惠州：新建住宅小区物管将公开招投标

惠州老旧小区管理水平有望得到提升。南方日报记者 王昌辉 摄

　　随着现代城市市民对生活品质的要求不断提升，惠州在新旧社区管理和规范等工作上不断强化。近日，惠州市政府常务会议审定《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》，规定进驻新建住宅小区或非住宅建设单位的物管企业实施公开招投标，无疑将一举改变新建社区建管不分乱象。此外，在既有社区管理上，主管部门同样良政频出，无论是老旧小区加装电梯难，还是业委会组建率低、物业收费调价难等问题都有望得到改善。

　　南方日报记者 张峰

　　严格甄别新建小区投标物管企业资质

　　惠州某物业公司负责人介绍，惠州的社区管理，尤其是新建小区，前期物业服务企业大多属于开发企业的子公司，两者本身就存在利益关联。这导致在社区完善过程中很多应该由开发商解决的矛盾和问题一股脑丢给了物业，而物业作为后续管理企业并无力承担类似质量缺陷、配套不完善等问题，使得小区管理矛盾不断。

　　在现实的小区运营中建管不分涉及面很广。记者从市房产管理局相关部门了解到，截至去年11月底，惠州全市物业服务企业共587家，管理项目856个，管理面积8026万平方米，从业人员达到6万多人次，已交付入住的住宅小区物业管理覆盖率达89%，其中，接近七成的小区物业存在“建管不分”的情况。

　　随着日前召开的市政府常务会议审定了《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》(下称《办法》)，这一情况有望得到改善。尽管在记者采访过程中，市房管局相关负责人以该办需市法制局通过才能公布并未透露办法内容。但该负责人也介绍，该办法的推行也就意在打破新建小区建管不分家的乱象。

　　该负责人透露，根据《办法》，今后惠州市将对进驻市区新建住宅小区或非住宅建设单位的物管企业实施公开招投标。此外，记者根据去年7月份市房管局公布的《办法(征求意见)》了解到，惠州接下来将会尽快组建由物业管理专家、开发商代表等业内人士参与的评标委员会，并设定严格的考评、退出机制，对今后参与小区投标的物管企业资质进行严格甄别。

　　政府或为老旧小区提供维修资金保障

　　要提升城市社区管理水平，除了引入竞争机制，打破新建小区建管不分外，分布面广、数量众多的老旧小区的情况同样需要引起关注。

　　据惠城区政府相关调查显示，惠城区老旧小区180多个，其中没有实施物业管理的治安小区有108个。这些小区或单体楼，或者普遍存在无电梯、无维修资金等历史遗留问题，而基础设施设备薄弱、物管效果差、管理不到位等情况也有待改善。

　　这引起了市委市政府的高度重视，在市人大审议《关于加强小区建设和管理议案办理方案报告》后，惠州老旧小区建设管理工作稳步推进。在近日召开的加强小区建设和管理议案办理工作领导小组第二次会议上，惠城区相关负责人介绍，为加快老旧小区整治，2014年惠城区投入2000多万元整治周边环境，涉及老旧小区的道路硬底化、下水道疏通和街道整治等工作有序展开。并提出今年将继续投入3000万，改善老小区周边环境。

　　然而，这些改造都停留在区域环境的整治上，具体到单个老旧小区，无社区维修资金使得小区整治寸步难行。接下来，市财政部门将积极筹措资金，加大投入为小区建设提供资金保障。

　　此外，在老旧小区改造过程中遇到的加装电梯难、物业管理收费提价难、筹建业主委员会等具体问题，市住建、房管等主管部门各项应对措施都在有序推进。

　　年内三成社区要成立业委会

　　社区成立业主委员会是业主参与社区管理建设，完善业主自治工作，加速提升全市物业管理水平的重要内容。

　　根据相关主管部门统计介绍，惠州全市物业管理项目856个，但成立了业主委员会的小区只有126个，组建率仅为14.7%。其中惠城区(含仲恺区)有83个物业管理区成立了业主委员会，惠阳区、惠东县、大亚湾区、博罗县成立业主委员会的数量分别为20个、10个、8个、5个。

