白云区分片分类分步加速推进城市更新

黄石广场危旧房改造项目日前破土动工。 石建华 摄

　　在广东上下主动适应经济发展新常态、研究谋划新一年改革发展各项工作的关键时候，中共中央政治局常委、国务院总理李克强近日到深圳、广州等地，深入企业、产业园区、科研院所和社区考察调研，希望广东在国家经济发展中起支撑作用，在科学发展中起示范作用，在全面深化改革开放中起带头作用，在经济提质增效升级上走在全国前列。1月6日，李克强总理考察了白云区永泰旧村，深入了解广州市、白云区危旧房改造推进情况，寄望政府抓紧去干，尽快满足群众改善居住环境的迫切愿望，走出一条包容性发展的新路。

　　总理白云之行让干部群众备受鼓舞，白云区决心以实际行动深入贯彻落实总理指示精神，将大力推进“三旧”(旧城、旧厂、旧村)更新改造，力促民生改善与转型发展相统一作为当前的重点中心工作来抓。伴随工业化、城镇化进程，该区危旧房集中体现为集体旧厂。为此，该区坚持依法建设、高效开发，以“三不变、三变、三化”为原则，先行改造集体旧厂房，分片、分类、分步推进城市更新。当前，区街镇、村社三级正摩拳擦掌，永泰危旧房改造力争半年内开工，同步推进12宗危旧厂房改造建设，启动棠涌片区连片整治改造，打造广州城市更新试点区。

　　●南方日报记者 黄伟

　　成立工作组推进永泰旧厂改造

　　【迅速行动】

　　白云区决定由区城改办牵头，从规划、国土、建设、永平街等单位抽调精兵组建工作组，推进永泰危旧房改造，协助永泰经济联社选定优质改造合作方，力争项目半年内开工。

　　永泰旧村位于白云区永平街，作为城市化转制社区，永泰经济联社作为集体经济组织，主要承担发展集体经济职能。

　　据悉，早在6年前，永泰经济联社就开始谋划集体危旧厂房改造，并自行拆除了10万平方米的厂房。但由于政策和规划原因，项目迟迟未能动工，村民们多少有些灰心。

　　记者从白云区获悉，永泰旧村是该区“三旧”改造的试点项目，总占地面积1380亩，分危旧厂房全面改造与村居环境整治两类推开，综合改造方案已于去年11月通过审批。目前，村居安全隐患整治已基本完成。全面改造正在提速，旧村所在的陈田永泰片区的城市规划已经稳定，改造项目已进入核查地块权属及申领规划设计条件阶段。

　　记者获悉，白云区政府已决定成立专项工作组推进改造事宜，具体由区城改办牵头，从规划、国土、建设、永平街等单位抽调精兵组建工作组，分管副区长潘志军一线指挥，按照已审批的城市规划和改造方案加快推进，力争项目半年内开工建设。“当务之急是协助永泰经济联社选好选优改造合作单位。”区长叶牛平说。

　　永泰经济联社党总支书记黄锡华说，总理之行让村社干部群众信心大增，“我们将立即启动民主决策程序，从关键环节入手，尽快引入优质合作伙伴参与开发建设。”

　　据其介绍，项目整体完成后，将改造闲散用地690亩，增加村集体高端物业30万平方米，增加综合医院、小学、变电站、垃圾压缩站等公共服务设施14处，新增公共绿地、组团绿地25万平方米，绿地率将提升到35%。同时，打通消防通道14条，增加消防设施15处，整治住宅220栋，一个“干净、整洁、平安、有序”的新永泰跃然眼前。

　　不仅是永泰旧村，其所在的陈田永泰片区未来也将大变身。

　　目前，片区已新增南北向交通主干路空港大道。根据规划，片区未来将打造四级绿地公园体系，新建6个居住区公园等，打造成为“白云中轴上宜居宜业的优质城区”。

　　今年内力推进12宗改造项目建设

　　【纵深推进】

　　一枝独放不是春。趁此东风，白云区今年将先行一步，以集体危旧厂房改造为突破口，坚持“三不变、三变、三化”核心原则，加快推进12宗改造项目建设。

　　白云区既是中心城区的重要组成，又是广州城区向北拓展的过渡地带，城乡结合，功能混杂，基础设施欠账多，公共服务不均衡。要实现民生改善与转型发展相统一，“三旧”改造是一道必须迈的坎。

　　初步统计，该区经省国土部门标图建库的“三旧”改造地块有4000多宗，总用地面积超过130平方公里，占广州“三旧”总量的五分之一强。

　　伴随快速工业化、城镇化进程，该区危旧房集中体现为利用集体建设用地建成的厂房。这些厂房主要建于上世纪八九十年代，建筑标准低，产出效益低，已不适应现代城市生产生活需要。

　　一枝独放不是春，光解决永泰旧厂房改造还不够。总理结束广东考察的第二天(1月7日)，白云区即召开加快推进“三旧”改造现场会传达总理考察指示精神，组织职能部门、街镇、村社负责人近百人观摩区内三个示范改造项目，引导各方“依法建设、高效开发”。

　　现场会第一站来到景泰街柯子岭经济联合社制衣厂改造现场。该项目总投资8445万元，用地面积6423平方米，由土地权属人柯子岭经济联合社引入合作方广东开源实业投资有限公司共建。项目启动之初就走上法制轨道，按照区“三旧”改造流程一步一步办理备案、国土审查、规划审查、施工许可手续，设计、施工、监理各方均具备相应资质。

