广州库存逼近15万套？专家：其实并没有那么多(2)

　　海珠：

　　成交快网签滞后

　　签约量：

　　半年消化983套

　　库存量：

　　截至12月中旬库存5683套

　　区域解析：海珠截至12月中旬总库存5683套，这个数字对于半年消化983套的区域来说，骤看之下库存问题挺大，因为按月均成交160套计算，5683套足够卖34个月。

　　不过细看未售货量较多的楼盘，会发现所谓库存量大的保利天悦一向是“成交快，网签慢”，该盘今年已签约258套，目前在售货量最多的只剩下江边的1号楼——单层面积700多平方米的一梯一户超豪单位。龙禧作为罗马家园的收官之作，都为200多平方米的大户型，市场去化速度向来不快，今年成交152套，相信央行贷款新政推动改善型置业者入市，对该盘去货是一大利好。最“诡异”的是早已清盘的珠江帝景，在库存统计中竟然还有254套的货量，据市场人士估计，这些单位早已售出，因各种原因而未能签约。

　　天河：

　　楼价实了就好卖

　　网签量：

　　1月至今网签2275套

　　库存量：

　　截至15日未售货量12156套

　　区域解析：从数字来看，天河区的库存量不算大，网易根据阳光家缘统计的数据显示，截至15日，天河未售货量12156套，但1月至今，网签套数仅2275套，去化速度慢，主要是因为区域内以豪宅为主，单价、总价均高。

　　从未售货量较多的楼盘来看，天健上城属于“刚需”型产品，虽然货量超过千套，但整体成交也不错，以329套的签约量在天河排在成交第二位。有关负责人表示，因近期有一些成交但未签约的单位，所以实际未售货量约在八九百套左右。江源半岛2010年开盘，一直被称楼价“虚高”而销售较慢，叫价5万元/m2，近期才见销售明显增长，今年以来网签套数37套，成交均价25023元/m2，看来还是楼价实在了才能促进销售。

　　荔湾越秀：

　　库存是“浮云”

　　签约量：

　　近半年共签约2526套

　　库存量：

　　目前累计未售8188套

　　区域解析：根据网易房产的数据，荔湾、越秀近半年来签约2526套，均价27286元/m2，平均每月签约套数约421套，按目前累计未售的8188套计算，荔湾、越秀现有库存还够市场消化约19个月。

　　荔湾、越秀目前也是几个大盘在撑场，这8188套平摊到每个大盘身上，其实数量并不多。例如花语水岸（见上图，陈白帆摄），网易房产的数据显示其累计未售套数有700多套，但这个目前荔湾销售情况最好的大盘在半年内网签就达739套。

　　黄埔

　　统计有疏漏数据有偏差

　　库存量：15970套

　　区域解析：从网易房产监控阳光家缘的网签数据来看，整个大黄埔区的新增住宅供应量还是集中在原萝岗片区，截至15日，累计未售单位为15970套。结合近半年该片区楼市的去化速度，预计新增住宅库存的去化周期约18个月。

　　目前网易房产上公布的该区库存量较大的楼盘，基本都是知名发展商开发的大型住宅项目。记者发现，网易房产所统计的部分楼盘未售货量有些疏漏。譬如某“刚需”大盘现时仅有数百套已获预售证而未售出的住宅库存，但在网易房产的数据中却显示，该楼盘的未售货量达2800多套。这里就牵扯到对“库存”概念理解上的模棱两可，有业内人士认为，楼市库存应该指的是已获预售证而未售出的货量，不过也有业内专家认为该把未获批但属于项目整体剩余开发量的部分划入其中。

　　上文所说的“刚需”大盘总户数近7000套。开盘迄今已有两年，去货速度一直不错，已售出4000多套，但仍有部分楼栋未获得预售资格。

　　增城

　　库存动辄千套不实

　　库存量：16358套

　　区域解析：网易根据阳光家缘统计的数据显示，截至15日，增城未售住宅货量是16358套，近半年的成交套数是6007套，若按去化周期的公式计算，去化周期在16个月左右，尚属合理范围。

　　网易房产公布的库存量较大的楼盘甚至有过千套的未售货量。对此，有相关楼盘负责人表示，过千套的未售货量不符合楼盘实际库存，项目为控制去化周期一般会几栋几栋地拿预售证，因此实际库存并没有那么多。从销售数据来看，像翡翠绿洲、锦绣天伦这样的大盘库存压力也不算大，从1月到现在，翡翠绿洲网签套数是1070套，锦绣天伦网签套数1656套。

　　另外，由于今年楼市行情不佳，价格、促销在去库存方面的作用更加明显。例如翡翠绿洲上半年成交均价约1.2万元/m2，而现在则到了“9字头”。