评论：北京天价楼盘 别当风向标

　　16.5万元/m2！近日，融创北京农展馆豪宅项目正式登场，并报出让楼市也为之一震的“土豪”价格。据悉，北京住建委网站显示的这一拟售价格，刷新了北京住宅项目预售均价的最高纪录，也一举登上全国预售均价最高的住宅宝座，引发市场的一片热议。在虽有回暖行情帮衬着，但楼市大佬却一致“看空”的情况下，市场忽然爆出一个“天价”，究竟是提振之举，还是无奈之举呢？

　　资料显示，该项目用地名为北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，是去年9月被北京融创恒基地产有限公司以21亿元、配建27.8万平方米医院面积斩获的，而另算上异地建设医院27.8万平方米，融创实际应付地价达43.24亿元，折合楼面价7.31万元/m2，一举刷新全国地价纪录，成为全国新单价“地王”。

　　当时，便有分析人士估算认为，算上各种费用，该项目最少要卖12万元/m2才能保本。业内人士分析，按照平均售价16.5万元/m2计算，项目总货值100亿元。而项目的土地成本、建安、税费以及管理成本合计为60亿元，如果按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将成为该项目成败的关键。但一般顶级豪宅本身的销售周期都很长，一年大概去化十几套就不错了。比如，曾经引起无数关注的“沪上第一豪宅”汤臣一品， 2005年开盘入市时单价就高达11万元/m2，在当时创下了内地住宅销售单价的新高，但在随后的9年漫长时间里销售缓慢。据该项目上海（楼盘）网上房地产最新数据显示，截至2014年12月，汤臣一品项目住宅已售出74套，至今仍有107套未售出，其最近成交是在今年8月4日，均价在147133元/m2。

　　这似乎是“面粉比面包贵”的豪宅们难以避免的命运，只能用漫长的销售周期换取高高在上的身价，因此，有业内人士表示，千万别拿豪宅作为楼市价格的风向标，因为它不可控、不可复制。 （刘丽琴）