向市场。

　　新品频繁入市 市场库存激增

　　大量新产品面市有利于市场热度持续，但同时也带来了市场库存量的高企。

　　据惠州市官方数据发布平台惠民之家监测，截至11月底，惠城(含仲恺)未售房屋量达到39207套，未售面积超过500万平方米。此外，此前10月底的统计库存数38454套，可见四季度成交量的激增并未有效消化库存，市场可售房源存量有增无减。

　　进入12月份，开发商推货热情升级使得这种现象进一步加剧。在市房管局预售证发放信息统计平台，12月以来城区市场共出现天玺湾、东湖9区、凯旋城等13个楼盘领取预售证，月内集中入市房源达到4873套之多。即使半月市场1390套的新房成交数表现可观，但在高推货的供给和消化量相抵，仍有3483套房源新归入到市场未售房源之列。

　　记者结合此前库存即时统计，当前惠州城区楼市库存量已经达到了42690套，库存面积接近550万平方米。在现有市场的消化速度下，按每月2000套房源的去化速度，即使不出现新开工入市房源，目前惠州城区的库存房源也需要超过21个月的时间来消化，而这已经超出了此前房地产业主管部门对于城市房地产业合理库存量中不得超过18个月的去化周期的极限值。

　　这无疑为后续市场蒙上阴影。在记者采访过程中，多位惠州房企高管(要求匿名)均表达了对市场高库存的无奈。“乘着现在市场不错，赶紧走量，现金为王，继续熬下去也难寻出口”、“冬天的寒冷不可怕，可怕的是不知道冬天有多久”……

　　基数庞大的库存量无疑成为行业担忧的主因。惠州嘉盛美业地产经纪公司首席分析师陈锦祥介绍，政策、金融和房贷等方面的抑制还好，房地产业在国民经济中的支柱作用使得一定周期后必然松绑，但城市可售房源的存量不一样，如果不能回复到正常范围内对于行业的抑制作用则会长期存在。

　　市场供应稳定 后市库存压力将放大

　　惠州城区楼市存量已经较为明显地达到市场警戒线，如何快速消化库存将成为后市的一大难题。

　　在受访中，惠州中原地产资源策略总监纪夕霞表示一直在关注，且在短期内这种局面还将进一步放大。2013年市场预期太好，开发商普遍在入市节点上赶趟，但今年的市场状况倒转让开发商始料未及，大量的供给需求遭到积压，随着后期市场回暖，供给量大于消化量还将持续，后市库存数仍有一定幅度增长。

　　这一观点在记者走访惠州各楼市片区过程中也得到验证。记者发现，江北摩卡小镇、水口大新城、河南岸瑞和家园和鸿润叠韵，以及金山湖中央公园、凯旋城等项目主体房屋目前已经基本成型，工程建成但未领取预售证的房源基数不再是少数。以水口大新城为例，总规划达到1200户社区，当前已出售和在售的房源仅不到一半，但实际上当前该楼盘楼体工程已全部完工，完全具备了预售条件。

　　对于后市库存压力如何化解，纪夕霞认为各方不要太过惊慌，年末市场表现出来的活力让行业对库存消化保持乐观。纪夕霞介绍，去年市场的意外走高和今年市场的走低，都属于非市场常态。同时，开发商经过今年市场的冷冬，对后市的预期将变得更加谨慎。当市场推货变得理性，成交量维持平稳，经过一段时间的调整市场就将逐步恢复。

　　世联行惠州公司总经理苏剑对于当下的库存压力则较为谨慎。“至少需要1年的时间。”苏剑说，市场是一个动态的发展过程，冰冻三尺非一日之寒，市场积累到现在的阶段肯定需要一定的周期才能恢复。苏剑指出，当前房地产业面临着转型，大型房企在城市布局和管控环节不断优化，短周期内的甩卖走量仍将拉大惠州市场存量。

　　此外，今年年末的集中推地也为未来市场增加了不确定因素。苏剑介绍，今年高库存量除去市场预期过于乐观外，2011年和2012年的多宗地块挂牌出让也使得市场面临新产品扎堆局面。而当前市场(惠城仲恺)近30宗地块出让，按照行业较为普遍的两年周期的开发节奏，库存压力将较为长期地伴随着市场。

　　南方日报记者 张峰