“绿地模式”难成样板 房企规模增长遇瓶颈

　　1月1日，绿地宣布2014年销售额达到2408亿元，较2013年的1607亿元增长接近50%。其中，商办类产品的销售额增幅达到90%，是促成绿地“超车”万科成为行业新老大的关键。

　　绿地的案例，让一些对行业前景感到迷茫的房地产人士看到了新的机会点：商办类物业销售。但《每日经济新闻》记者调查发现，绿地靠商办类物业实现千亿规模的快速增长路径，并不适合大多数中小房企效仿。

　　商用物业严重过剩

　　事实上，在绿地大面积发展超高层产品的同时，中海、恒大、金地、万科、龙湖、复地等一大批开发商也选择进军商用物业市场，并一度将其作为新的增长点。

　　但是截至目前，除了龙湖的商用物业销售额能达到业绩总额的两到三成，大部分的开发商的商用物业销售额占比还不到两成，有些房企的商用物业甚至对销售额没有任何贡献。

　　克而瑞副总经理林波道出了背后的原因：和住宅市场相比，商办楼的供应过剩更为严重。除了城市核心区域的地标性写字楼，非核心区域的写字楼销售去化速度都很慢。大部分开发商很难像绿地那样在各个省会城市拿到核心区域的地块，又能发展成超高层的城市综合体产品进行快速销售。

　　世邦魏理仕2014年10月发布的 《2014年第三季度中国房地产市场回顾》显示，上海、北京、武汉、重庆等城市商业地产未来6个月的新增供应预计都将超过40万平方米，二线城市供过于求的市场现状仍将延续，对优质租户的争夺将愈演愈烈。未来两年，二线城市还将迎来大量自用型总部写字楼入市。

　　不仅是二线城市，即使像上海这样的核心商务城市，写字楼也有供应过剩的风险。戴德梁行在总结2014年市场时分析，2015年上海甲级写字楼供应约172万平方米，其中浦东、闵行、黄浦、虹口等区域供应急速攀升。除此之外，各核心区不断有项目入市，各大新兴商务区也有大量项目供应，如大虹桥CBD、新江湾板块等。

　　戴德梁行董事、中国区写字楼部主管沈洁分析：“受经济增长下行压力及写字楼供应量加大的影响，未来写字楼成交、租金及空置率将迎来挑战，竞争加剧。”

　　林波甚至告诉《每日经济新闻》记者，由于商办市场的潜在风险大于住宅市场，他们已经建议开发商短期内不要向商办市场新增投入。

　　新增长点尚未成熟/

　　除了商办市场，开发商也在寻找其他新的增长点。但林波介绍，无论是碧桂园积极拓展的海外市场，还是华夏幸福的产业地产市场，抑或是养老地产领域，目前都处于培育期，远远没有成熟。

　　亿翰智库上市公司研究中心副主任张化东指出，目前确实有几个不错的领域，产业地产就是其中之一。城镇化仍然是中国经济发展的重要趋势，而城镇化的前提是产业化，所以产业地产会有很大的发展潜力。

　　来自券商的统计显示，专攻产业地产的华夏幸福今年的销售额已经超过500亿元，是A股市场上不多的完成全年销售任务的房企之一。此前《每日经济新闻》记者曾报道，旺盛的需求导致物流市场租金回报率持续上升，整体投资回报率已经超过住宅和商业。尤其是资产证券化，正在一步步由传说变为现实。产业地产等不能分割散售的房地产产品，有机会通过打包上市或者发行REITs等方式完成自有资金的迅速退出，从而获取可观的回报。