北京高端住宅扎堆京西 洼地效应凸显区域价值

　　1月5日，招商华润九龙仓平安联合体以近90亿元的巨资拿下丰台亚林西居住区一期两地块，平均楼面价约4.5万元/平米，预计销售价格将破8万元。毫无疑问，继去年龙湖、泰禾等品牌房企扎堆西局之后，今年北京西部将再添高端住宅项目。

　　著名豪宅操盘手、嘉源置业营销总监张大东表示，无论从土地供应还是产品供应上看，2015年京西都是北京豪宅的主要舞台，已入市的项目如中赫万柳书院、京投银泰琨御府、嘉源·紫辰院。“竞争会很激烈，定位、户型、园林、物业、成本、总价控制都将是决胜的重点。”

　　高端住宅扎堆京西

　　据亚豪地产发布的2014年北京住宅销售榜，2014年北京单价在5万元以上的高端住宅成交金额前十名中，5个项目来自海淀，若加上西城区与丰台区，共7个项目来自北京西部，分别是京投银泰琨御府、保利海德公园、华润万橡府、五矿万科如园、西山壹号院、中信国安府、紫辰院。

　　据了解，除了目前在售的京投银泰琨御府、保利海德公园、紫辰院等项目，今年已经进入现房阶段的中赫万柳书院将正式开始销售，酝酿一年的龙湖西局项目、泰禾西局项目、懋源夏家胡同项目、远洋石景山刘娘府项目等也将陆续入市。虽然目前尚未有明确消息传出，但各大企业均先后表示这些地块要做成顶级项目。业内人士分析认为，这些项目入市价格基本都会在8万元以上，最终将站稳在10万元。

　　从今年的土地供应看，京西依然是重点。继1月5日，招商华润九龙仓平安联合体斥巨资拿下丰台亚林西居住区一期两地块后，1月7日，北京推出史上最贵起拍价的丰台白盆窑地块，这块起拍价就高达70.7亿元的地块，规划有2.9万元的最贵自住房，预计最终商品住宅部分也将价格不菲。嘉源置业营销总监张大东表示，2014年下半年以来，京西势头不错，紫辰院也保持了不错的销售业绩，2015年，无论从土地供应还是产品供应上看，京西都将是北京豪宅的主要舞台。

　　洼地效应凸显区域价值

　　作为北京传统高端居住板块，京西在北京的住宅格局中一直有着独特的地位，但受于土地供应之困，近些年京西板块在高端住宅领域表现远不如东部和北部，但这也因此为如今京西再度崛起提供了机遇。

　　从地理区域看，在售的紫辰院紧邻西四环，琨御府在西三环外，今年即将入市的夏家胡同地块、西局地块、亚林西居住区地块以及白盆窑地块也均在三环到四环之间，反观东部区域和北部区域，三环到四环之间已经几乎饱和，即便偶尔出一两块地，也都是天价地块，如融创拿的农展馆地块，单价就高达7.3万/平方米，而在售的紫辰院单价仅6.7万元，价格优势明显。

　　此外，张大东认为居住环境和东西文化的区别也凸显了京西板块的价值。长期以来，北京以CBD、首都机场为核心的东部区域形成了繁华为表象的居住文化，而背靠西山上风上水的西部则主要以生活为主，在景观、医疗、教育等配套资源方面拥有东部难以企及的优势。

　　张大东表示，随着雾霾等大都市病的出现，高端住宅置业人群对环境的要求日益增加，仅以紫辰院为例，很多置业者看重的就是项目周边的环境优势。紫辰院东侧是1200亩万丰公园，西北面是8.5公顷悦泽园，晨练散步就可到达，此外，项目本身还有6万平方米的精品中式园林，将中国传统园林的精髓“山石、珍木、水系”互相融和，使园林具有中式的古朴园趣。

　　精准定位抓住客群

　　京西的崛起已经成为必然趋势，但对于高端住宅而言，仅仅占据了大势并不等于成功。

　　张大东告诉记者，作为扎根西四环近10年的企业，嘉源置业在对紫辰院定位之初，就对京西的客群发展趋势、需求变化等做了精细调研。“2014年，无论从总价还是购买客群，京西市场都出现了显著变化”。据张大东观察，从2014年开始西部高端住宅主力销售户型总价从2000万-2500万元降到了1500万-2000万元，同时，购买客群年龄从40岁以上降到了30-40岁之间，虽然地缘性客户依然是主力，但来自金融街、中关村的客群明显增加。“这类客群一般都是上有老下有小的年龄段，对医疗、教育资源格外在意，我们紧邻302医院、引入的北京十一中学的优势就凸显出来，成为抓住客户的重要因素。”

　　此外，作为资深豪宅操盘手，张大东深知高端住宅的购买群体对安防和物业的在意度，因此紫辰院不仅建立了24小时全方位智能安防体系，而且配备高端物业服务公司，为业主提供24小时五星级全方位服务。京华时报记者鲁欢