佳兆业深陷"危局" 深圳房源何时解锁成问题关键

　　业内人士称，债权人、生命人寿等各方都在等政府表态，大家目前还都不会贸然行动

　　“事情的关键在于佳兆业位于深圳的房源何时解锁，否则其他的手段对公司走出危机的意义都不大。”有接近佳兆业的市场人士这样告诉记者。实际上，这也意味着政府方面的态度，将决定未来佳兆业的命运。“佳兆业的资产还是不错的，去年的销售也很好，因此债权人、生命人寿等各方都在等政府表态，大家目前还都不会贸然行动。”上述人士称。

　　事态愈发严重

　　1月6日，有媒体报道称，佳兆业董事会于当日下午达成最后意见，公司选择破产重组，一切抵质押手续和债权主张暂停。不过，佳兆业方面随即进行了澄清，1月7日一早公司公告称，“董事会于2015年1月6日并无举行会议，而本公司亦没有通过任何有关本集团的清盘及重组的决议案”。

　　同时，佳兆业方面称，目前除了深圳项目自2014年12月21日起被当地房管部门锁定，至今无法正常销售外，其余位于上海、佛山、成都等其他城市的项目仍在正常销售，集团总部及各地分公司也正常运作。不过，虽然公司否认了破产重组传闻，但佳兆业实际上仍深陷危局之中。

　　自2014年11月底以来，佳兆业在深圳的多个项目遭相关部门“锁定”无法正常销售。

　　根据佳兆业2014年12月21日的公告显示，该公司位于深圳的四处处于预售阶段的物业项目、三处已落成的物业项目未售单位、以及三处持作出租或自用的物业均被锁定。同时，其还有八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳。这已囊括佳兆业在深圳的所有未售物业。

　　而在房源“被锁”的消息传出后不久，佳兆业实际控制人郭英成家族旗下的大正投资，以每股2.898港元，溢价减持了5.755亿股旧股(占佳兆业总股本的11.21%)予生命人寿。而生命人寿在付出16.68亿港元的代价后，其在佳兆业的持股比例将增至约29.96%。并晋升为公司单一最大股东。

　　随后，公司创始人郭英成于2014年12月10日宣布辞任包括董事会主席在内的一切职务，其胞弟郭英智也由副主席、执行董事调任非执行董事。至此，郭英成家族全面退出佳兆业管理层，而郭英成的老乡，生命人寿的控制人张峻开始入主佳兆业的管理，并派出叶列理、雷富贵接任公司董事会主席及执行董事。

　　但随着郭英成的辞职，也引发了公司的一笔债务违约。今年1月1日，佳兆业公告称，由于郭英成辞职，触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文，遭汇丰银行要求提前偿还2013年8月份借出的4亿港元定期贷款。由于佳兆业未能准时偿还贷款，因此引发了违约。对此公司也公告称，此次违约可能导致有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约。

　　而1月6日早间，公司再发公告称，公司接到集团两名项目伙伴的通知，内容有关深圳龙岗区的两个市区旧改项目。合作伙伴称其已违反该等项目的合作协议，并声称行使终止合作协议的权利及要求退回合作人为该项目支付的12亿元。

　　此外，有消息称，从1月7日开始，包括银行在内的至少3家金融机构向深圳市中级人民法院申请诉前财产保全，查封佳兆业在深圳的部分资产。对此，佳兆业方面称公司目前对此并不知情。

　　值得注意的是，1月8日，佳兆业有一笔2020年到期的票据需要支付2600万美元的债息。而一旦佳兆业在30日内不能支付便会形成违约，并引发更多抛售行为，债券价格将继续走低，债券持有人亦可以申请清盘程序。

　　政府态度是关键

　　面对诸多不利局面，佳兆业方面也展开了自救行动。

　　去年12月31日，佳兆业公告称，公司全资附属公司上海新湾投资发展有限公司与上海万科房地产有限公司订立协议，上海万科将接手佳兆业上海青湾兆业房地产开发有限公司100%股权及股东贷款，总代价为12亿元。据估算，统计出售事项的代价、股东贷款金额、上海青湾兆业的投资成本、相关交易成本及税项等项目，估计可因出售事项录得收益约877.6万元。

　　同时，公司也裁撤了一些非必要部门的员工也降低成本。而最为重要的是公司一直在与政府方面沟通。有接近佳兆业的市场人士也告诉记者，“事情的关键在于佳兆业位于深圳的房源何时解锁，否则其他的手段对公司走出危机的意义都不大。”业内人士也认为，一旦事情出现转机，已经晋升为公司单一大股东的生命人寿肯定出售相救，债权人方面也会释放出善意举动，反之亦然。

　　上述市场人士还称，深圳的业务大约占佳兆业全部业务量的五分之一强，因此对公司的影响还是很大的。

　　根据最近的机构数据显示，佳兆业凭借旗下城市广场、前海广场等5个项目，以73.6亿元、229.4万平方米的销售成绩，连续第二年夺得深圳住宅销售双料冠军。而从整体来看，佳兆业2014年全国销售业绩为302亿元，超过了年初时制定的全年300亿元销售目标。同时，在“2014年百亿房企名单”中，佳兆业排名第19位，其全年销售总面积约295万平方米。

　　此外，从佳兆业的财务情况看，公司并非是因为经营层面的问题导致违约。根据佳兆业去年上半年的财报显示，截至2014年6月30日，公司现金及银行存款账面值约为110.91亿元，足够支付60亿元的短期债务。之所以公司无法支付4亿元港元的债务，在业内人士看来，很可能是公司的资金遭到了冻结。

　　实际上，虽然出现了债务违约，但鉴于佳兆业的基本面，公司和债权人还有商谈的余地，以缓解偿债压力。此前，雅居乐因为主席陈卓林被“监视居住”，也曾与债权方就相关条款进行修改。　■记者 王 峥