蔡雪梅：移动互联引发地产变革 “白金时代”或到来

　　中新网1月7日电 近日，在“2014年度中国房地产移动互联网创新峰会”上，世茂集团副总裁蔡雪梅发表了自己对于当前地产行业一些看法。蔡雪梅认为，如果今天没有移动互联网，没有随之带来的新的模式与生态环境，也许房地产行业面临日渐衰退、利润微薄的穷途末路，但是今天移动互联的思维、技术的颠覆，让中国的房地产在“黄金十年”之后有机会进入到全新的“白金时代”。

　　后黄金时代房地产为何会衰退

　　蔡雪梅表示，黄金十年传统房企是以追求“土地”为本的价值最大化，所以开发模式是从买地开始到销售入账为止的“线性开发”模式，这种基于土地资源的开发模式中，关注的是速度、规模、利润，衡量企业的标尺是增长率、周转率、利润率。总之，是如何使土地价值最大化，所以产生了一系列同质的共性开发行为。这些共性行为使得房企在后黄金时代陷入困境。比如，因为要快，要规模，所以大量的产品复制，鲜有创新，最终进入到只有“价格门槛”的竞争红海；能做2的容积率，决不会做1.9，最大限度“强排”，偷面积、挤榨土地的或显性或隐性的各类空间剩余价值；盈利逻辑更多依赖单一的成本控制路径，但成本终是有底限的，尤其是在各类刚性成本如土地、人力、融资等不降反升的今天，导致行业利润率普遍下降的趋势；“千军万马过独木桥”的单一投资思维作祟导致土地成本一路飙升，一块土地被十几家“围剿”的现象已屡见不鲜，人为地增加了企业自身的市场风险和经营风险。

　　“以地为本”的开发逻辑下，传统的房企角色更多只是各类资源的整合平台，比拼“从拿地到造钱”的时间的快慢，收益的多少。由于市场长期的供需不平衡，所以不用付出更多，就已盆满钵溢；所以鲜见创新精神，少见匠心工艺，不见人性关怀；所以造成今日严重供大于求，大量的同质产品库存，陷入价格及利润竞争红海。面对这样的局面，行业应当更多的从内因进行反思——单一靠土地挣钱的时代将无以为继了，如果继续沿用这样的开发逻辑，房地产将难逃持续衰退的劫数。

　　螺旋开发理论与“白金时代”的可能性

　　所谓“白金”，蔡雪梅解释，是相较于之前十年围绕“土地资源”开发而产生的“黄金”价值而言的，在未来只有围绕“人性需求”开发才可能产生“白金”价值，因为“土地”是有形的，有限的，使用空间是终将被耗尽的；而基于人的“需求”的开发是无形的，无限的，可以无止境生长的，可高溢价的，所以，称之为“白金”。

　　蔡雪梅指出，之所以存在比“黄金时代”更好的“白金时代”的机会，正是源于白金时代的“螺旋开发”模式。蔡雪梅认为，移动互联思维中最根本的价值所在是“用户思维”，它好比这棵思维大树的“根”，用户思维归根到底是关于“人”的思维，包括看得见的“需求”，看不见的“人性”。商业的本质就是满足显性需求，释放深层人性，创造全新价值，所以基于用户思维的开发模式是螺旋式的，类似于人类的基因模型：从人的基础需求开始，产品及服务随着需求不断升级，循环延续、有始无终，每一个循环周期的终点也是下一个循环周期的起点。

　　这是一场关于“开发”的新变革，从“土地”开发升级为一个基于以“人”为主体的关于生命体验的全新生态圈，包含生活方式、生命成长，自我实现三个维度。企业可以基于围绕不同人群的不同生命阶段、家庭周期、经济基础、个性需求、生理感受、价值认知、圈层文化等，展开全然不同的投资策略、需求研发、个性设计、产品运营、资源重构、大数据营销以及云平台服务。

