开发商年关甩货自持物业 投资客可趁机“捡漏”

　　王府井核心地段写字楼，最低52000元/平方米，开发商这是甩货过年的节奏啊，惹得购房人蠢蠢欲动。虽然这样的低价甩货只是个例，但不可否认写字楼开发商营销攻势却普遍加强。一位关注过写字楼项目的投资人表示，最近销售写字楼的促销电话明显多了。对此，业内人士表示，写字楼、商铺这样的商用物业，往往在年末年初都是开发商争取回款的法宝。“一方面是这类产品不限购；再者就是一年下来，购房人的各种年度收益得以确定，手头的资金急于寻找好的投资产品。”

　　去年第四季度商用物业转暖 个别项目甩货过年

　　日前，王府井商务区内一栋名叫利生大厦的写字楼低价入市的消息不胫而走。据了解，该项目为地铁8号线王府井站上盖物业。该项目入市以来均价65000元/平方米，部分整层销售的楼层，均价52000元/平方米。

　　有购房人表示，真没敢想现在能在王府井这样的地段买到五万多一平方米的写字楼。对此，开发商坦言，之所以低价入市，就是为了回笼资金。

　　乐工厂资产管理有限公司董事总经理杨乐涛表示，像利生大厦这样低价甩货的现象并不普遍，但是，不可否认今年以来，写字楼项目多数都没有完成既定目标，不论是销售压力还是回款压力都比较大。

　　“虽然已经过了自然年财务结算的大限，但是对于很多开发商而言，对回款的渴求仍旧强烈，因为在春节前还有很多的成本费用需要支付，这将导致购房人在置业过程中，仍旧可以手握较大的议价筹码。”业内人士认为。

　　对此，杨乐涛也表示，如果投资人购买面积较大，在写字楼市场上的议价能力将颇具优势。“去年的写字楼市场可以用惨淡来形容，去年年初去化了一些库存，时至年中，几乎没几个写字楼项目开单，直到第四季度，利率下调等政策的出台，才使写字楼市场呈现出回暖态势。甩货过年虽是个例，但管中窥豹可以感受到开发商的压力。”杨乐涛说。

　　商用物业不限购 成开发商冲量法宝

　　在商用物业方面，不仅是写字楼市场年终突击了一把，一些住宅项目也积极推出商铺等产品，以求在售产品多元化，共同为年终业绩冲量。

　　据了解，广渠·金茂府就在去年四季度推出了其商街铺面，富力非常HAOS等项目也大力推售商铺。一位开发商表示，年末，尤其是在销售年景不好的时候，开发商自然会想到推商铺，因为不限购，可以有较广泛的目标群体，只是各个项目销售压力大小不同，所以，推商铺的力度也不一样而已。

　　年底推商铺、写字楼等产品，除了开发商冲业绩的因素以外，实际上也有购房人入市意愿强作为支撑。

　　一位资深业内人士就表示，年末年初以来，不少朋友咨询是否有不错的写字楼项目和商铺推荐。对此，国投财富中心销售人员表示，进入四季度以后，询价洽谈购买写字楼的投资人确实多了起来，而且成交相比前几个月大大增加。

　　“从我接待的客户情况来看，之所以购房人出手意愿增强，一方面是降低利率等政策因素的刺激；再者，年末购房人对全年的收益有了一个准确的判断，而且，很多收益也开始兑现或者即将兑现，投资写字楼和商铺便成了资金出口之一。”国投财富中心的销售人员说。

　　投资需考虑未来业态可能及租金预期

　　从去年四季度到现在，可以说写字楼、商铺等商用物业经历了一波回暖，但是，在互联网、O2O等思维运营模式的冲击下，也产生了一种看衰商用物业，尤其是看衰商铺的声音，甚至认为商铺将成为最危险的资产。

　　对此，中国商铺网点委员会主任韩建徽坦言，在互联网的冲击下，商业地产，尤其是商铺遭到冲击是显而易见的，但是，并不至于说商铺将失去投资性。

　　“互联网在不断颠覆一些行业，但是，不难发现有一些行业形态并非电商所能取代的。比如餐饮、社区服务类业态，虽然互联网可以使生活有更多的选择，但实体店的服务功能很难被取代，而且在商铺经营理念逐渐选择与互联网线上相结合的趋势下，商铺与互联网的虚拟服务将形成互补共生的态势。”韩建徽说。

　　当然，韩建徽也承认，在互联网的冲击下，投资人在选择商铺时，已经不能简单考虑“金角银边”这样的定律。“考虑地段的同时，还应该考虑未来业态的可能性。因为一个业态是否能够生存下去，以及该业态的利润空间，将决定商铺经营、投资的成功几率。这就涉及对未来区域定位及商铺业态有所规划。对于集中运营管理的商业尤其如此，运营团队的运营能力与理念需要投资人全方位考察得更深入。”韩建徽说。

　　如出一辙的是，虽然写字楼在北京一直供不应求，投资风险不像商铺那么大，但是，在杨乐涛看来，写字楼未来的运营管理对于投资价值而言，同样重要，甚至在后期的运营管理，将直接影响投资人的投资收益。

　　文并摄/张蛟