北京物业费实际已是市场定价(2)
争议
不满“包干制”往往导致“对着干”
“从近两年看,因为物业费引起争议较多的,是成立了业主大会和业委会,实行包干制管理的老旧小区。”这位业内人士告诉记者,在物业费收多少和怎么管的问题上,物业公司和业委会常常想法不同。
包干制,指的是业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。换句话说,物业费总额扣除各项物业管理支出后,剩余部分归物业公司所有。
“包干制的问题在于,物业公司会想尽力压缩物业成本,让自己多挣一点。但物业成本下去了,服务水平就要下降,业主不满意。”不满意的结果通常有两种:一种是由业委会牵头和物业公司“对着干”,一种是业委会忽略甚至宽容矛盾,最终造成业主和业委会“对着干”。
比如,创新了业主自管模式的海淀东升园小区,当年就是因为物业费要涨价,而倒逼出自管模式的改革。2012年6月,东升园小区原物业公司提出将物业费上调至276万元,征求意见后,业主认为小区物业管理不到位,电梯停运,绿地荒废,环境脏乱,拒绝调价。物业公司便决定从当年11月起从小区撤离。随后,经过业主大会讨论,一支由业主投资组建的物业服务队伍由此成立。以2013年为例,自管一年的花费为157万元,比当初物业公司的要求少119万元。
“就像东升园,这两年不少小区的业主、业委会和物业公司之间,都为物业费涨价出现过矛盾。”一位业委会委员总结道,物业公司常会以亏本为由提出涨价,可由于账单不透明,无法获得业主同意。物业公司要么就自行决定从小区撤离,要么就消极怠工,甚至还出现过伪造业主签名以实现涨物业费的案例。
趋势
部分小区试水“酬金制”
除了业主自管的模式,面对因为费用和管理中的矛盾,北京也有十几个小区改包干制为酬金制,设立共管账户,由业委会代替业主决定物业费的收支。
酬金制,是指从预收的物业管理费中,按约定比例或数额提取酬金支付给物业企业,其余用作物业的管理和维护支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。
“比如,小区预收的物业费是100万元,约定给物业企业10万元酬金,剩余90万元就全部投入到小区管理和维护中。保洁一年花多少钱,绿化一年花多少钱,都由业主决定,物业只是个执行人。”社区管理专家邵里庭解释了酬金制的运行机制。
长河湾小区,就是因业主与物业公司矛盾激化后变革酬金制的较早尝试之一。 “小区采用预算审批制,没有业委会的章,一分钱也拿不走。所以,物业公司有没有偷钱,有没有骗钱,一目了然。”小区业委会主任丁玫介绍,物业费和公共收益的每一笔支出,都需要经过业委会审批。而对于每一笔收支的真实性、合理性,都有第三方监理进行“监管”,财务账本每季度都公示一次。
本报记者 赵莹莹