　　基于“人性需求”的开发逻辑，关注的是人性、体验、趋势，衡量企业的标尺是品牌力、变异力、繁殖力。移动互联，是人、物、思维的万物实时相联，品牌力是你与用户价值认知与情感粘性的相联能力；变异力是你与用户的产品生长诉求与个性差异服务相联的能力；繁殖力是你与用户需求的速升级、微创新、模复制的相联能力(规模化定制)。当我们以这样的视角再来看房地产的时候，会发现一个地产与万物相联的全新时代就在眼前。

　　移动互联如何破冰地产

　　在“衣、食、住、行”四大人类绝对刚需的传统行业中，已经诞生出众多获益于移动互联网的企业，淘宝、京东、大众点评、滴滴打车等，唯有“住”的房地产还没有真正意义的成功触网企业，这固然和房地产的某些特点也是难点相关，比如没有多频次的应用，客户重复消费基数少，产品交叉困难，严重的不移动性等等，如果从这个角度看，房地产很难触网。但房子毕竟是承载生活方式，生活功能的最重要载体，在过去的时代它几乎和所有的事物都相关，只是始终不相联。但移动互联时代到来了，技术和思维的突破带来了地产与万物相联的机会。

　　地产可以和深需求相联。当房地产企业仍在一味地复制同质化库存产品时，大量一直存在的深层需求却被忽略。比如，基于不同生命阶段的“养老地产”还在初步试水；基于不同家庭生命周期的“亲子教育”主题社区的“纳米魔幻城”还一枝独秀；基于年龄段差异的个性需求的“青年公寓”小荷才露尖尖角；基于不同生活方式认知的三代人复合社区还未诞生。

　　地产可与轻资产相联。房地产是重资产，是一个人或家庭大宗消费，这次消费已和客户之间构建了充分的信任，由此客户会产生的其他轻资产型消费，都可以在此数据平台上展开，如理财产品、保险产品、旅游产品、装修家居等，通过和这类相关消费的连接和植入，将产出增值的客户收益。

　　地产还可与软服务相联。如何让房子成为全部生活资源的整合平台，成为客户生活全部服务应用的集成终端，将和柴米油盐，娱乐购物等距生活最近的消费服务都通过房屋可以一键完成，将医院、超市、影院、学校等相关服务内容都可以虚拟而高效地融入。

　　在蔡雪梅看来，房子是生活方式的最重要载体，是家庭的终端、天然的平台。在移动互联时代，除了深需求、轻资产、软服务外，还可以与新技术、类金融、大数据、酷思维等等，都可以产生关联。

　　万物相联，为移动互联技术颠覆传统产业提供了可能——能够实现过去做不到的，能够通过大数据分析超前感知人性的潜在需求，预测发展趋势，使用户能够体验到过去体验不到的，甚至是想象不到的一切。

　　谁能获得“白金时代”？

　　房地产黄金时代的价值核心是土地，行业关键词是“地段，地段，地段”，在移动互联时代的价值核心是用户，行业关键词是“体验，体验，体验”，它包含了用户生活方式的体验，生命质感的体验，自我价值的体验……在满足了马斯洛需求的底层部份后，在今天的中国大地蓬勃兴起的无论是关于教育，健康，财产的安全性需求，还是关乎亲情、友情、爱情的社交需求，及充分展现自我价值，自我主张的参与感，互动性需求，都清晰地呈现出人性释放已逐步地从低能级进化到高能级。

　　移动互联时代的商业逻辑是用“C”倒逼“B”，从企业没有必要提供的产品和服务，到不提供这些产品和服务就没有企业的存在。在移动互联时代，是最大化赚取人的价值，最大化赚取体验的价值，赚取人的一生中去而不返，珍惜当下的生命价值。

　　蔡雪梅表示，当我们真正“以人为本”展开商业逻辑时，不同企业完全可以基于自身不同的“基因”重组价值链，重构企业运营体系，重建企业文化，它并非一定要“革命”，也许只是需要象人类的进化过程一样，要完成企业基因的不断升级、进化与重组，优胜劣汰地改造企业基因模型，借助移动互联思维和工业革命4.0技术变革的双翼，飞入一个崭新的“白金时代”。

　　不过，蔡雪梅也承认不是所有的企业都有机会进入到这样的时代，只有拥抱移动互联网的企业，才有可能创造属于自己的“白金时代”。（中新网房产频道）