北京元月仅11盘入市 刚需客群被提前“截胡”

　　经过了2014年底似有似无的翘尾行情，进入元月的开发商推新数量骤降。其中，截至元旦小长假结束，北京楼市仅有2个新盘入市；而目前预期在元月内推新的新盘目前也仅有11个，较去年底腰斩有余。不过，业内人士仍认为，尽管推盘数量减少，但楼市供应因为库存高企，整体仍供过于求，购房人有较充裕的选择余地。

　　元月仅11盘入市

　　2015年伊始，北京楼市的元旦小长假(1月1日—3日)期间，仅有2个楼盘入市，分别为海淀区的自住房项目海淀嘉郡，及位于平谷区的别墅项目当代旭辉墅，两个项目累计新增房源2296套。

　　此前，借助一系列信贷政策放松的利好，北京楼市在去年四季度经历了一轮触底反弹的翘尾行情，掀起了一阵销售小高峰。然而，亚豪机构市场总监郭毅认为，目前的在售项目，经过3个月的强销期“抢种抢收”之后，又开始步入蓄客、预热市场的盘整期；而一些原本计划在元旦前后开盘的项目纷纷将入市节点推迟至1月中下旬、甚至春节后，使得元旦及整个元月期间的北京楼市都新盘寥寥。

　　截至目前，元月预计将有11个项目入市，其中包括合景映月臺、五矿铭品、远洋春天著7个纯新盘，以及领秀慧谷、密云龙湖长城源著、中建国际公馆以及丽景长安4个老项目后期。

　　不过，尽管政策层面红利不断，元旦前最后一个工作日北京又上调公积金贷款上限至120万元，但购房客群一方面思乡心切，对楼市关注度下降，另一方面仍未全面扭转看跌后市的心理预期，购房客群的犹疑心态导致楼市置业需求在经过3个月的释放后显得后劲乏力，也造成开发商推盘动力不足。

　　刚需客群被提前“截胡”

　　在元月入市的11个项目中，单价5万元/平方米以上的华宅项目即有3个，其中盛德紫阙项目报价58800元/平方米，合景映月台与紫玉公馆项目报价均高达70000元/平方米以上。

　　为何中高端项目要在元月楼市纷纷入市？业内人士认为，去年12月的刚需集中释放，使得开发商对在元月推售此类项目信心缺失，是为主要原因。

　　记者统计发现，去年9月末开始陆续颁布的调控放松政策，使得部分刚需购房需求得到释放，而年底大量上市的自住型商品房更成为“截胡”刚需的主因——仅去年12月的前20天，北京就有9个自住房项目进行选房，共提供房源6431套，几乎相当于普通商品住房市场一个月的销量。这种强大的供应与需求的相对疲弱，使得刚需市场的客群无以为继；另一个结果则是把普通商品房的库存推上又一高峰。数据显示，12月底的北京商品住宅存量高达9.3万套，相比11月同期增加了8000套，也创造了自2012年10月以来的新高。需求的断档与存量的飙升也使得房企入市步伐更为谨慎。

　　中高端市场“先到先得”

　　在刚需市场需求过度释放的背景下，中高端市场成为开发商竞逐的重点。除了前述的几个元月入市项目外，近期高端市场的活跃度一直在提升。

　　去年11月份，先后有五矿万科如园、泛海国际居住区、中信国安府等华宅项目渡过取证关，取证价格在60000—88000元/平方米不等，进入12月，融创农展馆项目以165000元/平方米的价格取证，更是刷新了近年来北京住宅市场的价格上限。

　　由此也可以看出，目前对于高端市场的管控逐渐放开，“高端回归市场”的闸口已经打开。然而，这种乐观仅仅是对于入市而言，由于限购措施对需求环节的限制尚未放开，高端项目争夺的是有限的市场——“先到先得”成为开发商的普遍看法，也构成了近期高端入市踊跃的真实动因。但业内人士对未来却存在担忧：随着高端项目的逐渐蜂拥入市，后续的销售情况也将不容乐观。

　　大量纯新盘

　　或将“倾销”上半年

　　尽管元月入市项目不多，但亚豪机构的统计数据显示，截至目前预计在2015年入市的纯新盘项目已然不少，有中粮瑞府、鲁能七号别墅等7个别墅项目和恒大领寓、V7北湖壹号、华业新北京中心在内的7个商住项目，其余28个均为住宅项目，包括远洋春天著、佳兆业广场、中央公园广场等等。

　　从这些项目分布来看，可以说是遍布京城及周边。不仅有房源供应已经很稀缺的东城、朝阳、海淀等核心城区的项目，更包括房山、大兴、通州等成熟郊区县，甚至原本项目稀少的门头沟、平谷、怀柔也迈入主流市场。

　　市场分析人士认为，考虑到2014年的“去化苦旅”，开发商或将心态更低更平和，预计2015年上半年市场价格上涨动力仍不充分，因此平价甚至低价去化的可能性较大，对购房人来说是个好时机。

　　不过，目前来看最大的市场“看点”还是高端市场——42个纯新盘项目当中，单价超过5万元/平方米的华宅项目占据了17席，其中预估单价超过10万元/平方米的项目也高达13个，未来很长一段时间，高端住宅市场的决战都将决定着若干房企的生死存亡。记者 胡喆