　　组建率不高是一方面，即使组建了业主委员会的小区，由于法律地位不明确、业主自身素质参差不齐等因素，也制约了业主自治的“成长”，小区物业管理水平也难以提高。

　　然而，2014年惠州出台了 《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》，明确要求各县区把业主大会建设及业主委员会建设工作纳入社区管理和基础民主建设，并依法对业主大会、业主委员会的成立及活动给予指导和协助。

　　这也为小区业委会的筹建指明了方向。而主管部门则除了在政策宣传和人员培训上发力，也制定了清晰的业委会推进计划。年内，争取全市物业小区成立业委会的比例达到30%(257个)，2016年达到70%(约600个)，2017年达到90%(约770个)，并在推进过程中，打造一批业委会运作示范点。

　　物管费拟实行市场调节价

　　随着社区业主的生活水平不断提高，业主对于小区的物业管理水平的要求也不断提高。然而，优质的服务必然使得物业管理方提供服务的成本增加，使得老旧小区涨物业管理费成为迫切需求。

　　实际上，在老旧小区物业涨价过程中并不顺利。由于社区居民生活水平和经济水平不一，在物业管理公司推动的协商和沟通中实现全部业主同意并不容易。

　　这也使得民众对于如何推进社区管理费合理涨价，建立起“质价相符”的监管机制，推动老旧小区物业调价问题的解决提出要求。

　　对此，主管部门市发改局相关负责人介绍，惠州现行的物业服务收费管理依据是2010年出台的《惠州市物业服务收费管理实施办法》，今年进入5年有效期的最后一年，修订过后将做好调整规范。

　　此外，结合当前国家发改委对物业服务收费管理的政策改革，根据实际情况实行政府指导价，未来广东可能将放开物业服务收费，实行市场调节价。在老旧小区调价问题上，业委会的成立和协商推进将是方向。

　　亲民才是真惠民

　　惠州，惠民之州。从字面上来望文生义，让人民得到恩惠实惠的城市。

　　细数惠州这些年，惊喜不断，从机场复航，到跨海大桥通车，再到全国历史文化名城的申报，以及文明城市、宜居城市、森林城市等美誉不断。这在很大层面上表明了惠州在现代经济发展浪潮中的存在和与时俱进，也体现了惠州市民生活的不断富足和作为惠州人，有“面子”。

　　城市有了“面子”，具体到人民生活，当然也少不了“里子”。在这个层面，惠州同样步履飞快，无论是“法制副主任”，还是社会主义均等化均体现了群众的参与度和存在感。

　　然而，作为普通城市社区市民，在这些大政策上体会并不明显。直至惠州市人大常委会将《加强小区建设和管理议案》作为2014全年惠州人大的唯一审议议案转发惠州市政府认真贯彻执行。具体到每一个社区管理的加强，具体到社区物业管理收费调价，具体到老旧小区加装电梯、筹集整治管理资金，具体到社区自治筹建业主委员会，议案中的每一个小项都切实关系到每一个生活在城市社区中的市民。

　　这些工程的推进直接与人民群众的切身利益密切关联起来。能让居住的社区管理更加规范，能让生活环境更好，能让邻里之间相处更加融洽，能让大家出行更加便利。在议案的具体要求中，对于各项工作的推进提出明确要求，如2015年各县区要至少打造一个老旧小区物业规范管理示范小区；2016年物业小区成立业委会比例达到70%，这也使得相关政府部门在推进工作的过程中有章可依，有步骤的将惠民措施落到实处。

　　具体到社区管理议案，较之于飞机起飞、历史文化名城等城市面子，对于市民而言，延伸到社区生活中的便民利民措施无疑足够亲民。而随着各项措施的落地，以及小区环境不断转变，以及管理水平的提高，政策惠民的存在价值即在于此。