　　区城改办主任叶颖说，“三旧”项目只需要满足权属清晰、纳入省国土部门标图建库、完善用地手续、符合城市规划等四项条件，即可纳入快速通道加快办理。“和柯子岭制衣厂项目类似，全区目前有12宗‘三旧’改造项目通过审批，今年内将逐一推进开工建设。”

　　叶牛平表示，依托国家、省、市的政策创新，白云区在“三旧”改造方面先行一步，核心是坚持“三不变、三变、三化”原则，先行改造低效利用的集体建设用地。“三不变”指集体土地权属不变、集体土地使用性质不变、集体经济物业功能不变；“三变”指城市环境改变、产业功能改变、经济效益改变；“三化”指改造主体企业化、物业经营产业化、服务管理专业化。

　　棠涌片区整治改造为广州探路

　　【先行探索】

　　为破解“三旧”改造难题，白云区决策层主动谋划，坚持分片、分类、分步新思路，选定棠涌片区作为连片整治改造区，打造广州城市更新试点片区。

　　“三旧”改造是国家实施新型城镇化战略的重要内涵，亦是推动城市空间结构、产业结构以及人口和社会结构优化的重要手段，但由于利益协调分配难，各地“三旧”改造进程差强人意。

　　作为广州“三旧”大区，白云区打好“组合拳”，一手抓具体项目推进，一手抓连片整治改造，力图走出一条新路。

　　记者获悉，白云区已选定棠涌片区作为连片整治改造试点。片区东至机场路，南至新市涌，西至石井河，北至黄石路，总用地范围7545亩，主要覆盖新市街范围。片区紧邻白云新城，区域优势凸显，城市型态多样，人口结构复杂，极具代表示范性。

　　据介绍，棠涌片区将坚持“政府主导、连片规划、整体改造、分步实施”的方针，发挥城市规划对城市发展的引领作用。具体来看，整治改造包括小坪、棠涌城中村改造，石井净水厂及白云二线建设，3个地铁站点周边综合开发，广州动车运用所及地铁12号线车辆基地选址，石井河、新市涌生态保护等重点项目。

　　换句话说，通过系统谋划，一举解决旧村改造、地铁站点综合开发、重要交通基础设施建设等问题，提升片区的城市环境与发展质量。

　　对此，广州市市长陈建华给予高度肯定，并寄望棠涌片区打造成为广州城市更新的试点片区。目前，区规划分局正在抓紧编制改造方案，力争春节前报市审批实施。

　　其实，白云区这一创新基于实践而来。永泰旧村所在的陈田永泰片区即是一例，其中既有旧厂全面改造、旧村综合整治；也有集体留用地开发、土地收储、道路建设等项目，更新改造内容十分丰富。

　　目前，白云区已形成分片、分类、分步的城市更新方法论。“分片”即连片推进，“分类”即旧村、新村、旧厂区别对待，“分步”即先易后难，先着眼于提升集体经济收益，先改造集体物业，同时推进旧村整治，解决消防隐患，补齐基础设施，提升人居环境，待条件成熟后再推进旧村改造。

　　据悉，久拖不决的萧岗城中村整治改造即将启动，拟分三个片区分类、分步推进，目前正在编制改造方案。

　　简化审批流程

　　给城市更新松绑

　　【大胆突破】

　　改革是第一生产力。白云区简化审批流程和创新服务方式，为“三旧”更新改造轻装上阵“松绑”。探索集体建设用地使用权流转，确保失地农民分享城市化发展成果。

　　当前，中国正启动新一轮深化改革。只有推进牵一发动全身的重大改革，注重以结构性改革促进稳增长和调结构的平衡，使改革更有质量、发展更加协调。

　　“三旧”用地权属复杂，历史遗留问题多，更新改造审批流程长，从某种程度压制了权属人、投资人的改造积极性，市场活力没有充分释放，民生改善不明显，转型发展受束缚。

　　白云区坚持向改革创新要发展质量。前不久，区城改办会同区发改、区国土、区规划、区建设等部门再次联合下发文件，针对村民留用地、历史经济发展用地、“三旧”改造用地三大类项目简化审批流程，创新服务方式，增强改造主体的改造信心。

　　以柯子岭经济联合社制衣厂改造为例，项目于去年4月份重启后，各职能部门提前介入下沉服务，仅用8个月时间就“呱呱坠地”。

　　白云汇广场项目(原黄石广场)是现场会第二站，项目用地为马务经济合作社的经济发展用地，原批建为临时建筑，已属危旧房。去年，白云区将其列为集体建设用地示范建设项目，区国土分局全力协助马务经济合作社办理《建设用地批准书》延期手续和集体土地所有证、使用证，区规划分局给出了更为合理的规划设计条件，提高项目容积率。据悉，项目建筑面积达8.94万平方米，将打造成一个高端城市综合体。

　　党的十八届三中全会召开以来，土地制度改革提上重要议程。为盘活集体资产，释放改革红利，白云区正就白云汇项目探索广州市首宗集体建设用地使用权流转。

　　据悉，该项目已按照广州相关条例规定，完成了民主表决程序，股东代表同意以公开挂牌出让方式流转项目用地使用权。下一步，将正式向市房地产交易中心递交流转申请。

　　黄石街道办事处主任江伟鸿说，“流转并未改变土地权属，合作社可以借助投资主体的资金和运营实力找准项目定位，既保障了项目成功运营，壮大了集体资产和提高了集体分红，确保失地农民分享城市化发展成果，避免再走低效出租经济的老路。对于投资主体来说，使用权可担保、抵押，具备融资功能，这让他们吃了颗定心丸，敢于在项目上加大投资力度。”