得自住房者得市场 京城房企十强上演乾坤大挪移

　　随着跌宕起伏的去年楼市的尘埃落定，北京房企商品住宅销售榜单也终于浮出水面，万科以136亿元的销售额位列榜首。同时，对比2013年排名前十的房企榜单，去年仅有5家房企仍占据领先位置，而另外半数2013年上榜房企则跌出去年“十强”。值得关注的是，排名靠前的企业大都在自住房领域有着较为出色的表现。

　　十强大换血

　　“低迷的市场是考验企业实力和稳定性的试金石。”业内人士表示，去年楼市持续低迷，北京市场更是上演了近年来罕见的“营销大战”，竞争异常激烈。排名靠前的企业多以“先发制人”的低价营销策略，赢得了市场先机。

　　据搜房网数据监控中心发布的《2014年北京房企商品房销售金额榜》，截止到2014年12月31日，万科以136亿元的销售额位列排行榜榜首，首开以116.29亿元、金隅以115.44亿元分别位列第二、三位。京投银泰、融创、龙湖、保利、住总、富力、招商等品牌房企跻身前十。排行榜前十销售总金额达878.36亿元。

　　此外，数据显示，金隅以51.88万平方米夺得面积榜冠军；首开、万科分别以49.82万平方米、49.41万平方米位列第二、三位。

　　从统计上可以看出，房企跻身2014年北京房地产企业商品住宅成交前十的门槛提升明显，成交金额从2013年的51亿元上升到2014年的62亿元。而值得关注的是，除万科、首开、融创、金隅股份、远洋地产以外，剩下入围房企均为首次挤进前十榜单。其中，金隅股份更是从2013年的第九位跃居到2014年的第三位。

　　行业集中度上升

　　业内人士表示，在2014年严峻的市场环境之下，排名靠前的房企大都通过准确把握时机成功实现跑量、抢收。一些当初存盘量较大的开发商对旗下部分项目甚至采取了比照周边自住房价格定价的策略，最终实现了快速去库存的良好效果。

　　事实上，由于相当多的企业涉及到联合拿地，共同开发与销售，在统计上很难做到精准。“即便如此，榜单还是有其参考价值。”一位去年销售额排名进入前十榜单的开发商向记者表示，排名可能会略有差别，但大体也不会太离谱。北京市场销售前20强的变化并不算大，基本上就是近两年拿地金额排名靠前的房企。但十强的竞争则一直很激烈，从去年榜单变化之大就能看出端倪。

　　同时，数据也表明，在市场不好的环境下体现得尤为明显。由于前十强房企多是凭借合计权益的项目上榜，前十强销售金额占比北京市场销售的总额不能真实表明行业集中度，但也能从侧面体现出这些企业旗下项目的市场占有率，从2013年的情况来看，前十强的销售金额占据全北京商品住宅销售金额的28%，而到了2014年底，这一数字飙升至41%。

　　纯住宅成交下滑

　　值得关注的现象是，通过分析榜单记者发现，排名靠前的企业大都在自住房领域有着较为出色的表现。其中首开和金隅则通过自住房和保障房优势连年稳居北京市场三甲，这个现象在数据上也得到了印证。

　　统计显示，去年北京住宅成交量9.89万套，同比2013年全年成交下降16.9%；扣除经济适用房、自住型商品住宅、两限房等政策性住房之后的纯商品住宅仅成交4.37万套，占住宅总成交量的44.21%；同比2013全年纯商品住宅成交量下降42.15%。此外自住房成交1.71万套，在2014年上半年住宅市场总体成交表现低迷的背景下，随着下半年自住房的入市，有力拉动了市场整体成交水平，住宅总成交量同比跌幅由上半年的47.82%缩小为16.9%。

　　排名靠前的企业大都在自住房领域有着较为出色的表现。要么自主型商品房已上市销售，要么已经获取配建自住房项目的多块土地。其中首开和金隅则通过自住房和保障房优势跻身北京市场三甲，两家企业分别实现了116.29亿元和115.44亿元的销售额。而以高端物业见长的融创2013年实现了123亿元，去年销售额仅为85亿元，交出了榜首的位置，跌至第五名。

　　专家指出，高端住宅在2014年虽然获“解禁”，但整体市场的低迷依旧拖累了其表现。以高端住宅项目销售为主的企业受到影响比较明显。融创的亦庄、农展馆、门头沟等项目均延迟了入市时间，影响了企业的表现。

　　自住房是新常态

　　“此次入围十强榜单的房企多数都拥有自住房项目，可见自住房政策对北京市场影响之大。”一位市场研究人士表示，之前有人判断自住型商品房政策可能只是阶段性政策，不久将会淡出。但现在看来，自住房一个阶段内都将难以退出。理智的企业可能在今年会更多关注自住型商品房项目的开发。

　　“其实，自住型商品住宅一开始并不招人待见”，一位开发商向记者表示，在限定价格条件下，企业的利润被压低，这与企业追求效益的目标必然产生矛盾。

　　从北京首个自住房恒大御景湾项目启动报名，一年多以来，自住房项目一直是楼市的关键词。购房人方面，有人发出质疑合同条款对开发商过于有利，设计质量不尽如人意等多方问题。同时，作为开发商，也有为数不少的企业通过各种渠道发出声音，称开发商对自住房的地块拿地兴趣不高，自住房将陷入进退维谷的境地。

　　但现实是，2014年自住房总体成交表现强势。同时，北京市也表示2014年自住房将占住宅用地出让半数，北京土地市场和楼市供应结构正在发生改变。

　　就在不久前，市住建委相关负责人肯定了自住房的价值与意义。并表示2015年全市2.2万套自住型商品房取得预售许可后正式供应市场。同时，明确表示，自住房针对目前出现的问题会进行一些优化，但绝不会做“减法”。

　　事实上，众多企业已经意识到，未来房企要在北京有所作为，绝不能忽视包括自住房在内的政策性住房的开发，并做好自住房成为北京楼市“新常态”的打算。

　　新年北京土地市场上第一拍，招商地产就联合华润、九龙仓、平安以总价86.9亿元的巨资斩获丰台两宗地块，而两宗地分别配建限价房6000平方米及8000平方米。

　　北京商报记者 董家声/文 张笑嫣/摄 宋媛媛/制表