房贷利率降息 一月月供会因分段计息不降反升

　　今年开始银行房贷利率执行降息后新标准，购房者考虑提前还贷，期望降低购房成本。

　　昨日记者从各大银行了解到，咨询预约提前还贷的市民激增，还有很多市民认为月供减少了，以为还款金额一定减少而少存款，导致银行1月份频频“催款”。

　　不过专业人士提醒，1月份的房贷利率会遭遇跨年“分段计息”，所以利率下调，1月当月月供却会“不降反升”。

　　“分段计息”使本月多还234元

　　昨日，农行湖北省分行营业部个贷中心孔瑜向记者解释了1月份月供为何会“不降反升”的缘由。

　　孔瑜介绍，大多数客户与银行签订房贷合同时已默认按年调息，这意味着无论当年利率是升还是降，都要等到第二年1月1日才能执行。在降息前已经完成贷款合同的购房者，从今年1月1日起才能享受调整后的低利率。

　　央行去年11月份宣布降息，5年以上贷款基准利率已从6.55%下调至6.15%，因而今年1月1日是银行普遍调整房贷利率的“新起点”。

　　孔瑜介绍，1月份“月还息”增加，“罪魁祸首”是分段计息。购房者1月的月供将由去年12月按旧利率计息和今年1月新利率计息两部分组成，去年12月5日至31日，共27天，将按照调降前利率、按天计算利息，也就是说，购房者贷款1月份大部分天数里，并没有按低利率计息。

　　由于每年最后一个月银行利率是按天计息，因此12月月供的总计息天数是31天，并非平日里每月30天的计息基数。

　　当按天计息时，12月多出来的一天利息可能比按新利率计息这几天能“省下”的数额还要多，尤其是还款日靠近月初的贷款者，月供“逆增”的可能性会更大。

　　他以每月5日还款、贷款100万元、20年还清为例，算了一笔账：2014年12月还款7485元，其中本金2152元，利息5333元;2015年降息调整还款计划后，1月还款7719元，其中本金2263元，利息5456元。所以1月还款比去年12份增加了234元。

　　购房者月供将下降94元—230元

　　元月过后，购房者的月供会正式进入“下降”通道。以一笔100万元20年期的贷款为例，孔瑜算了一笔账：如果按照去年执行的5年期以上基准贷款利率6.55%，选择等额本息方式偿还的话，去年每月的还款金额为7485.20元。1月1日贷款利率下降到新的五年期以上贷款基准利率6.15%后，月供降至7251.12元，每月减负234.08元。

　　记者了解到，我市多数购房者的贷款额在40万元—100万元之间，通常采用等额本息的还款方式，那么执行新利率后，月供将下降94元至230元不等。

　　本金还得越多，贷款者今后在贷款结清前要承担的总利息反而越少，对其而言也是一件好事。

　　孔瑜认为，1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准，应以2月份所交的月供金额为准，以上面为例，2月起每月还款额变为固定的7260元(本息分别为2275和4985元，以后每月还款本金增加，利息减少，但总数不会变)。他建议大家，在1月月供还款日之前，多存入一些资金，避免逾期偿还，影响个人信用记录。