天津2015年楼市价格看涨 改善型置业将成主力

　　2014年：成交量和房价双降

　　成交总数：下降

　　根据天津市国土资源与房屋管理局《每日房价》数据统计显示，2014年全市二手私产住宅成交量69543套，与2013年相比下降21.1%。其中中心城区成交27694套，环比下降26.3%；环城四区成交13944套，环比下降20.3%；滨海新区成交17458套，环比下降10.2%；郊县五区成交10447套，环比下降23.5%；

　　我爱我家市场研究中心认为，回顾2014年二手楼市的成交情况，可以用“先抑后扬”来形容，上半年信贷收紧、蓝印取消抑制了市场需求的释放；下半年10月末开始，“津十六条”、房贷新政等宽松的楼市政策执行，刺激了改善型需求的释放，带动了市场活跃度的提升。

　　楼盘均价：上涨

　　2014年天津市二手房成交均价为9295元/平方米，环比2013年上涨4.1%；其中中心城区12751元/平方米，环比上涨9.44%；环城四区8188元/平方米，环比上涨4.90%；滨海新区7628元/平方米，环比下滑0.56%；郊县五区5581元/平方米，环比上涨3.86%；而对于一直关注度较高的中心城区而言，2014年的成交均价较2013年相比也有明显涨幅。

　　我爱我家市场研究中心认为，成交价格的上涨主要有两点原因，一是由于2014年刚性需求购房者为购房主体，在中心城区由于地理位置优越，交通便捷，配套设施完善，所以区域价值依然保持一个较高的状态。特别是有些对于“地铁房”、“学区房”需求明显，热点房源供给紧张，从而带动了津城二手房交易价格整体表现处于一个相对较高的水平。二是在2014年11月、12月期间，楼市利好政策出台后，购房者的改善型需求较为旺盛，房价较高的中心城区成交量占比有所上涨，继而提升了整个津城楼市的成交均价。

　　成交比例：上升

　　根据天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据显示， 2014年全市新建商品住宅成交91448套，二手私产住宅成交69543套，一二手交易比例为1：0.76；其中中心城区成交新建商品住宅10486套，成交二手私产住宅27694套，一、二手房成交比例为1：2.64。

　　我爱我家市场研究中心认为：首先，中心城区在售的新建商品房项目在一定程度上供给有限，可供购房者选择的新房供给少。另外，中心城区的新建商品房整体价格偏高，产品定位高端，所以部分资金有限的刚需购房者就会倾向于性价比较高的二手房源。最后，从2014年10月开始，“9.30新政”、“津十六条”从营业税等方面降低了二手房交易的门槛，有助于市场流通，所以与新建商品房相比，二手房源的供给量大，可选范围较广，价格也占有一定优势，继而使得二手房更受青睐。

　　单套总价：百万

　　根据我爱我家2014年二手房买卖业务成交数据显示，80平方米以下的房源依旧占据市场成交主力，占整体成交的67.2%，但较去年相比下降了7个百分点，尤其从今年10月份开始，80平方米以下的房源占比下降到60%以下，而80平方米以上房源占比则有所增长。

　　我爱我家市场研究中心认为，使得高价位的百万房源关注度不断提高的原因有两方面：一方面，新政的出台降低了改善型需求的入市门槛，促进了购房者入市积极性的提高，使得市场上的改善型需求开始增多，同时，新政的执行从税费、利息等方面均降低了改善型购房者的购房成本，减轻了购房者的购房压力，促使购房者对于较高价位的百万房源的需求逐渐增强；另一方面，从业主心态方面来看，由于高价位的百万房源长期以来销量受阻，所以业主的交易意愿较高，也希望趁着新政利好的影响下，尽快出售手中房源，因此短期内价格并未出现明显波动，也为此类房源的销售带来了利好的条件。

　　热点区域：市区

　　从2010年起，中心城区的二手房交易量占比连续五年呈下降趋势。另外，滨海新区和环城四区成交占比则呈现上扬趋势，特别是滨海新区涨幅较为明显，从2013年的22.06%上涨到2014年的25.14%，上涨近3个百分点，环城四区相比2013年上涨0.3个百分点。

　　从我爱我家2014年成交数据显示，全年成交的十大热门商圈，中心城区占据七位，滨海新区占据三位，其中中心城区成交的热门商圈也几乎均是地铁沿线的版块。我爱我家市场研究中心认为，首先，环城四区新建商品住宅区已经初具规模，供购房者选择的房源较多，特别是多条地铁的规划建设，拉近了环城四区和中心城区的距离，加之中心城区的区域价值较高，导致了部分资金有限的刚需购房者将注意力转移到了环城区域置业。其次，虽然中心城区的区域价值较高，但由于其交通便捷的特性，所以依然是购房者关注的热点。最后，随着天津自贸区的设立，带动了滨海新区的发展，使得滨海新区从配套设施到交通便捷度都有了极大的提高，从而提升了区域价值。同时，许多企业将会在此设立，继而会带动区域内的租赁市场活跃，也会吸引更多的购房者在此置业。