今年北京楼市预计“量增价稳”

　　2014年的北京房地产市场在自住型商品房、信贷政策等多种因素的冲击之下，呈现出明显量跌价涨的态势，其成交量较往年均出现大幅下滑，但成交价格却仍在上升通道中。与此同时，虽然土地市场的成交量减少，但北京全年的土地收入依然创下了最高纪录。“量跌价涨”成为2014年房地产市场的整体特征，业内预计，“量增价稳”或将成为2015年北京市场的主流。

　　京华时报记者桂瑰

　　京华时报制图谢瑶

　　新房

　　关键词：新低

　　纯商品住宅网签量历史最低

　　2014年的房地产销售压力倍增，前几年托关系买房的场景难再现，相反，房企还得使出十八般武艺卖房。

　　根据中原地产统计，2014年全年，北京新建住宅签约合计99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合计签约66078套，但其中有16109套为自住房等带有保障房性质的商品房，如果剔除这部分，实际北京2014年网签的纯商品房只有5万套，创历史最低纪录。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，大部分开发商在2013年拿了比较高价的地，萧条的市场又导致项目上市压力巨大，库存量明显上涨。随着年末信贷政策的松绑，整体市场逐渐走出低迷，但因为价格相比二手房已经不具备优势，导致北京新建住宅走出低迷的时间比较长。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，“量跌”主要是由于几方面原因：一是北京楼市经过2013年房地产市场的火爆之后，在价格走高的同时，市场需求出现阶段性断档；二是在楼市调控“去行政化”的背景下，受宏观楼市下行因素的影响，北京楼市需求在前三季度始终弥漫着浓重的观望情绪；三是在2014年初，银行信贷收紧，楼市需求的购买力支持力度相对不足。

　　不过，虽然去年北京市住宅新房市场在成交量方面显著下滑，但商品房成交均价却呈现一定程度的攀升。根据我爱我家统计，北京市2014年商品住宅(不含保障房)均价为24971元/平方米，比2013年同期上涨8.9%。

　　对于价格上涨的原因，胡景晖称，除了地价不断提高外，北京楼市调控“限高令”逐步松动、退出，价格高于4万/平方米的住宅项目不断入市，在统计结构上也显著拉高了住宅均价。从现有的市场供需情况和政策层面来看，“量增价稳”或将成为2015年北京市场的主流。

　　二手房

　　关键词：萧条

　　二手房网签量同比降近四成

　　新房市场成交跌入谷底的同时，二手房市场同样面临困境。受成交量大幅下滑的影响，各中介机构也纷纷“亮剑”，从链家地产高提成网罗经纪人，到我爱我家高调推出“全员持股”，再到思源地产调低中介费点位，各中介机构纷纷出招“突围”。

　　根据中原地产市场研究部统计数据显示，2014年北京二手房住宅网签套数为105126套，从2008年下半年全面网签以来，去年二手房成交量是连续6年来历史最低的一年，相比2013年同比下调幅度达到了35.4%。从单月成交情况看，2014年前10个月连续出现了低于1万套成交量的历史最低；11月受到一系列刺激政策的影响，但成交量也仅在1.1万套左右；12月整体市场成交继续复苏，全月网签二手房达到14671套，比11月上涨了29.6%。

　　在价格方面，据我爱我家统计，成交均价为29964元/平方米，虽然比上年增长了4%，但年度涨幅为近六年来新低。“从全年各月度的市场价格表现来看，从3月之后，北京楼市价格就进入了下降通道，月度成交量也在6月份触底。7月份，随着价格的下滑，受住建部喊话去库存政策和央行喊话支持首次自住型需求置业等利好释放的影响，市场成交量出现缓慢复苏，但价格也在两个月之后探底。9月30日，在央行、银监会发布房贷新政以及北京市住建委调整普通住宅标准之后，二手住宅市场价格在成交量显著反弹的情况下逐步企稳止跌。11月22日央行降息，二手房成交量进一步增长，价格则表现为小幅反弹。”胡景晖说。

　　在张大伟看来，后市信贷额度将影响贷款折扣，2015年一季度市场依然以稳定为主。

　　租赁市场

　　关键词：回落

　　租金涨幅收窄市场规模扩大

　　2014年，北京市住宅租赁市场租金价格涨幅进一步趋缓的特征十分明显。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年北京住宅租金均价为3840元/套，比2013年上涨3.1%，涨幅比上年收窄3.9个百分点；租金涨幅连续5年出现回落，同时也创下2010年以来年度涨幅新低。

　　在市场成交量方面，据伟业我爱我家市场研究院监测，2014年北京市租赁市场成交量比上年出现了7.9%的涨幅。北京住宅租赁市场规模仍然呈扩大趋势。

　　对此胡景晖表示，在经历了过去几年租金水平的快速上涨之后，2014年北京住宅租赁市场价格表现出涨幅趋缓、市场规模进一步扩大的特征。之所以如此，主要是随着过去几年租金价格的显著上涨，吸引了越来越多的业主将自有房屋出租，促使租赁市场房源进一步增加。同时，随着北京市轨道交通建设和新公交路线的不断开通，位于城市近、远郊的诸多新增房屋也被纳入租赁市场，增加了房源供应。供求关系更加平衡，租金涨幅也进一步回落。

　　胡景晖认为，2015年北京市住宅租赁市场预计将延续2014年涨幅收窄、整体平稳的市场特征，年度租金涨幅预计仍将维持在3%左右，2015年的住宅租赁市场将迎来量增价稳的“新常态”。

　　土地市场

　　关键词：新高

　　土地出让金刷新历史纪录

　　12月30日，在龙湖成功摘得丰台一宗商业用地之后，北京土地市场以1916.9亿的土地收入收官，创历史最高纪录，相比之前的历史纪录、2013年的1829亿上涨了4.8%。

　　同时，平均楼面价则出现了非常明显的上涨，其中住宅类的楼面价从2013年的9616元/平方米上涨到了14557元/平方米。

　　“从2014年土地市场看，住宅类土地供应比2013年减少了460万平米，这将导致在2015年的下半年市场可能出现供不应求，而持续运行高位的土地价格也将会影响未来房源上市的价格。”张大伟说。

　　胡景晖也认为，随着成交量的下滑，未来1-2年内北京市新增住宅转化增量很可能会随着2014年成交量的走低而出现低谷，市场新增住宅供应量减少。宅地地价走高的过程中，部分地价偏高的土地供应未来很可能转化为高端住宅项目，增加楼市高端项目供应，影响供求结构。自住房土地增加，在2015年将更多地转化为市场自住型住房供应。

　　对于开发商来说，土地成本显著上涨将增加开发商运营难度。随着地价的走高，中小房企在京拿地越来越困难，长期来看将形成挤出效应，促使实力有限的中小企业退出北京市场。

　　胡景晖认为，在价格门槛高企、运营开发难度提高等情况下，未来一年北京市土地市场很可能将出现供应量和成交量小幅增加、价格微涨的情况。