去年莞土地成交额减近五成

　　□信息时报记者 叶虹

　　2014年东莞土地市场表现十分低迷，记者近日从东莞中原研究部获悉，2014年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万平方米，同比2013年（下同）减少43.49%，是过去7年的第二低纪录。成交金额也大幅缩水，全年东莞土地成交金额106.05亿元，同比大幅减少45.94%，为2010年以来的新低。

　　业内人士分析，由于企业融资成本加大，2014年各行各业都面临着资金收紧的局面。在缺乏宽裕资金的支撑下，土地市场活跃度也明显下降，产业配套类的用地以及房地产开发用地成交均出现大幅回落。

　　供应面积同比大减三成

　　2014年东莞土地供应异常冷清，据合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，全市土地总供应约519.9万平方米，同比大减三成。究其原因，业内人士分析称，从宏观环境来看，2014年经济形势不容乐观，实体经济需求不足，开发投资更为谨慎。同时，中央加大廉政建设力度，土地牵涉的关联太多，在这敏感阶段，政府推地更为谨慎。

　　此外，就政府层面来说，借助城镇化契机以及轻轨通车等利好条件，东莞在加快城市建设的进程，城市规划、城市配套有望进一步改善。一方面，土地作为稀缺资源，政府卖地心态不急切；另一方面，作为需求方的企业，2014年重大项目的招商引资力度放缓，企业订单下滑、利润等原因，也减少对工业类地块的需求。房地产开发投资更是连续下滑，开发商对市场预期信心不足，对土地市场的关注度低。

　　土地财政收入降逾四成

　　土地供应大幅降低，政府土地财政收入也大幅缩水。据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞土地成交金额106.05亿元，同比减少90亿元，大幅减少45.94%；相比2012年减少16.7%。其中，商住地成交金额61.66亿元，同比减少61.05%，对整体成交贡献度仅58%。据介绍，2014年东莞土地成交金额创下自2010年以来的新低纪录，商住地贡献度更是创历史新低。

　　对此，东莞中原地产工作人员表示，受宏观经济环境影响，2014年东莞市政府推地积极性大大下降，导致土地成交规模高位回落，直接影响土地出让金的走低。其次，房地产行业预期发生转变，开发投资更为谨慎，商住地贡献度大大减弱。而且2014年出让的地块以底价成交为主，部分地块更是流拍收场。

　　“虽然土地出让金一直是政府财政收入中重要的一笔，但2014年土地市场表现冷清。主要是因为全国住宅市场预期走低，政府不愿意在低迷时期出让土地。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示。

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　　商住地成交创12年来新低

　　2014年东莞土地财政收入同比大幅缩水，东莞中原研究部监测数据显示，全年商住地供应25宗，面积合计131.17万平方米，同比减少57.04%，相比2012年减少20.15%；成交24宗，面积合计112.26万平方米。无论供应还是成交，均为近12年来的历史新低。

　　商住地供应成交创新低

　　“2014年是房地产行业的调整年，这一年无论土地市场还是新房市场均出现高位回落，行业持续深度调整，市场预期发生转变。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐认为，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。

　　车德锐认为，2014年国内和国际资金面整体偏紧，使得开发商融资成本高。新房市场的销售又低迷不振，资金回笼不顺畅，因此开发商拿地意愿低迷。其次，新房市场的低迷直接蔓延至土地市场，开发商对行业前景信心不足，主要精力集中在去库存、跑业绩上，对土地市场的关注度较弱。此外，在市场趋冷的环境下，各房企在财务上更加谨慎，纷纷加速存货周转减少拿地，以增加流动资金应对市场波动。

　　商住地降价 商业地反升

　　楼面地价方面，据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地楼面地价为2410元/平方米，同比下降9.16%。业内人士分析认为，这一方面是因为优质地块成交少，对地价的拉高作用弱；另一方面，在逆市环境下，土地成交以底价、低溢价率交易为主，流拍率也高达21.4%，因此地价顺势回落。

　　“一手住宅成交低迷，开发商资金回笼不理想，无暇顾及土地市场。而土地起拍价并未随着房价下调而下降，较高的起拍价最终导致流拍量增多。”合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺表示。

　　这边厢，商住地的楼面地价出现下降；那边厢，商业地却出现逆市涨价。数据显示，2014年东莞商业地楼面地价为3020元/平方米，同比上升75%。主要是有虎门万达、南城总部基地二期的地块支撑，商业地价快速走高。

　　业内人士认为，2014年是房地产行业的拐点，包括市场供求、房价、开发商心态以及土地市场都在深化调整，行业也将持续进行深度调整。